お知らせ・コラム｜長崎市・福岡市の不動産売却・相続

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不動産の「買取」と「仲介」どっちが良い？違いと判断基準【長崎】

2026.09.13

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「不動産会社に直接買取してもらうのと、仲介で一般の買主を探してもらうの、どっちがいいの？」というご質問は、査定のご相談で本当によく頂きます。今回は買取と仲介それぞれの特徴と、ご自身の状況に合わせてどう判断すればいいかを整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年、長崎市はもちろん諫早市・長与町エリアの売却・相続相談にも対応しています。買取と仲介どちらもご提案できる立場から、中立にメリット・デメリットをお伝えします。 📖 目次「買取」と「仲介」の基本の違い買取のメリット・デメリット仲介のメリット・デメリット価格・期間はどれくらい違う？比較表あなたはどっち向き？判断基準チェック長崎で買取・仲介を選ぶときの注意点よくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 「買取」と「仲介」の基本の違い仲介は、不動産会社が「売主と買主の間に立って一般の買主を探す」売却方法です。ポータルサイトへの掲載や広告活動を通じて、より高く買ってくれる相手を探します。一方買取は、不動産会社が広告や内覧の手続きを飛ばして自らその物件を直接購入する方法です。買主を探す必要がないため、話がまとまれば数日〜数週間という短期間で現金化できます。同じ「売る」でも、仲介は「時間をかけて高く売る」、買取は「スピードと確実性を優先する」という、そもそもの目的が違う点をまず押さえておくことが大切です。 2. 買取のメリット・デメリット買取の一番のメリットはスピードと確実性です。不動産会社が直接買うため、契約後の資金計画の破談やローン審査待ちがなく、売却時期を確定させやすいという安心感があります。また内覧対応が最小限で済み、近所に売却を知られたくない方にも向いています。メリット：現金化が早い（数日〜1か月程度）／内覧・広告が不要／契約不適合責任を免責にできることが多い／確実に売却できるデメリット：仲介での売却価格に比べて安くなる傾向がある（不動産会社がリフォームや転売の利益を見込んで買うため）価格よりもスピードや確実性を優先したい方、相続した空き家など「早く手放したい」事情がある方に選ばれやすい方法です。 3. 仲介のメリット・デメリット仲介の一番のメリットは、広く買主を探せるため、買取より高値で売れる可能性が高いことです。市場価格に近い、あるいは条件次第ではそれ以上の価格で売れることも珍しくありません。メリット：買取より高く売れやすい／複数の買主候補から選べるデメリット：売却までの期間が読みにくい（早ければ1〜2か月、長引けば半年以上）／内覧対応や近隣への告知が発生する／買主のローン審査待ちで契約が流れることもある「急いでいないので、できるだけ高く売りたい」という方に向いた方法です。ただし立地や状態によっては長期間売れ残ってしまうリスクもあるため、価格設定や販売活動の見極めが重要になります。 4. 価格・期間はどれくらい違う？比較表項目買取仲介売却価格の目安市場価格の7〜8割程度市場価格に近い水準売却までの期間数日〜1か月程度 1か月〜半年以上内覧・広告基本的に不要必要（ポータル掲載・現地内覧）契約不適合責任免責にできることが多い売主が負う（契約不適合責任）のが一般的仲介手数料不要成約価格に応じて発生あくまで一般的な目安であり、物件の立地・状態・需要によって差は変わります。正確な金額は、両方の方法で査定を取って比較するのが確実です。 🏠 買取と仲介、どちらが得か迷ったら価格を比べてみませんか？まずは無料査定で両方の想定額を確認できます。 💬 LINEで無料査定を申し込む 5. あなたはどっち向き？判断基準チェック次のうち当てはまる項目が多いほうが、ご自身に合った売却方法です。買取が向いている方：相続税の納税期限や住み替えのスケジュールが決まっていて急いでいる／内覧対応や近所への告知を避けたい／老朽化していて仲介では売れにくいと感じている仲介が向いている方：売却を急いでいない／立地や条件が良く、時間をかければ高く売れそうな見込みがある／複数の買主候補から選びたい実は「まず仲介で売り出し、一定期間内に売れなければ不動産会社が買取る」という買取保証という中間的な仕組みもあります。高く売れる可能性を残しつつ、期限が来たら確実に現金化できる安心感があるため、判断に迷う方にはこの選択肢もおすすめです。 6. 長崎で買取・仲介を選ぶときの注意点長崎市は坂・階段の多い立地や、道幅が狭く車が入れない土地、旧耐震基準の建物など、仲介では買主が見つかりにくい物件が少なくない地域です。こうした物件は仲介で長期間売れ残るより、買取で早期に現金化したほうが結果的に負担が少ないケースもあります。一方で、市街地に近い立地や状態の良い物件であれば、媒介契約の種類を適切に選び、じっくり販売活動を行うことで買取より高く売れることも多くあります。「うちの場合はどちらが向いているか」は、実際に物件を見てみないと判断が難しい部分もありますので、迷ったときはまず両方の想定価格を比較してみることをおすすめします。よくある質問（FAQ） Q. 買取だとどのくらい価格が下がりますか？ A. 一般的には市場価格の7〜8割程度が目安とされます。ただし物件の状態や立地によって幅があるため、実際の査定額で比較することをおすすめします。 Q. 買取なら本当に数日で現金化できますか？ A. 物件の状況や書類の準備状況によりますが、最短で1週間程度、通常は2週間〜1か月程度で決済まで進むことが多いです。 Q. 仲介で売り出したが売れない場合、途中で買取に切り替えられますか？ A. 可能です。「買取保証」というサービスを利用すれば、一定期間仲介で販売し、売れなければ事前に決めた価格で不動産会社が買取る、という仕組みもあります。 Q. 買取だと近所に知られませんか？ A. 買取は広告や内覧を行わないため、仲介に比べて周囲に知られにくいのが特徴です。事情があって静かに売却を進めたい方にも選ばれています。 Q. 長崎で買取と仲介、どちらの査定も同時に頼めますか？ A. 可能です。当社では買取・仲介いずれもご提案できますので、両方の想定価格を比較したうえで、ご自身に合った方法をお選びいただけます。関連記事売れない不動産には理由がある｜長く売れない家の特徴【長崎】媒介契約の3種類の違い｜専任・専属専任・一般どれを選ぶ？【長崎】不動産売却の「囲い込み」に注意｜誠実な会社の見分け方【長崎】【長崎市】不動産の査定額はどう決まる？高く売るための3つのポイント任意売却とは？住宅ローンが払えないときの選択肢【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の物件の査定額・売却方法の判断は、当社または専門家へご確認ください。
擁壁が崩れそう…修繕費用は誰が負担する？長崎の斜面地特有の悩み【長崎】

