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相続した家の売却税金は「5年」で変わる？所有期間の数え方【長崎】

2026.10.13

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。相続した家を売るときの税金は、所有期間が「5年」を超えるかどうかで税率が約20%と約39%に分かれます。「相続したのは去年だから、短期で税金が高くなるのでは」と心配される方が多いのですが、相続の場合は亡くなった親が買った日をそのまま引き継いで数えるのが原則です。ただし、建て替えた建物や、親が亡くなる数年前に買った家などは、相続でも「短期」になることがあります。この記事では、長期・短期譲渡所得の違い、所有期間の正しい数え方、注意したいケースを順にご説明します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年。長崎市の矢上・東長崎エリアを拠点に、相続した実家の売却と税金の段取りを、税理士・司法書士と連携してお手伝いしています。しつこい営業は一切いたしませんので、まずはお気軽にご相談ください。 📖 目次長期譲渡所得と短期譲渡所得｜税率はいくら違う？相続した家の所有期間は「親が買った日」から数える所有期間の数え方｜「売った年の1月1日」で判定する注意点相続でも「短期」になる3つのケース所有期間と一緒に確認したい特例売却前に確認したい書類と手順よくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 長期譲渡所得と短期譲渡所得｜税率はいくら違う？土地や建物を売って利益（譲渡所得）が出たときの税金は、給与などとは分けて計算されます。その税率を決めるのが所有期間です。区分所有期間税率（所得税・復興税・住民税の合計）長期譲渡所得売った年の1月1日時点で5年超 20.315% 短期譲渡所得売った年の1月1日時点で5年以下 39.63% たとえば譲渡所得が1,000万円なら、長期で約203万円、短期で約396万円。同じ売却でも200万円近い差になります。譲渡所得は「売却額−（取得費＋売却にかかった費用）」で計算するので、利益が出ない場合は税金もかかりません。 2. 相続した家の所有期間は「親が買った日」から数える相続で取得した不動産は、亡くなった方（被相続人）の取得日と取得費を相続人が引き継ぐ決まりです（所得税法第60条）。相続した日や相続登記をした日から数え直すわけではありません。たとえば、親が昭和50年代に買った長崎市内の家を、令和7年に相続してすぐ売る場合でも、所有期間は昭和50年代から数えるので「長期」です。親から子へ、さらに孫へと相続が重なった場合も、最初に買った人の取得日から通算します。「相続してすぐ売ると税金が高い」というのは誤解であることが多く、焦って売却時期を遅らせる必要は基本的にありません。 3. 所有期間の数え方｜「売った年の1月1日」で判定する注意点見落としやすいのが判定の基準日です。所有期間は売った日ではなく「売った年の1月1日」時点で5年を超えているかで判断します。そのため、実際には「6年目に入ってから」の売却でないと長期にならないケースがあります。売った年長期になる取得日（目安） 2026年中に売却 2020年12月31日以前に取得 2027年中に売却 2021年12月31日以前に取得 2028年中に売却 2022年12月31日以前に取得「売った日」は原則として買主への引渡しの日ですが、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます。年末に契約して年明けに引き渡す場合などは、どちらの年の売却とするかで判定が変わることがあるため、契約前に確認しておきましょう。 4. 相続でも「短期」になる3つのケース ① 親が亡くなる数年前に買った家取得日を引き継ぐということは、親の所有期間が短ければ相続人も短いままです。親が2023年に買い、2025年に亡くなり、相続人が2027年に売るなら、2027年1月1日時点で5年以下なので短期になります。 ② 土地は古いが、建物を建て替えている家土地と建物は取得日を別々に判定します。土地は祖父の代から、建物は数年前に建て替えた、という場合、土地は長期でも建物は短期です。売却額を土地と建物に分けて計算するため、建物部分に利益が出ると短期の税率がかかります。