こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。2026年度税制改正で、中古住宅（既存住宅）向けの住宅ローン控除が拡充される方針が明らかになっています。省エネ性能の高い中古住宅を取得する場合、借入限度額が引き上げられ、控除期間も長くなる見込みです。長崎市内でも「新築より中古住宅を検討したい」という方が増えているなか、今回の改正は選択肢を広げる材料になります。この記事では改正の概要と、中古住宅取得を検討する際のポイントを整理します。

1. 住宅ローン控除とは（おさらい）

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得・リフォームした場合に、年末のローン残高に応じて所得税・住民税の一部が控除される制度です。控除額は「借入限度額」と「控除率」「控除期間」によって決まり、住宅の省エネ性能が高いほど借入限度額が大きく設定される仕組みになっています。これまでは新築住宅に手厚く、中古住宅（既存住宅）はやや見劣りする条件でしたが、2026年度改正でこの差が縮まる方向です。

2. 2026年度改正のポイント：中古住宅の借入限度額が拡充

今回の改正で特に注目したいのは、中古住宅（既存住宅）の借入限度額と控除期間の拡充です。長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅に該当する中古住宅を取得した場合、借入限度額が3,500万円に引き上げられ、控除期間も13年に延長される見込みです。これにより、子育て世帯などが期間中に受けられる最大控除額は、従来の水準から大きく上積みされる形になります。あわせて、床面積要件も原則50㎡以上から40㎡以上へと緩和され、コンパクトな中古住宅も対象になりやすくなります。

3. 新築住宅・適用期限の扱いはどうなる？

新築住宅向けの借入限度額は、長期優良住宅・低炭素住宅で4,500万円、ZEH水準省エネ住宅で3,500万円、省エネ基準適合住宅で2,000万円と、既存の枠組みがおおむね維持される見通しです。また、住宅ローン控除全体の適用期限も延長される方向で議論されており、これから住宅取得を検討する方にとっては、制度が使える期間に一定の余裕が生まれる見込みです。ただし、これらは税制改正大綱の段階の内容であり、国会審議や省令の内容によって変更される可能性がある点にはご留意ください。

4. なぜ中古住宅が優遇されるのか

背景には、既存住宅の流通を活性化させたいという政策的な狙いがあります。空き家の増加が全国的な課題になるなか、質の高い中古住宅を市場に流通させ、リフォーム・リノベーションを含めて有効活用してもらう方向へ誘導する狙いがあると考えられます。長崎市内でも空き家の増加が課題になっており、こうした制度改正は、空き家の売却・活用を後押しする材料になり得ます。

5. 長崎で中古住宅を検討する際の注意点

今回拡充される借入限度額・控除期間の恩恵を最大限受けるには、対象となる中古住宅が長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅の認定基準を満たしているかを事前に確認する必要があります。認定を受けていない一般的な中古住宅の場合、借入限度額はこれより低い水準になります。購入を検討する物件がどの区分に該当するかは、不動産会社や金融機関に早めに確認しておくと、資金計画が立てやすくなります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 今回の改正はいつから適用されますか？

2026年度税制改正大綱に基づく内容であり、詳細な施行時期・要件は今後の法案審議・省令で確定します。実際に住宅ローン控除を利用する際は、最新の国税庁の情報や税理士へのご確認をおすすめします。

Q2. 一般的な中古住宅（省エネ基準を満たさない住宅）はどうなりますか？

長期優良住宅などの認定を受けていない中古住宅の場合、借入限度額は今回拡充される水準よりも低く設定されます。物件が省エネ基準等の認定を受けているかどうかは、購入前に確認しておくことが大切です。

Q3. 借入限度額が上がると、実際の控除額はどれくらい増えますか？

借入限度額・控除期間・控除率をもとに単純計算すると、対象となる子育て世帯などの最大控除額は従来より大きく上積みされる見込みです。ただし実際の控除額は年収や年末のローン残高によって変わるため、個別のシミュレーションが必要です。

Q4. 長崎で中古住宅を探す際、どこに相談すればいいですか？

当社では、中古住宅の購入相談だけでなく、空き家の売却・活用のご相談もあわせて承っています。制度の対象になりやすい物件かどうかも含めて、無料相談でご案内していますのでお気軽にお問い合わせください。

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※本記事は一般的な解説です。制度の詳細・適用要件・施行時期は税制改正の最終的な決定内容をご確認のうえ、税理士等の専門家または当社へご確認ください。（出典：SUUMO／税理士法人山田&パートナーズ）