2026.09.10

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「うちの擁壁、ひびが入っていて心配」「隣の擁壁が今にも崩れそうで怖い」——長崎市は坂の多い地形柄、査定やご相談の現場で擁壁のお悩みをよくお伺いします。今回は擁壁の修繕費用の目安と、多くの方が最も気にされる「その費用は誰が負担するのか」という点を整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年、長崎市の斜面地・崖地に接した物件のご相談・売却実績も多数。しつこい営業は一切いたしませんので、まずはお気軽にご相談ください。 📖 目次擁壁とは？長崎の斜面地でなぜ問題になりやすいか擁壁の劣化サイン、放置するとどうなる擁壁の修繕・改修費用の目安修繕費用は誰が負担する？（自分の擁壁／隣地の擁壁）長崎市の補助金制度を活用する擁壁のある不動産を売却するときの注意点よくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 擁壁とは？長崎の斜面地でなぜ問題になりやすいか擁壁（ようへき）とは、傾斜地の土砂が崩れないよう、コンクリートや石積みなどで土を留めている壁状の構造物のことです。長崎市は平地が少なく、江戸期から山の斜面に張り付くように住宅地が形成されてきた歴史があり、宅地を造成する際に擁壁で段差をつくっている土地が市内に非常に多く存在します。問題は、こうした擁壁の多くが昭和の高度成長期に造成されたままで、築40〜60年以上が経過している点です。当時の基準と現在の基準（宅地造成及び特定盛土等規制法など）には差があり、現行基準に照らすと強度や排水構造が十分でない擁壁も少なくありません。老朽化に気づかないまま放置され、大雨や地震をきっかけに崩壊するケースが全国的にも問題視されています。 2. 擁壁の劣化サイン、放置するとどうなる次のようなサインが見られたら、擁壁の劣化が進んでいる可能性があります。ひび割れ（クラック）が入っている、幅が広がってきている壁面が膨らんでいる・はらんでいるように見える水抜き穴（水抜き孔）が詰まっている、あるいは設置されていない擁壁上部の地盤に沈下や亀裂が見られる雨天後に壁面から土砂や水がにじみ出るこれらを放置すると、大雨や地震の際に擁壁が崩壊し、下側の道路や隣家、通行人に被害が及ぶ危険があります。「今はまだ崩れていないから大丈夫」ではなく、気になるサインが一つでもあれば、早めに専門業者や自治体の窓口へ相談することをおすすめします。 3. 擁壁の修繕・改修費用の目安修繕費用は擁壁の高さ・延長・工法によって大きく変わります。あくまで目安ですが、次のようなイメージで捉えておくと相談時に話が進めやすくなります。工事の内容費用の目安ひび割れの部分補修数万円〜数十万円程度水抜き穴の増設・排水改善数十万円程度〜擁壁の全面打ち直し（作り直し） 1㎡あたり数万円〜10万円前後が目安高さ・延長のある擁壁の全面改修総額100万円〜1,000万円超になることも長崎の斜面地は道が狭く重機の搬入経路が限られる立地が多いため、同じ規模の工事でも平地に比べて施工費が割高になりやすい傾向があります。正確な金額は現地調査のうえで見積もりを取ることが不可欠です。 4. 修繕費用は誰が負担する？（自分の擁壁／隣地の擁壁）結論から言うと、擁壁は敷地内の工作物として、原則その土地の所有者が管理責任と修繕費用を負担します。「うちの土地にある擁壁だから、隣の家のためでもあるし折半では」というご相談もよく受けますが、法律上は所有者自身の維持管理義務とされているのが基本です。注意したいのは、民法717条（土地工作物責任）です。設置や管理に問題（瑕疵）のある擁壁が崩れて隣家や道路に損害を与えた場合、所有者（または占有者）が損害賠償責任を負う可能性があります。「壊れてから直せばいい」ではなく、早めの点検・修繕がご自身を守ることにもつながります。逆に、隣地の擁壁が自分の土地に崩れかかってきそうな場合は、まず隣地所有者へ補修を求めるのが基本の流れです。話し合いに応じてもらえない、あるいは所有者が不明・放置状態というケースでは、2023年施行の改正民法で新設された「管理不全土地管理人」制度など、裁判所を通じた対応手段も用意されています。ご自身での判断が難しい場合は、早めに弁護士や当社にご相談ください。 🧱 擁壁のある土地、このまま持ち続けるべきか売るべきか迷っていませんか？まずは無料査定で今の資産価値を確認してみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 5. 長崎市の補助金制度を活用する長崎市には「宅地のがけ災害対策費補助金制度」があり、一定の条件を満たす崖・擁壁の災害対策工事に補助が受けられます。主な条件は次のとおりです。がけの角度が30度を超え、垂直高さが2mを超えるもの崩壊またはその危険性がある状態であることがけの根元からがけの高さの2倍以内に、所有者と生計を別にする他人が所有・居住する建築物、道路、公園があること補助額は工事費の3分の1、上限200万円（1,000円未満切り捨て・消費税除く）です。対象は崖の災害対策工事（フェンス・ブロックを含む）で、張り出しスラブや応急処置のみの工事は対象外とされています。申請は事前調査申請→事前着手届→工事実施→完了報告→交付請求という流れで進みます。ご自身の擁壁が対象になりそうか気になる方は、長崎市の窓口へ早めに確認することをおすすめします。 6. 擁壁のある不動産を売却するときの注意点擁壁にひび割れなど不安要素がある土地を売却する場合、その状態を買主にきちんと告知することが重要です。告知を怠り、引き渡し後に不具合が発覚すると契約不適合責任を問われるおそれがあります。また、金融機関によっては擁壁の状態を理由に住宅ローンの担保評価を厳しく見ることもあり、買主側の資金計画に影響することもあります。「修繕してから売る」か「現況のまま価格調整して売る」かは、費用対効果や急ぎ度合いによって最適解が変わります。まずは現況を専門家に見てもらい、複数の選択肢を比較したうえで判断することをおすすめします。よくある質問（FAQ） Q. 擁壁の修繕は法律上の義務ですか？ A. 一律の修繕義務が定められているわけではありませんが、崩壊の危険がある状態を放置し他人に損害を与えた場合、民法717条により所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。危険な兆候があれば早めの対応をおすすめします。 Q. 隣の擁壁が崩れそうで怖いのですが、どうすればいいですか？ A. まずは隣地所有者に状況を伝え、補修を依頼するのが基本です。応じてもらえない場合や所有者が不明な場合は、弁護士や自治体の窓口にご相談ください。 Q. 擁壁がある土地は売れますか？ A. 売却は可能です。状態によっては価格調整が必要になることもありますが、長崎では擁壁を伴う土地自体は珍しくなく、現況を正しく伝えたうえで適正価格で売却することは十分できます。 Q. 長崎市の補助金制度は誰でも使えますか？ A. 崖の角度・高さや、周囲に他人所有の建物・道路などがあることなど一定の条件を満たす必要があります。詳しい要件や申請方法は長崎市の窓口で確認してください。 Q. 擁壁の点検は誰に依頼すればいいですか？ A. 擁壁の施工・診断を扱う建設業者や土木の専門業者への相談が基本です。売却をご検討の場合は、当社でも現況確認を含めたご相談を承っています。関連記事旧耐震の家、売れる？耐震基準適合証明書と3つの売却方法【長崎】「既存不適格建築物」とは？再建築不可との違いと売却時の注意点【長崎】長崎特有の「坂・階段の家」を売るときのコツ長崎の「軽自動車も入らない家」は売れる？道幅が狭い土地の売却方法【長崎】不動産売却後の「契約不適合責任」とは？引き渡し後トラブルを防ぐ注意点【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・費用・法的責任の判断は、専門家または当社へご確認ください。
仏壇の処分はどこに頼む？実家じまい前に知っておきたいこと【長崎】