坂の多い長崎では、古い家を建て替えたりリフォームしたりして住み続けてきたお宅も多く、確認が必要です。 ③ 限定承認で相続した場合プラスの財産の範囲でだけ借金を引き継ぐ「限定承認」をした場合は、取得日の引継ぎが行われず、相続開始時に時価で取得したものとして扱われます。相続後すぐに売ると短期になるため、限定承認を選ぶ前に税理士と確認しておくと安心です。 🏠 「うちの実家は長期？短期？」と迷ったら悩んだら、まずは無料査定で想定額と手取りの目安を比べてみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 5. 所有期間と一緒に確認したい特例相続した家の売却では、所有期間とあわせて次の特例が使えるかを確認すると、税額が大きく変わることがあります。相続した空き家の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前に建てられた親の自宅などが対象。所有期間の要件はなく、相続から3年後の年末までに売ることなどが条件です。取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始から3年10か月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。 10年超所有の軽減税率：所有期間10年超（取得日は引き継がれます）のマイホームを売る場合の特例ですが、売る本人がその家に住んでいたことが前提です。実家を離れて暮らしていた相続人は、通常使えません。また、長期か短期かに関係なく、取得費がわからないと「売却額の5%」しか経費にできず税金が増えます。親が買ったときの書類探しは早めに始めましょう。 6. 売却前に確認したい書類と手順登記事項証明書（登記簿）：甲区の「受付年月日・原因（売買など）」で、親や祖父母がいつ取得したかの手がかりになります。土地と建物は別々に確認します。親が買ったときの売買契約書・領収書：取得日と取得費の両方の証明になります。建築時・建て替え時の請負契約書や検査済証：建物の取得日（新築日）の確認に使います。相続税の申告書（申告した場合）：取得費加算の特例の計算に必要です。これらをそろえたうえで、査定額から「手取りがいくら残るか」を試算しておくと、売る時期や価格の判断がしやすくなります。最終的な税額は、税理士または税務署でご確認ください。相続した実家を売るか、もうしばらく持ち続けるかを決めるまでの間も、家の傷みは進みます。住まい∞Laboでは、長崎県内（平戸市・佐世保市・離島を除く）の空き家を月1回訪問し、室内外の確認・換気・通水・写真報告を行う長崎県の空き家管理サービスを月額4,000円（税込）から承っています。よくある質問（FAQ） Q1. 相続してすぐに家を売ると、短期譲渡所得になりますか？ A. 原則なりません。相続では親の取得日を引き継ぐため、親が売った年の1月1日時点で5年を超えて所有していた計算になれば長期です。ただし、限定承認をした場合や、親の取得自体が最近の場合は短期になることがあります。 Q2. 相続した日や相続登記をした日から数えるのではないのですか？ A. 違います。相続登記の日付は所有期間の判定には使いません。登記簿で確認するのは、その前の「親（被相続人）が取得した日」です。 Q3. 土地と建物で取得日が違う場合はどうなりますか？ A. 土地と建物をそれぞれ判定します。売却額と取得費を土地・建物に分けて計算し、土地は長期、建物は短期、のように別々の税率がかかります。 Q4. 親が買った日がわからない場合はどう調べればいいですか？ A. 法務局で登記事項証明書を取り、甲区の受付年月日と原因を確認します。長崎市内の物件は長崎地方法務局で取得でき、オンライン請求も可能です。売買契約書が残っていれば、そちらも確認しましょう。 Q5. 短期になりそうな場合、売る時期を待ったほうが得ですか？ A. 利益が大きい場合は、年をまたいで長期になってから売ると税額が下がることがあります。一方で、空き家の3,000万円控除や取得費加算の特例には期限があり、管理費や固定資産税もかかり続けます。税金だけでなく、特例の期限と維持費を合わせて判断するのがおすすめです。関連記事不動産売却にかかる税金と「3000万円特別控除」の使い方【長崎】相続した空き家の3000万円控除｜「空き家の特例」をわかりやすく解説【長崎】相続した不動産を売るなら「取得費加算の特例」【長崎】実家の売却で取得費が不明なら？