2026.09.09

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「実家を片付けようと思ったら、仏壇をどうすればいいか分からず手が止まってしまった」——長崎で実家じまいのご相談を伺っていると、こうしたお声を本当によくいただきます。仏壇の処分は、家財の片付けとは違い「魂抜き（閉眼供養）」という儀式的な手続きが関わるため、何から手をつければいいか迷う方がほとんどです。今回は、仏壇を処分する前に知っておきたい流れ・費用の目安・位牌の扱いまで、実家じまいの実務を踏まえて整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年、長崎市の実家じまい・空き家売却のご相談を数多くお受けしています。しつこい営業は一切いたしませんので、まずはお気軽にご相談ください。 📖 目次仏壇は「捨てる前」に必ず確認したいこと処分の前に必要な「閉眼供養（魂抜き）」とは仏壇の処分方法、4つの選択肢仏壇処分にかかる費用の目安位牌・仏具・遺影はどうする？実家じまい・不動産売却との関係で気をつけたいタイミングよくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 仏壇は「捨てる前」に必ず確認したいこと実家の片付けを進めていくと、家具や家電はどんどん処分できても、仏壇だけは手が止まるという方が少なくありません。それは自然なことです。仏壇には「ご先祖様や故人の魂が宿る場所」という位置づけがあり、粗大ごみと同じ感覚で扱うことに抵抗を感じるのは当然だからです。処分を検討する前に、まず次の3点を確認しておきましょう。①仏壇を引き継ぐ親族はいないか（きょうだい・親戚に確認）、②菩提寺（お付き合いのあるお寺）はどこか、③仏壇のメーカー・購入時期が分かる資料は残っていないか。特に②は、後述する「閉眼供養」を依頼する際に必要になるため、実家の仏間や仏壇の引き出しに位牌の裏書きや過去帳が残っていないか、早めに確認しておくと安心です。 2. 処分の前に必要な「閉眼供養（魂抜き）」とは仏壇をそのまま粗大ごみや不用品として処分することは、宗教的な意味合いから避けるべきとされています。多くの宗派では、仏壇を手放す前に「閉眼供養（へいがんくよう）」と呼ばれる儀式を行い、仏壇に宿った魂を抜いてから「ただの木製の家具」に戻す、という考え方をとります。一般に「魂抜き」「お性根抜き」とも呼ばれ、浄土真宗では「遷仏法要（せんぶつほうよう）」「御性根抜き」という呼び方をすることもあり、宗派によって名称や考え方に違いがあります。閉眼供養は、菩提寺があればそのお寺の住職に依頼するのが基本です。菩提寺が分からない、または遠方で付き合いが途絶えている場合は、後述する仏壇店や仏壇処分の専門業者が提携する僧侶を手配してくれるケースもあります。「うちは菩提寺と疎遠になっている」という場合こそ、早めに専門家へ相談すると進めやすくなります。 3. 仏壇の処分方法、4つの選択肢閉眼供養を終えた仏壇の処分方法には、主に次の4つがあります。ご家庭の状況や予算に合わせて選びましょう。方法特徴向いている方菩提寺に「お焚き上げ」を依頼閉眼供養と処分を一括で依頼できる。費用はお布施として渡すことが多い菩提寺との付き合いがある方仏壇店の引き取りサービス新しい仏壇を購入する際、下取り・引き取りを無料〜低価格で行う店舗が多い仏壇を買い替える方仏壇処分の専門業者閉眼供養の手配から回収・お焚き上げまで一括対応。出張対応も多い菩提寺がない・遠方に住んでいる方自治体の粗大ごみ最も安価だが、必ず閉眼供養を済ませてから出す。自治体によっては回収不可のこともある費用を抑えたい方（要事前確認）長崎市の場合、仏壇は品目によって「粗大ごみ」として収集可能ですが、金箔や金具部分の扱いなど自治体ごとにルールが異なるため、事前に長崎市のごみ収集窓口へ確認することをおすすめします。 🏠 仏壇の処分と合わせて、実家全体の片付け・売却も気になりませんか？悩んだら、まずは無料査定で今の実家の状況を整理してみましょう。 💬 LINEで無料査定を申し込む 4. 仏壇処分にかかる費用の目安費用は方法や仏壇の大きさ、依頼先によって幅がありますが、一般的な目安は次のとおりです。閉眼供養のお布施：3万円〜5万円程度が目安（菩提寺との関係性やお車代の有無で変動）仏壇店・専門業者への処分依頼：仏壇のサイズにより1万円〜5万円程度（回収・お焚き上げ・出張費込みのプランが多い）自治体の粗大ごみ：数百円〜数千円程度（自治体の料金表による）「なるべく費用を抑えたいが、供養はきちんとしたい」という場合は、閉眼供養だけをお寺に依頼し、処分自体は自治体や仏壇店に任せるという組み合わせも可能です。複数の方法を比較して、ご自身の状況に合った進め方を選びましょう。 5. 位牌・仏具・遺影はどうする？仏壇本体だけでなく、位牌・仏具・遺影の扱いに悩む方も多くいらっしゃいます。位牌についても、仏壇と同様に閉眼供養を行ってから処分するのが基本です。今後もご先祖様を供養したい場合は、複数の位牌をひとつにまとめる「繰り出し位牌」への作り替えや、永代供養墓・納骨堂への位牌の預かりサービスを利用する方法もあります。遺影や過去帳は宗教的な儀式が必須というわけではありませんが、故人を偲ぶ大切な品として、無理に処分せず一部だけ手元に残す方も多いです。仏具（りん・線香立てなど）は、金属類として資源ごみに出せる自治体もありますが、こちらも閉眼供養を済ませたうえで判断するのが安心です。 6. 実家じまい・不動産売却との関係で気をつけたいタイミング実家の売却を検討している場合、仏壇の処分は「売却活動を始める前」に済ませておくのがおすすめです。仏壇が残ったままだと内見時に買主が居心地の悪さを感じたり、引き渡し直前に慌てて手配することになり、閉眼供養の日程調整が間に合わないといったトラブルにつながりかねません。また、閉眼供養や処分業者の手配には、菩提寺の都合や業者の予約状況によって1〜2週間ほどかかることも珍しくありません。実家じまい全体のスケジュールを立てる際は、仏壇の処分を早い段階のタスクとして組み込んでおくと、後々慌てずに済みます。当社では、こうした片付けのご相談とあわせて、実家全体の売却タイミングについてもアドバイスしております。よくある質問（FAQ） Q. 仏壇はそのまま粗大ごみに出してもいいですか？ A. 宗教的な意味では、閉眼供養（魂抜き）を済ませてからの処分が望ましいとされています。自治体でも回収は可能な場合が多いですが、事前に閉眼供養を行うことをおすすめします。 Q. 菩提寺が分からない、付き合いがない場合はどうすればいいですか？ A. 仏壇店や仏壇処分の専門業者の多くが、提携する僧侶による閉眼供養を手配してくれます。菩提寺がなくても対応可能です。 Q. 仏壇の処分費用はどれくらいかかりますか？ A. 閉眼供養のお布施が3万〜5万円程度、処分自体は依頼先によって数百円〜5万円程度と幅があります。組み合わせ次第で費用を抑えることも可能です。 Q. 位牌も一緒に処分していいのでしょうか？ A. 位牌も閉眼供養のうえで処分するのが基本ですが、今後も供養を続けたい場合は「繰り出し位牌」への作り替えや永代供養での預かりという選択肢もあります。 Q. 実家を売却する予定です。仏壇の処分はいつまでに済ませればいいですか？ A. 売却活動（内見の受け入れ）を始める前に済ませておくのが理想です。閉眼供養の日程調整に1〜2週間ほどかかることもあるため、早めに動くことをおすすめします。関連記事長崎市で実家を相続したら？最初にやるべき3つの手続き【相続登記の義務化】「実家じまい」を始めるタイミングと進め方【長崎】遺品整理・生前整理の費用相場と進め方【長崎】「大相続時代」到来。長崎の実家をどうする？空き家を放置すると固定資産税が最大6倍に？長崎市の注意点まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の宗派の作法・費用・手続きは、菩提寺や専門業者、または当社へご確認ください。
入居者がいる家を相続・売却するとき｜オーナーチェンジ物件の注意点【長崎】

2026.09.07

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「相続した実家に、実は借家人（入居者）がいた」「今住んでいる人がいるアパートを売りたいが、どう進めればいいか分からない」——こうした入居者がいる家（オーナーチェンジ物件）のご相談は、長崎でも決して少なくありません。今回は、賃貸借契約の引き継ぎから査定の考え方、入居者への配慮まで、実務のポイントを整理します。 📖 目次オーナーチェンジ物件とは？相続・売却でよくあるケース入居者の賃貸借契約はどうなる？「賃貸人の地位」の承継売却前に確認すべき書類・引き継ぎ事項オーナーチェンジ物件はいくらで売れる？査定の考え方入居者への配慮とトラブルを避けるコツ相続で引き継いだとき「売る」「貸し続ける」の判断基準よくある質問（FAQ）関連記事 1. オーナーチェンジ物件とは？相続・売却でよくあるケース「オーナーチェンジ物件」とは、入居者がいる状態のまま所有者だけが変わる不動産を指します。長崎でよくあるのは、次のようなケースです。親が生前に人へ貸していた戸建てやアパートを、そのまま相続した実家の一部（離れや2階部分）を第三者に賃貸していた相続後、当面の収入源として賃貸に出していたが、管理の負担が大きく売却を考え始めた入居者に退去してもらってから売る「更地渡し・空室渡し」とは異なり、入居者が住んだままの状態で所有権だけを買主に移すのが最大の特徴です。 2. 入居者の賃貸借契約はどうなる？「賃貸人の地位」の承継結論から言うと、所有者（大家）が変わっても、入居者の賃貸借契約はそのまま存続します。民法上、賃貸物件の所有権が移転すると「賃貸人の地位」も新しい所有者へ自動的に引き継がれるためです。相続の場面では、被相続人（亡くなった方）が結んでいた賃貸借契約を、相続人がそのまま引き継ぐことになります。つまり、入居者からすれば「大家さんが変わった」だけで、家賃の金額や契約期間、更新のルールは基本的に変わりません。売主・相続人の一存で「今すぐ出ていってほしい」と契約を打ち切ることはできない点に注意が必要です。 3. 売却前に確認すべき書類・引き継ぎ事項オーナーチェンジ物件を売却する場合、買主に対して次の情報を正確に引き継ぐ必要があります。引き継ぎ事項確認ポイント賃貸借契約書契約期間・家賃・更新料・特約の有無敷金の精算預かっている敷金は原則、売主から買主へ引き継ぐ家賃の日割精算決済日を基準に日割で売主・買主間で精算入居者情報滞納の有無・入居者からの要望・トラブル履歴相続で取得した物件の場合、契約書自体が見当たらないというご相談もよくあります。その場合は、通帳の家賃振込履歴などから契約内容を推定し、入居者へ丁寧に確認を取りながら整理していくことになります。 4. オーナーチェンジ物件はいくらで売れる？査定の考え方自分が住むための家（実需物件）は周辺の取引事例をもとに査定しますが、入居者がいる収益物件は「収益還元法」という考え方が重視されます。年間の家賃収入から諸経費を差し引いた利回りをもとに価格を算出する方法で、単純に「土地と建物の価値」だけでは測れません。同じ建物でも、家賃設定が周辺相場より高ければ収益物件としての評価は上がりますし、逆に家賃が安すぎたり空室リスクが高い立地だったりすると、実需物件として売る（入居者に退去してもらい自宅用に売る）方が結果的に高く売れるケースもあります。どちらの売り方が有利かは、立地・築年数・家賃水準によって変わるため、両方のシミュレーションを比較することをおすすめします。 5. 入居者への配慮とトラブルを避けるコツオーナーチェンジで最も気をつけたいのが、入居者への告知のタイミングと伝え方です。売買契約が固まる前に不用意に「売却を検討している」と伝えると、入居者が不安になり退去してしまい、収益物件としての価値が下がることがあります。一方で、決済直前まで一切知らせずにいると、新しい大家との関係がぎくしゃくする原因にもなりかねません。一般的には、売買契約が成立し決済日が見えてきた段階で、書面（オーナーチェンジのお知らせ）を入居者へ送付するのが実務上の目安です。このあたりのタイミングや文面作成は、経験豊富な不動産会社に任せると安心です。 6. 相続で引き継いだとき「売る」「貸し続ける」の判断基準相続で入居者付きの物件を引き継いだ方からは、「このまま貸し続けるべきか、売却すべきか」というご相談も多くいただきます。判断のポイントは次の3つです。 ① 管理の手間をかけられるか修繕対応・入居者対応・家賃の入金確認など、遠方に住む相続人にとっては負担が大きくなりがちです。 ② 建物の老朽化リスク築年数が経つほど大規模修繕の負担が増え、貸し続けるほど価値が目減りしていく可能性があります。 ③ 相続税・所得税とのバランス家賃収入には所得税がかかり、複数の相続人で共有している場合は分配方法も課題になります。売却して現金化し、遺産分割しやすくするという選択肢も検討に値します。「まずは今の状態でいくらで売れるのか知りたい」という段階でも構いません。査定だけでも承っていますので、お気軽にご相談ください。よくある質問（FAQ） Q1. 入居者に無断で売却しても大丈夫ですか？ A. 法律上、所有権の売却自体に入居者の同意は不要です。ただし、良好な関係を保ち引き継ぎをスムーズにするため、決済が固まった段階での書面通知が一般的です。 Q2. 敷金は誰が入居者に返すのですか？ A. 退去時に敷金を返還する義務は、その時点の所有者（買主）が負います。そのため売買時に、預かっている敷金相当額を売主から買主へ引き継ぐのが原則です。 Q3. 家賃を滞納している入居者がいる場合はどうなりますか？ A. 滞納があることを買主に隠して売却するとトラブルの原因になります。滞納状況は事前に正直に開示し、価格や契約条件に反映してもらうのが安全です。 Q4. 相続した物件に住んでいるのが親族の場合も同じ扱いですか？ A. きちんと賃貸借契約を結び家賃を支払っている実態があれば、親族間でも法律上は同じ扱いになります。契約書がない「使用貸借」の場合は判断が異なるため、個別にご相談ください。 Q5. 空室にしてから売った方が高く売れますか？ A. 立地や物件タイプによります。実需向けの一戸建てなら空室渡しの方が有利なことが多く、収益物件として人気のエリアならオーナーチェンジのまま売る方が有利な場合もあります。両方の試算をおすすめします。関連記事賃貸アパート・貸家をお持ちの方へ｜相続税の評価方法が変わります【長崎】【速報】賃貸不動産の相続税評価が変わる「5年ルール」2026年度税制改正を長崎の大家さんへ解説借地権付きの家の相続・売却で気をつけたいこと【長崎】底地（貸している土地）を相続したら？評価と売却の注意点【長崎】相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】不動産売却後の「契約不適合責任」とは？引き渡し後トラブルを防ぐ注意点【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
【速報】フラット35、9月の最低金利3.460%に上昇｜現行制度で最高更新【長崎】

2026.09.06

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。フラット35の2026年9月適用金利が、最低で3.460%まで上昇したと発表されました。これは2017年10月に現行の制度が始まって以来の最高水準で、8月の3.290%からさらに上昇しています。「固定金利だから安心」と思っていた方にとっても、見過ごせない動きです。今回は、上昇の背景と、これから住宅ローンを組む方・見直したい方が今できることを、長崎の視点も交えて解説します。 📖 目次【速報】フラット35、9月の最低金利は3.460%｜現行制度で最高なぜ上がり続けているのか？長期金利上昇という背景変動金利・10年固定との違い、フラット35を選ぶ意味金利上昇で返済額はどれくらい変わる？今からできる3つの対策長崎で住宅ローンを組む・見直すときのポイントよくある質問（FAQ） 1. 【速報】フラット35、9月の最低金利は3.460%｜現行制度で最高住宅金融支援機構が取り扱う全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」（買取型・最も一般的なタイプ、融資率9割以下・返済期間21年以上）の2026年9月適用最低金利が、年3.460%となりました。8月の3.290%から0.17ポイント上昇し、2017年10月に現行制度が始まって以来、最高の水準です。7月から8月、8月から9月と、連続で過去最高を更新している点に注目してください。適用月フラット35 最低金利（融資率9割以下・返済期間21年以上の目安） 2026年8月 3.290% 2026年9月 3.460%（現行制度で最高） ※金利は融資率・返済期間・団体信用生命保険の有無等により異なります。正確な金利は各金融機関にご確認ください。 2. なぜ上がり続けているのか？長期金利上昇という背景フラット35の金利は、10年国債の利回り（長期金利）に連動する住宅金融支援機構債の発行条件を基に決まります。日銀が2026年6月に政策金利を引き上げて以降、長期金利にも上昇圧力がかかり続けており、これがフラット35の金利上昇に直結しています。8月31日に発表された大手銀行の変動金利・10年固定金利の引き上げ（三菱UFJ銀行・三井住友銀行の変動金利0.25%引き上げなど）も同じ「金利上昇局面」の一部ですが、フラット35は長期金利、銀行の変動金利は政策金利という異なる指標に連動している点は押さえておきたいポイントです。 3. 変動金利・10年固定との違い、フラット35を選ぶ意味住宅ローンの金利タイプは大きく3つに分けられます。変動金利型：金利は低めだが、政策金利の動きに応じて返済中に変動する固定期間選択型（10年固定など）：一定期間は金利が固定され、期間終了後は再選択が必要全期間固定型（フラット35）：借入時から完済まで金利が変わらないフラット35は「借入時点で総返済額が確定する安心感」が最大のメリットです。今回のように金利水準そのものが上がっている局面では、変動金利より高めの数字に見えても、「これ以上は上がらない」という安心をどう評価するかが選択のポイントになります。逆に、今後の金利動向次第で有利・不利が変わる変動金利は、家計に一定の余裕があるかどうかで向き不向きが分かれます。 4. 金利上昇で返済額はどれくらい変わる？仮に3,000万円を35年返済（元利均等）で借りた場合、金利が0.17ポイント上がると、毎月の返済額はおよそ2,700〜2,900円前後増える計算になります（元金・金利水準により変動）。1か月あたりは小さく感じても、35年間の総返済額では100万円前後の差になることもあり、借入額が大きいほど影響も大きくなります。「まだ数千円だから」と流さず、資金計画の段階で必ず試算しておきたい数字です。 5. 今からできる3つの対策 ① 複数の金融機関・金利タイプを比較する同じフラット35でも、取扱金融機関によって金利や手数料（融資手数料型・保証料型）が異なります。変動金利・固定期間選択型も含めて、複数の選択肢を比較したうえで判断することが大切です。 ② 借り換えのタイミングを検討する既に住宅ローンをお持ちの方は、今の金利上昇局面だからこそ「今のローンのまま」か「借り換えるか」の比較が意味を持ちます。借入残高・残り期間・諸費用によって損得が変わるため、シミュレーションを取ることをおすすめします。 ③ 資金計画・返済比率を見直す金利上昇局面では、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で借入額を検討することがより重要になります。頭金の増額や返済期間の調整で、月々の負担を抑える選択肢も検討しましょう。 6. 長崎で住宅ローンを組む・見直すときのポイント長崎市は坂道・高低差のある土地が多く、建物の構造や立地によって融資条件（フラット35の技術基準など）が変わることがあります。また、実家の売却資金を新居の頭金に充てるなど、「売る」と「買う（借りる）」を同時に考える住み替えのご相談も少なくありません。住まい∞Laboでは、不動産の売却・査定と合わせて、資金計画のご相談にも対応しています。金利が動いている今だからこそ、早めの情報収集をおすすめします。よくある質問（FAQ） Q. フラット35の金利は今後も上がり続けますか？ A. 長期金利の動向次第のため断定はできませんが、直近は7月・8月・9月と連続で上昇しています。今後の金利見通しは金融機関や専門家に確認しながら判断することをおすすめします。 Q. 今から住宅ローンを組むなら、固定と変動どちらがいいですか？ A. 一概には言えません。返済期間中の金利上昇リスクを避けたい方は固定、当面の返済額を抑えたい方は変動が向く傾向にありますが、家計の余裕度や借入額によって最適解は変わります。 Q. 既に借りているフラット35の金利も上がりますか？ A. いいえ。フラット35は全期間固定金利のため、契約時に確定した金利は完済まで変わりません。今回の金利上昇は、これから新たに借り入れる方に適用されるものです。 Q. 借り換えを検討する目安はありますか？ A. 一般的に「借入残高1,000万円以上」「残り返済期間10年以上」「金利差1%以上」の3条件がそろうと借り換えメリットが出やすいと言われますが、諸費用も含めた個別のシミュレーションが必要です。 Q. 不動産の売却と住宅ローンの見直しは同時に相談できますか？ A. はい。住み替えでは「今の家をいくらで売れるか」と「新居の資金計画」は密接に関わるため、住まい∞Laboでは両方をあわせてご相談いただけます。関連記事フラット35金利、8月に現行制度で最高を更新【長崎】【速報】住宅ローン9月金利、変動も三菱UFJ・三井住友が引き上げ、固定は5行そろって上昇【長崎】住宅ローンの「借り換え」はいつ検討すべきか【長崎】日銀が政策金利を据え置き｜住宅ローンへの影響は【長崎】住宅ローン控除、中古住宅向けが拡充｜2026年度税制改正【長崎】住宅ローンが残ったまま（オーバーローン）の家を売却する方法【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
相続税の申告・納税期限「10か月」に間に合わないと？【長崎】

2026.09.05

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「相続税の申告期限って、いつまでか分かっていますか？」——実は相続開始を知った日の翌日から10か月以内と、意外と短く設定されています。不動産の名義変更や遺産分割協議に時間がかかり、気づけば期限ギリギリ、あるいは相続税間に合わないという事態になるご相談は珍しくありません。今回は、期限に遅れるとどうなるのか、そして間に合わなさそうなときにできる対処法を、長崎の実例を交えて解説します。 📖 目次相続税の申告・納税期限は「相続開始を知った日の翌日から10か月以内」「10か月」はあっという間。期限までにやるべきこと期限に間に合わなかったらどうなる？無申告加算税・延滞税現金で払えないときの選択肢「延納」「物納」長崎でよくある「期限に遅れやすいケース」期限に遅れないために、今からできる準備よくある質問（FAQ） 1. 相続税の申告・納税期限は「相続開始を知った日の翌日から10か月以内」相続税の申告と納税の期限は、原則として「被相続人が亡くなったこと（相続の開始）を知った日の翌日から10か月以内」です。多くの場合は死亡日の翌日を起算日と考えて差し支えありませんが、行方不明で失踪宣告を受けたケースなど「知った日」がずれる場合は起算日も変わります。申告先は、亡くなった方（被相続人）の住所地を管轄する税務署で、相続人の住所地ではない点にも注意が必要です。基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える財産がある場合は、必ずこの期限内に申告・納税を済ませる必要があります。 2. 「10か月」はあっという間。期限までにやるべきこと 10か月と聞くと余裕があるように感じますが、実際にはやるべきことが多く、気づけば残り数か月ということも珍しくありません。戸籍謄本を集めて相続人を確定する預貯金・有価証券・不動産など、すべての財産と債務を洗い出す不動産は路線価方式・倍率方式で評価額を算出する相続人全員で遺産分割協議を行い、協議書を作成する申告書を作成し、納税資金を準備する特に不動産が複数ある場合や、相続人の間で意見がまとまらない場合は、評価額の算出や遺産分割協議に時間がかかりがちです。「10か月」は逆算して動かないとあっという間に過ぎてしまう、と考えておくのが安全です。 3. 期限に間に合わなかったらどうなる？無申告加算税・延滞税期限までに申告・納税ができないと、原則として次の2つのペナルティが課されます。ペナルティ内容無申告加算税納付すべき税額に対し原則15%（50万円超の部分は20%）。税務調査の通知前に自主申告すれば5%に軽減延滞税納期限の翌日から納付日まで日割りで加算。期限から2か月以内は年2.4%程度、それ以降は年8.7%程度（税率は年により変動）さらに、財産を意図的に隠していたと判断されると、無申告加算税に代えて重加算税（原則40%）が課される場合もあります。「多少遅れても大丈夫だろう」という判断は禁物で、遅れそうだと分かった時点で早めに税務署や税理士に相談することが被害を最小限に抑えるコツです。 4. 現金で払えないときの選択肢「延納」「物納」相続税は、原則として現金一括納付が基本です。しかし相続財産の大半が不動産で、現金が不足しているケースも少なくありません。そうした場合に検討できるのが次の2つの制度です。延納相続税を分割して支払う制度です。担保の提供や利子税の負担が必要ですが、最長20年（不動産の割合が高い場合）にわたり分割納付できます。申告期限までに「延納申請書」を提出し、税務署の許可を受ける必要があります。物納延納でも金銭で納付することが困難な場合に、不動産などの財産そのもので納税する制度です。ただし物納できる財産には優先順位があり、売却できない事情のある不動産（境界未確定・共有名義など）は認められにくいなど、審査のハードルは決して低くありません。いずれも申告期限までに申請する必要があるため、「現金が足りないかもしれない」と感じた段階で、早めに専門家へ相談することが重要です。 5. 長崎でよくある「期限に遅れやすいケース」長崎市周辺のご相談では、次のようなケースで申告期限に遅れそうになる例をよく見かけます。実家が空き家のまま長年放置され、相続人の把握や登記名義の確認に時間がかかる相続人の一部が県外・海外に在住しており、遺産分割協議の連絡調整に時間がかかる坂道・段差の多い土地で境界確定に時間を要し、不動産の評価額算出が遅れる相続人同士で不動産を「売る」か「残す」かの意見がまとまらないこうした事情がある場合は、遺産分割そのものは期限内にまとまらなくても、いったん「未分割」で申告・納税し、後日修正申告・更正の請求で精算するという方法もあります。ただし小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減など、一部の特例は未分割のままだと使えないため、事前に税理士へ確認しておくと安心です。 6. 期限に遅れないために、今からできる準備相続が発生してから慌てないためには、次のような準備が有効です。相続財産・不動産の一覧を早い段階で整理しておく不動産の境界・名義など、後々トラブルになりそうな点を先に確認しておく相続税・不動産の両方に詳しい専門家に早めに相談する売却を検討する場合は、査定を早めに取り、資金計画に組み込んでおく住まい∞Laboでは、不動産の評価・売却の相談と、税理士など専門家の紹介をあわせてサポートしています。「期限までに間に合うか不安」という段階でも、遠慮なくご相談ください。よくある質問（FAQ） Q. 相続税の申告期限はいつから数えますか？ A. 原則として「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日」から10か月以内です。多くの場合は死亡日の翌日が起算日になります。 Q. 遺産分割協議がまとまらないまま期限が来たらどうなりますか？ A. いったん法定相続分で「未分割」の申告をして納税し、後日、分割が決まった時点で修正申告や更正の請求を行うことができます。ただし小規模宅地等の特例など一部の特例は使えなくなるため注意が必要です。 Q. 相続税が払えないときは相続放棄した方がいいですか？ A. 相続放棄は「財産を一切受け取らない」選択で、相続税の納税資金が足りないこととは別の話です。財産自体はプラスであれば、延納・物納や不動産売却による資金確保を先に検討するのが一般的です。 Q. 期限が近いのに評価がまだ終わっていません。どうすればいいですか？ A. できるだけ早く税理士や不動産会社に相談し、概算でもよいので早期に評価・申告の見通しを立てることが重要です。放置して期限を過ぎるのが最もリスクが大きい選択です。 Q. 少額の申告漏れでもペナルティは課されますか？ A. 金額の大小にかかわらず、期限後の申告には原則として無申告加算税・延滞税が課されます。ただし税務調査の通知前に自主的に申告すれば、加算税率が軽減される仕組みがあります。関連記事相続税はいくらかかる？不動産がある場合の基礎知識【長崎】相続税評価額の調べ方【長崎】相続税の「配偶者の税額軽減」とは【長崎】相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】遺産分割協議書の作り方と注意点【長崎】不動産売却後の確定申告は必要？期限・必要書類・使わないと損する特例【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
旧耐震の家、売れる？耐震基準適合証明書と3つの売却方法【長崎】

2026.09.04

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「昭和50年代に建てた実家、耐震基準を満たしていないかもしれない」「旧耐震の家は売るときに不利になるのでは」——長崎市内で査定にお伺いすると、こうしたご不安をよく耳にします。今回は1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の家を売るときに知っておきたいポイントを、実務の視点からまとめます。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年、長崎市はもちろん諫早市・長与町エリアの売却・相続相談にも対応しています。しつこい営業は一切いたしませんので、まずはお気軽にご相談ください。 📖 目次「旧耐震基準」とは？新耐震との違いと調べ方旧耐震の家は売却でどんな影響がある？「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン控除・登録免許税の軽減が使える売り方は3つ｜改修して売る・そのまま売る・更地にして売る長崎特有｜坂・段差の多い土地の旧耐震住宅で気をつけたいことよくある質問（FAQ）まとめ・無料相談のご案内 1. 「旧耐震基準」とは？新耐震との違いと調べ方建築基準法の耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日に大きく改正されました。この日より前に建築確認を受けた建物が「旧耐震基準」、以降が「新耐震基準」です。旧耐震は震度5強程度の地震で倒壊しないことを目安にしていたのに対し、新耐震は震度6強〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないことを目安に強化されています。ポイントは、「完成日」ではなく「建築確認を受けた日」で判定される点です。昭和56年中に完成した家でも、確認申請が56年5月以前であれば旧耐震にあたります。正確に知りたい場合は、建築確認済証の日付を確認するか、長崎市の建築指導課で建築計画概要書を閲覧する方法があります。書類が手元にない場合は、当社でも登記簿の新築年月日などから概算の確認をお手伝いしています。 2. 旧耐震の家は売却でどんな影響がある？旧耐震だからといって売れないわけではありませんが、実務上は次のような影響が出やすくなります。住宅ローン審査への影響：金融機関によっては担保評価を厳しめに見る、またはフラット35のように耐震基準適合証明書がないと利用できない商品がある買主の心理的なハードル：「地震のときに心配」という理由で候補から外されたり、値引き交渉の材料にされたりしやすい査定額への反映：立地や建物の傷み具合にもよりますが、同条件の新耐震物件と比べて査定が控えめに出る傾向がありますただし、これらは「工夫のしようがない」ということではありません。次の章でご紹介する耐震基準適合証明書を取得することで、買主側の負担やハードルを下げられるケースが多くあります。 3. 「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン控除・登録免許税の軽減が使える耐震基準適合証明書とは、建築士や指定確認検査機関が耐震診断を行い、現行の耐震基準に適合していることを証明する書類です。旧耐震の家であっても、この証明書を取得すれば買主側に次のようなメリットが生まれます。買主が住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を利用できる所有権移転登記の登録免許税が軽減される不動産取得税の軽減措置の対象になりうる耐震診断の費用は木造戸建てで15万〜30万円程度が目安で、そのうえで基準を満たすための補強工事が必要になる場合は別途費用がかかります。長崎市でも耐震診断や改修に対する補助制度が設けられていることがあるため、対象になるかどうかは長崎市の窓口へ事前にご確認いただくのが確実です。証明書の発行までは、診断の申込みから2週間〜1ヶ月程度を見ておくと安心です。 4. 売り方は3つ｜改修して売る・そのまま売る・更地にして売る旧耐震の家の売却方法は、大きく3つに整理できます。それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。方法メリットデメリット耐震診断・改修してから売る住宅ローン控除等が使え買主が増える、高値が狙いやすい診断・改修費用がかかる（数十万〜数百万円）現状のまま売る費用も手間もかからず早く動ける買主が限定的になり価格交渉されやすい解体して更地で売る耐震リスクを気にせず土地として売れる解体費用（目安100万〜200万円程度）、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性どれが最適かは、立地・建物の傷み具合・ご予算感によって変わります。まずは無料査定で「改修した場合」「現状のまま」「更地」の3パターンの想定額を比べてみると、判断がしやすくなります。 🏠 うちの実家はどの方法がベスト？悩んだら、まずは無料査定で「改修」「そのまま」「更地」3パターンの想定額を比べてみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 5. 長崎特有｜坂・段差の多い土地の旧耐震住宅で気をつけたいこと長崎市は斜面地に住宅が密集して建てられてきた歴史があり、旧耐震にあたる築40〜50年以上の家が坂や段差の多い土地に多く残っています。こうした立地ならではの注意点もあわせて押さえておきましょう。こうした坂道・段差の多い立地は長崎市内に限らず、諫早市や長与町の一部エリアでも共通する悩みです。当社はこれらのエリアでも売却実績があり、同じ視点でご相談に対応できます。擁壁の状態も確認する：建物と同時期に作られた擁壁が古いままだと、別途調査や補強が必要になることがあります接道状況も要チェック：旧耐震の建物は接道義務を満たさない「再建築不可」に該当していることもあり、その場合は建て替え自体ができません調査には時間がかかる：耐震診断・擁壁調査・接道確認と、確認すべき項目が多くなりがちなので、売却を考え始めたら早めのご相談をおすすめしますよくある質問（FAQ） Q. 昭和56年築ですが、新耐震か旧耐震かどう調べればいいですか？ A. 「完成日」ではなく「建築確認を受けた日」が1981年5月31日以前かどうかで判定します。確認済証が手元になければ、長崎市の建築指導課で建築計画概要書を閲覧する方法があります。 Q. 耐震基準適合証明書がないと売れませんか？ A. 証明書がなくても売却自体は可能です。ただし、証明書がないと買主が住宅ローン控除やフラット35などの利用条件で不利になることがあり、価格交渉の材料にされやすくなります。 Q. 耐震診断・証明書取得の費用はどのくらいかかりますか？ A. 木造戸建ての耐震診断で15万〜30万円程度が目安です。基準を満たすための補強工事が必要な場合は別途費用がかかります。長崎市の補助制度が使える場合もあるため、事前に窓口へご確認ください。 Q. そのままの状態でも住宅ローン控除は使えますか？ A. 耐震基準適合証明書などの要件を満たさない場合は、原則として住宅ローン控除の対象外になります。買主側で証明書を取得する、または売主側で事前に取得しておくといった対応が考えられます。 Q. 解体して更地にした方が高く売れますか？ A. 立地や建物の状態によります。再建築可能な土地であれば更地の方が需要が広がることもありますが、解体費用や固定資産税の変化も踏まえて総合的に比較する必要があります。まずは複数パターンの査定額を比べることをおすすめします。 Q. 長崎市以外（諫早市や長与町など）でも相談できますか？ A. もちろん対応可能です。当社は長崎市を中心に、諫早市（真崎町・白岩町・多良見町など）や長与町（吉無田郷・高田郷・まなび野など）でも売却実績があり、坂道や段差の多い土地の売却相談にも同じ視点で対応しています。関連記事「既存不適格建築物」とは？再建築不可との違いと売却時の注意点【長崎】接道義務を満たさない「再建築不可」の家を相続したら？対応方法【長崎】不動産売却後の「契約不適合責任」とは？引き渡し後トラブルを防ぐ注意点【長崎】売れない不動産には理由がある｜長く売れない家の特徴【長崎】【長崎市】不動産の査定額はどう決まる？高く売るための3つのポイント不動産売却にかかる税金と「3000万円特別控除」の使い方【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
底地（貸している土地）を相続したら？評価と売却の注意点【長崎】

2026.09.03

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。長崎市内でご相続の相談をお受けしていると、「亡くなった親名義の土地なのに、そこには他人の家が建っている」というケースに時々出会います。これは底地（そこち）、つまり第三者に貸している土地を相続したケースです。底地は評価額の考え方や売却の方法が通常の土地と大きく異なり、知らないまま進めると損をしたり、借地人とのトラブルに発展したりすることもあります。今回は、底地を相続した際に確認すべきことから評価の仕組み、売却の選択肢まで整理してお伝えします。 📖 目次底地とは？「借地権」とセットで理解する仕組み底地を相続したらまず確認すべき3つのこと底地の相続税評価額はなぜ低くなるのか底地を売却する3つの方法借地人との関係で注意したいポイントよくある質問（FAQ）まとめ・無料相談のご案内 1. 底地とは？「借地権」とセットで理解する仕組み底地とは、地主が第三者（借地人）に土地を貸し、借地人がその土地の上に自分名義の建物を建てて利用している場合の、その「土地の所有権」のことです。土地の名義はあくまで地主にありますが、借地人には借地借家法によって強く保護された権利（借地権）があるため、地主であっても自由に土地を使ったり、更地に戻して売ったりすることはできません。以前の記事「借地権付きの家の相続・売却で気をつけたいこと」は、土地を借りて家を建てている側（借地人）が相続したケースをご紹介しました。今回はその逆、土地を貸している側（地主）が底地を相続した場合について解説します。項目借地権（借地人が持つ権利）底地（地主が持つ権利）できること土地を使って建物を所有・居住・賃貸地代を受け取る、契約更新時に更新料を受け取る制限土地の売却・大規模な建て替えは地主の承諾が必要な場合が多い正当な理由がなければ契約解除・明け渡しを求められない 2. 底地を相続したらまず確認すべき3つのこと借地契約の内容：契約書の有無、旧法・新法どちらの借地権か、現在の地代の額と支払い状況（滞納がないか）、次回の更新時期を確認します借地人が誰か・連絡が取れるか：契約から数十年が経っているケースでは、借地人自身が高齢化していたり、代替わりで相続が発生していたりすることも珍しくありません相続登記（名義変更）：底地も通常の不動産と同様、相続を知った日から3年以内の相続登記が義務化されています。自分で行う方法は以前の記事「相続した不動産の名義変更は自分でできる？」もご参考ください 3. 底地の相続税評価額はなぜ低くなるのか底地の相続税評価額は、路線価×（1－借地権割合）×面積で計算するのが基本です。借地権割合は国税庁の路線価図に地域ごとに30％〜90％の範囲で定められており、割合が高い地域ほど底地の評価額は下がります。これは相続税の負担という面ではプラスに働きますが、裏を返せば「評価は低いのに、実際に売ろうとしても買い手が付きにくい」という底地特有の悩みでもあります。借地人以外の第三者からすると、自分では自由に使えない土地を買う理由が乏しいためです。ご自身の相続財産全体の評価を把握したい場合は、以前の記事「相続税評価額の調べ方」「相続税はいくらかかる？不動産がある場合の基礎知識」もあわせてご確認ください。 4. 底地を売却する3つの方法底地は「地主が単独で自由に売れる土地」ではないため、売却方法にはいくつかのパターンがあります。方法特徴価格の目安借地人に買い取ってもらう借地権と底地が一体化し、借地人にとっても完全所有権の土地になるメリットがある交渉次第だが比較的高く売れやすい借地権と底地をセットで第三者に売る地主・借地人が共同で売却交渉。単独で売るより高値になりやすいが、双方の合意形成に時間がかかる更地価格に近づきやすい底地専門の買取業者へ売却借地人の同意なしでも進めやすく、現金化が早い市場価格より安くなりやすい最も高く売却しやすいのは借地人との合意が得られるケースですが、関係性や時間的な事情によっては買取業者への売却が現実的な選択肢になることもあります。ご自身の状況に合わせて、複数の方法を比較検討することをおすすめします。 5. 借地人との関係で注意したいポイント地代・更新料の交渉：地代が長年据え置かれ相場より低いままになっているケースも多く、値上げには借地人との協議が必要です。折り合わない場合は民事調停などの手続きで解決を図ることになります借地人側の相続：契約締結から時間が経っている土地では、借地人側でも代替わりや相続が起きていることがあります。契約の相手方が誰なのか、最新の状況を確認しましょう感情的な対立を避ける：地主・借地人の関係は長年の付き合いになっている分、交渉が感情的になりやすい面もあります。第三者である不動産会社や弁護士を間に入れることで、冷静に話を進めやすくなりますよくある質問（FAQ） Q. 底地は相続放棄できますか？ A. 底地だけを選んで放棄することはできませんが、底地を含む相続財産全体を放棄することは可能です。他にプラスの財産がある場合は、全体を比較したうえで判断する必要があります。 Q. 底地の評価額はどう調べればいいですか？ A. 国税庁の路線価図・評価倍率表で路線価と借地権割合を確認し、「路線価×（1－借地権割合）×面積」で概算できます。正確な評価は税理士へのご相談をおすすめします。 Q. 借地人に買い取ってもらう場合、相場はどれくらいですか？ A. 個別の事情によって幅がありますが、更地価格の1〜3割程度が目安とされることが多いです。立地や借地権割合、双方の関係性によっても変動するため、個別の確認が必要です。 Q. 借地人と連絡が取れません。どうすればいいですか？ A. まずは契約書に記載の住所や不動産登記情報から現況を調査します。それでも連絡が取れない場合は、専門家に相談しながら不在者財産管理人の選任など、法的な手続きを検討することになります。 Q. 底地だけを相続人の一人が引き継ぐことはできますか？ A. 可能です。遺産分割協議で底地を特定の相続人が取得する内容にまとめ、相続登記を行います。他の相続人との公平性を保つため、代償分割を組み合わせるケースもあります。関連記事借地権付きの家の相続・売却で気をつけたいこと【長崎】相続した不動産の名義変更（相続登記）は自分でできる？司法書士に頼む？【長崎】相続税はいくらかかる？不動産がある場合の基礎知識【長崎】相続税評価額の調べ方【長崎】共有名義の不動産を売りたい｜トラブルを避ける進め方【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
「既存不適格建築物」とは？再建築不可との違いと売却時の注意点【長崎】

2026.09.02

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。長崎市は坂や狭い道路に沿って建てられた古い家が多く、査定にお伺いすると「建てた当時は普通の家だったのに、今の基準だと建て替えできないと言われた」というご相談をよくいただきます。これは「既存不適格建築物」という状態にあたることがほとんどです。今回は、既存不適格建築物とは何か、よく混同される「再建築不可」との違い、そして売却するときに知っておきたい注意点をまとめて解説します。 📖 目次既存不適格建築物とは？建築基準法との関係「再建築不可」との違いなぜ既存不適格になるのか？長崎に多い理由既存不適格建築物を売るときの注意点売却の選択肢は3つ既存不適格かどうかを調べる方法よくある質問（FAQ）まとめ・無料相談のご案内 1. 既存不適格建築物とは？建築基準法との関係既存不適格建築物とは、建てた時点では建築基準法などの規定に適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更によって、現在の基準には合わなくなった建物のことです。違法建築ではありません。建築当時のルールを守って建てられた、いわば「合法だった建物」です。建築基準法は、耐震基準の強化や用途地域の見直し、建蔽率・容積率の改正などで、これまで何度も改正されてきました。そのたびに、既存の建物すべてを新基準に合わせて建て替えさせるのは現実的ではないため、法律は「既存の建物はそのまま使い続けてよいが、新基準を満たすまで建て替え・増改築には制限がかかる」という扱いを定めています。これが既存不適格建築物です。 2. 「再建築不可」との違い既存不適格建築物とよく混同されるのが「再建築不可物件」です。両者は原因も結果も異なるため、整理しておきましょう。項目既存不適格建築物再建築不可物件主な原因法改正・都市計画変更で基準が変わった接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たしていない建て替え条件付きで可能（新基準に合わせる必要あり）原則不可（セットバック等で解消できる場合を除く）住宅ローン組める金融機関が多いが条件確認が必要組める金融機関が限られるつまり、既存不適格は「今の基準には合わないが、条件を満たせば建て替えられる」状態、再建築不可は「そもそも建て替え自体が原則できない」状態です。接道義務を満たさない再建築不可物件についてご相続された方は、以前の記事「接道義務を満たさない『再建築不可』の家を相続したら？」もあわせてご確認ください。なお、1つの建物が既存不適格であり、かつ接道義務も満たさず再建築不可でもある、という両方に該当するケースも珍しくありません。 3. なぜ既存不適格になるのか？長崎に多い理由既存不適格が発生する主な原因には、次のようなものがあります。用途地域の変更：住宅を建てた後に用途地域が変わり、建蔽率（敷地に対する建築面積の割合）や容積率（敷地に対する延床面積の割合）の上限が引き下げられた耐震基準の強化：1981年（昭和56年）の耐震基準改正（新耐震基準）以前に建てられた建物は、現行の耐震基準を満たしていないことが多い道路の位置指定・幅員の変更：建築当時は道路として認められていたが、その後の指定変更で扱いが変わった長崎市は斜面地に住宅が密集して建てられてきた歴史があり、建築当時は幅の狭い私道や階段状の通路に接して建てられた家が多くあります。こうした地域では、用途地域や道路の扱いが後年見直された結果、既存不適格に該当する住宅の割合が全国平均より高い傾向にあります。相続や売却の相談で物件を確認すると、築40〜50年以上の家では既存不適格に該当しているケースが少なくありません。 4. 既存不適格建築物を売るときの注意点既存不適格建築物は違法建築ではないため、そのままの状態で売却すること自体は可能です。ただし、売却の際には次の点に注意が必要です。告知義務：既存不適格である事実（建て替えに制限がある、耐震基準を満たしていない等）は、買主の意思決定に大きく影響するため、必ず重要事項説明・告知書で買主に伝える必要があります。伝えないまま契約すると、後日トラブルに発展するおそれがあります住宅ローン審査への影響：既存不適格でも住宅ローンを組める金融機関は多いですが、耐震基準を満たしていない場合はフラット35などの一部商品で利用条件が厳しくなることがあります建て替え・増改築の制限：建て替える場合は現行の建築基準法に適合させる必要があり、現状より小さい建物しか建てられない（容積率オーバー分は減築が必要）ケースがあります。買主にはこの点も含めて説明することが大切です「知らずに黙っていた」状態は、契約不適合責任を問われるリスクにもつながります。以前の記事「不動産売却後の『契約不適合責任』とは？」もあわせてご確認いただくと、告知の重要性がより分かりやすくなります。 5. 売却の選択肢は3つ既存不適格建築物の売却方法は、主に次の3つに整理できます。現状のまま売却する：建物の状態と既存不適格の内容を正しく告知したうえで、そのまま販売する方法。建て替え制限を理解した買主（住み続けたい方やリフォーム前提の方）に向いていますリフォームしてから売却する：既存不適格の制限は「建て替え」に対するものなので、増築を伴わないリフォーム・リノベーションであれば行いやすい場合が多く、住みやすさを高めてから売却する方法も選べます解体して更地で売却する：建て替え制限のある建物を解体し、土地として売却する方法。ただし再建築不可も兼ねている場合は、更地にしても新築できないため、事前の確認が欠かせませんどの方法が適しているかは、既存不適格の内容（耐震基準なのか、建蔽率・容積率なのか）や立地、買主層によって変わります。まずは物件の状況を正確に把握することが、適切な売却方針を選ぶ第一歩です。 6. 既存不適格かどうかを調べる方法ご自身の家が既存不適格に該当するかどうかは、次の方法で確認できます。建築計画概要書を確認する：長崎市の建築指導課などで閲覧・取得できる書類で、建築当時の許可内容が分かります現行の用途地域・建蔽率・容積率を確認する：長崎市の都市計画情報や窓口で、その土地の現在の規制内容を確認し、建物の現況と比較します耐震診断を受ける：1981年以前に建てられた建物であれば、耐震診断で現行基準との差を具体的に把握できますご自身での確認が難しい場合は、当社でも建築指導課への確認を含めて状況整理のお手伝いをしています。売却をご検討の際は、早い段階でご相談いただくと選択肢を広く残せます。よくある質問（FAQ） Q. 既存不適格建築物は違法建築ですか？ A. 違法ではありません。建築当時のルールに適合して建てられた建物で、その後の法改正や都市計画の変更によって現行基準に合わなくなった状態を指します。無許可の増築などで最初から基準を満たしていない「違反建築物」とは区別されます。 Q. 既存不適格建築物でも住宅ローンは組めますか？ A. 多くの金融機関で融資は可能です。ただし、耐震基準を満たしていない場合はフラット35など一部の商品で利用条件が厳しくなることがあるため、事前に金融機関へ確認することをおすすめします。 Q. 既存不適格の家は建て替えられないのですか？ A. 建て替え自体は可能ですが、現行の建築基準法に適合させる必要があります。容積率や建蔽率をオーバーしている場合は、現状より小さい建物になることが一般的です。 Q. 既存不適格であることを黙って売っても問題ないですか？ A. 問題があります。買主の意思決定に影響する重要な事実であるため、重要事項説明・告知書で必ず伝える必要があります。伝えずに契約すると、契約不適合責任を問われるリスクがあります。 Q. 既存不適格かどうかはどこで調べられますか？ A. 長崎市の建築指導課で建築計画概要書を確認するほか、現行の用途地域・建蔽率・容積率と建物の現況を比較する方法があります。ご自身での確認が難しい場合は、不動産会社にご相談ください。関連記事接道義務を満たさない「再建築不可」の家を相続したら？対応方法【長崎】不動産売却後の「契約不適合責任」とは？引き渡し後トラブルを防ぐ注意点【長崎】売れない不動産には理由がある｜長く売れない家の特徴【長崎】【長崎市】不動産の査定額はどう決まる？高く売るための3つのポイント【保存版】不動産売却に必要な書類リスト｜長崎で準備すべきものまとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
借地権付きの家の相続・売却｜地主との交渉と譲渡承諾料【長崎】

2026.09.01

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。長崎市は昔からの借地が多い土地柄で、「実家の土地は借地で、建物だけが親名義だった」というご相続のご相談を頻繁にお受けします。借地権付きの家は、通常の所有権の不動産とは違い、相続の名義変更にも、売却にも「地主」という第三者との調整が欠かせません。今回は、借地権付きの家を相続・売却するときに知っておきたい、地主への連絡から譲渡承諾料の相場、更新料や地代滞納の注意点までをまとめて解説します。 📖 目次借地権とは？所有権との違いをまず理解する借地権付きの家を相続したら、まず地主に連絡を売却するには地主の「譲渡承諾」が必要譲渡承諾料の相場はいくら？更新料・地代の滞納があるときの注意点借地権を手放す3つの選択肢よくある質問（FAQ）まとめ・無料相談のご案内 1. 借地権とは？所有権との違いをまず理解する借地権とは、他人が所有する土地を借りて、その上に自分名義の建物を建てて使用できる権利のことです。相続でよくあるのは、「建物は親（被相続人）名義、土地は地主名義」というケースです。この場合、相続の対象になるのは建物の所有権と借地権であり、土地そのものは相続財産に含まれません。所有権の不動産であれば、相続後は自分の判断だけで名義変更や売却を進められます。しかし借地権は「土地を借りている」という契約関係が土台にあるため、相続や売却の場面で地主の関与が必要になる場面が出てきます。まずはこの違いを押さえておくことが、トラブルを避ける第一歩です。 2. 借地権付きの家を相続したら、まず地主に連絡を借地権付きの建物を相続したときは、地主への連絡が欠かせません。実は、相続による借地権の取得そのものには、地主の承諾も承諾料も原則不要です。相続は法律上当然に発生する権利の移転であり、売買や贈与のような「譲渡」にはあたらないためです。とはいえ、実務上は次の理由から早めのご連絡をおすすめしています。地代の支払い先・振込名義を新しい相続人に切り替える必要がある建物の相続登記（名義変更）をする際、借地契約書の内容確認が必要になることが多い将来、売却や建て替えを考えたときに、地主との関係が良好であるほど話がスムーズに進む建物の相続登記自体は、所有権の不動産と同じ手続きです。相続登記の進め方は、以前の記事「相続した不動産の名義変更（相続登記）は自分でできる？司法書士に頼む？」でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。 3. 売却するには地主の「譲渡承諾」が必要相続した借地権付きの家を第三者に売却する場合は、話が変わります。借地権を第三者へ譲渡するには、原則として地主の承諾（譲渡承諾）が必要です。無断で売却してしまうと、契約解除の対象になるおそれがあるため、必ず事前に地主へ相談し、承諾を得てから売却活動を進めます。地主が承諾してくれない場合でも、借地借家法には救済制度があります。地主の承諾が得られないときは、裁判所に「借地非訟」の申立てをすることで、裁判所が地主に代わって譲渡を許可する手続きが用意されています。この場合、裁判所が定める承諾料（後述の譲渡承諾料に相当する金額）を地主に支払うのが一般的です。 4. 譲渡承諾料の相場はいくら？譲渡承諾料は法律で金額が定められているわけではなく、地主との交渉で決まりますが、実務上の目安として広く使われているのが次の水準です。項目目安譲渡承諾料借地権価格の10%前後が目安建て替え承諾料（必要な場合）更地価格の3〜5%程度が目安支払うタイミング売買契約の決済までに、売主（相続人）が地主へ支払うのが一般的借地権価格は、その土地の更地価格に「借地権割合」（地域ごとに国税庁が定める30〜90%の割合）を掛けて計算するのが一般的です。長崎市内でも地域によって借地権割合は異なるため、正確な承諾料の目安を知りたい場合は、路線価図と合わせて査定を受けることをおすすめします。 5. 更新料・地代の滞納があるときの注意点相続で借地権付きの家を引き継ぐと、被相続人が生前に滞納していた地代や更新料も、そのまま相続人が引き継ぐことになります。相続登記や名義変更を進める前に、地代の支払い状況を必ず確認しておきましょう。地代の滞納が長期間続くと、地主から契約解除を求められるリスクがあります。特に、被相続人が高齢で入院・施設入所していた期間は地代の支払いが滞りがちなため、通帳や領収書で直近の支払い履歴を早めに確認することが大切です。滞納が見つかった場合は、放置せず速やかに地主へ連絡し、支払い計画を相談するのが望ましい対応です。また、借地契約の更新時期が近い場合は、更新料の支払いも必要になります。更新料の相場は借地権価格の5%前後が一般的とされていますが、こちらも契約書や地域の慣行によって異なるため、契約内容を確認しておきましょう。 6. 借地権を手放す3つの選択肢相続した借地権付きの家を「手放したい」と考えたとき、主に3つの方法があります。第三者へ売却する：地主の譲渡承諾を得たうえで、借地権と建物をセットで売却する方法。買主が限られやすく、所有権の不動産より売却期間が長くなる傾向があります。地主に買い取ってもらう：地主にとっても土地の完全所有権を取り戻せるメリットがあるため、交渉次第では第三者への売却よりスムーズに進むことがあります。底地と等価交換して完全所有権にする：土地の一部を地主に譲る代わりに、残りの土地を完全な所有権として取得する方法。将来的に売りやすい「所有権の不動産」に切り替えられるのが利点です。どの方法が最適かは、借地権割合や地主との関係、土地の立地によって変わります。まずは現状の借地権価格と、地主の意向を確認するところから始めるとよいでしょう。よくある質問（FAQ） Q. 借地権は相続税の対象になりますか？ A. なります。借地権も相続財産の一つとして評価され、相続税の課税対象になります。評価額は、その土地の更地価格に借地権割合（地域ごとに国税庁が定める30〜90%）を掛けて算出します。 Q. 相続で借地権を引き継ぐときも、地主に承諾料を払う必要がありますか？ A. 原則として不要です。相続は法律上当然に発生する権利の移転であり、売買や贈与のような「譲渡」とは扱いが異なるためです。承諾料が必要になるのは、第三者へ売却するときです。 Q. 地主が譲渡承諾をしてくれない場合はどうすればいいですか？ A. 裁判所に「借地非訟」の申立てを行うことで、裁判所が地主に代わって譲渡を許可する制度があります。この場合、裁判所が定める承諾料相当額の支払いが条件になるのが一般的です。 Q. 借地権付き建物の相続登記は必要ですか？ A. 必要です。土地の名義は地主のままですが、建物は相続人の名義に変更する相続登記が必要です。2024年からは相続登記の申請が法律上の義務になっているため、早めの手続きをおすすめします。 Q. 更新料や地代を滞納したままだとどうなりますか？ A. 長期間の滞納が続くと、地主から契約解除を求められるリスクがあります。相続後はまず支払い状況を確認し、滞納があれば速やかに地主へ連絡して支払い計画を相談することが大切です。関連記事相続した不動産の名義変更（相続登記）は自分でできる？司法書士に頼む？【長崎】相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】共有名義の不動産を売りたい｜トラブルを避ける進め方を長崎の専門家が解説【保存版】不動産売却に必要な書類リスト｜長崎で準備すべきもの相続税はいくらかかる？不動産がある場合の基礎知識【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。