概算取得費5%と証明方法【長崎】不動産売却後の確定申告は必要？期限・必要書類・使わないと損する特例【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諫早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遺言 #遺産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家 ※本記事は2026年時点の制度に基づく一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
相続した実家が未登記建物だった！売却前の表題登記と費用【長崎】

2026.10.11

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。相続した実家の登記簿を取ってみたら、土地はあるのに建物の記録がどこにもない。いわゆる「未登記建物」です。結論からお伝えすると、未登記建物でも相続・売却はできます。ただし、建物を残したまま売るなら、多くの場合は売却前に「建物表題登記」と「所有権保存登記」を済ませる必要があります。この記事では、長崎で実際に見かけるケースをもとに、確認方法・登記の流れ・費用の目安・取り壊して売る場合の注意点まで整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年。相続した実家の売却では、土地家屋調査士・司法書士と連携して登記の整理から一緒に進めています。しつこい営業は一切いたしませんので、まずはお気軽にご相談ください。 📖 目次未登記建物とは？相続した実家で多い理由実家が未登記かどうかを確認する方法未登記建物のまま売却するとどうなる？3つの注意点売却前に必要な登記の流れと費用の目安取り壊して売る・そのまま売る、どちらを選ぶ？よくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 未登記建物とは？相続した実家で多い理由未登記建物とは、法務局の登記簿に建物の情報（所在・構造・床面積など）が記録されていない建物のことです。不動産登記法では、建物を新築したら1か月以内に建物表題登記を申請する義務があり（第47条）、怠った場合の過料（10万円以下）も定められています。それでも未登記の家が残っているのは、次のような事情があるためです。住宅ローンを使わずに建てた：金融機関が抵当権を設定しないため、登記をしないまま済んでしまった増築・離れ・倉庫だけが未登記：母屋は登記済みでも、後から増やした部分が反映されていない昔の建築で書類が散逸：親の代、祖父母の代に建てた家で、経緯を知る人がいない長崎の斜面地や古くからの住宅地では、昭和期に自己資金で建てた木造住宅や、後から付け足した部屋・物置が未登記のまま、というケースを売却相談の中で見かけることがあります。 2. 実家が未登記かどうかを確認する方法確認は次の3つで行います。相続の手続きを始めたら、早めに確認しておくのがおすすめです。確認するものどこで見るポイント登記事項証明書（建物）法務局・オンライン請求建物の記録があるか。床面積が現況と合っているか固定資産税の課税明細書毎年届く納税通知書に同封家屋番号の欄が空欄・「未登記」等の表示になっていないか名寄帳（固定資産課税台帳）市町村の資産税担当窓口親名義の家屋が漏れなく載っているかここで知っておきたいのは、未登記でも固定資産税はかかっているということです。市町村は現地調査で家屋を把握し、課税台帳に載せています。「税金を払っているから登記もあるはず」とは限らない点に注意してください。相続した後は、多くの自治体で「未登記家屋の所有者変更届」の提出を求められます。長崎市の様式や窓口は資産税課へ確認しましょう（固定資産税の納税者については相続した実家の固定資産税は誰が払う？でも解説しています）。 3. 未登記建物のまま売却するとどうなる？3つの注意点未登記のままでも、売買契約そのものは法律上可能です。ただし実務では次の3つが壁になります。 ① 買主が住宅ローンを使いにくい金融機関は建物に抵当権を設定して融資します。登記のない建物には抵当権を設定できないため、ローン利用の買主は対象外になりやすく、買い手の幅が大きく狭まります。 ② 買主が所有権を第三者に主張できない登記がないと、買主は「自分の家だ」と登記で証明できません。買主にとってリスクが大きいため、価格交渉の材料にされたり、購入を見送られたりします。 ③ 相続人どうしで所有者があいまいになる遺産分割協議書に未登記建物を書き漏らすと、後から「あの建物は誰のもの？」という問題が起きます。協議書には「未登記の木造平家建居宅（床面積○㎡）」のように、課税明細書の内容をもとに特定して記載しておくことが大切です（相続した不動産の遺産分割の進め方も参考にしてください）。 🏠 登記をしてから売るか、解体して売るか迷っていませんか？悩んだら、まずは無料査定で想定額を比べてみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 4. 売却前に必要な登記の流れと費用の目安建物を残して売る場合、一般的には次の2段階で登記を整えます。相続人の名義で直接表題登記を申請し、続けて保存登記をする流れが多く見られます。手続き依頼先費用の目安 ① 建物表題登記（建物の物理的な情報を登録）土地家屋調査士報酬約8万〜15万円程度（登録免許税はかからない） ② 所有権保存登記（所有者を登録）司法書士報酬数万円程度＋登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）表題登記では「誰が所有者か」を示す書類が必要です。建築確認済証・検査済証、工事業者の引渡証明書、固定資産税の評価証明書などを組み合わせて使い、古い家で書類がない場合は、相続人全員の上申書などで補うこともあります。さらに相続の場合は、戸籍謄本一式や遺産分割協議書も必要です。調査士が現地で建物を測り、図面を作成するため、依頼から完了まで1か月前後は見ておきましょう。母屋は登記済みで増築部分だけが未登記の場合は、「建物表題変更登記」で床面積を現況に合わせます。売却時の書類の全体像は不動産売却に必要な書類リストにまとめています。 5. 取り壊して売る・そのまま売る、どちらを選ぶ？築年数が古く、買主が建て替え前提で探しそうな物件なら、登記をせずに解体して土地として売る方法もあります。もともと登記がない建物なので滅失登記は不要ですが、市町村には家屋を取り壊した旨の届出をしておきましょう（翌年度以降、家屋の課税が残らないようにするため）。登記してそのまま売る：まだ住める家／リフォーム需要がある地域／解体費が高い斜面地や階段立地解体して土地で売る：老朽化が進んでいる／更地のほうが買い手が見つかりやすい立地ただし、更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がることや、接道条件によっては再建築できない土地もあることに注意が必要です。どちらが手取りで有利かは、登記費用・解体費・想定売却価格を並べて比べるのが確実です。登記をしないまま買主に引き渡すと、後のトラブルにつながるおそれもあります（契約不適合責任とは？）。登記の整理や売却方針が決まるまで、実家が空き家の状態で長引くこともあります。住まい∞Laboでは、長崎県内（平戸市・佐世保市・離島を除く）の空き家を月1回訪問し、室内外の確認・換気・通水・写真報告を行う長崎県の空き家管理サービスを月額4,000円（税込）から承っています。よくある質問（FAQ） Q1. 未登記建物も相続税の対象になりますか？ A. なります。登記の有無に関係なく、建物は原則として固定資産税評価額をもとに相続財産として評価されます。申告漏れにならないよう、課税明細書や名寄帳で確認しましょう。 Q2. 未登記建物にも相続登記の義務化は関係しますか？ A. 2024年4月に始まった相続登記の義務化は、登記されている不動産の名義変更が対象です。ただし建物の表題登記には別に申請義務があり、売却するならいずれ登記が必要になります。 Q3. 建築確認の書類が見つかりません。登記できますか？ A. 古い家ではよくあります。固定資産税の評価証明書や納税証明書、相続人全員の上申書などで所有を証明できる場合があります。まずは土地家屋調査士に相談してみてください。 Q4. 登記の費用は売主・買主どちらが負担しますか？ A. 表題登記・保存登記は売主側で済ませてから売り出すのが一般的です。買主負担とする代わりに価格を調整する方法もあるため、媒介契約の段階で不動産会社と方針を決めておきましょう。 Q5. 小さな物置や車庫も登記が必要ですか？ A. 基礎で土地に固定され、屋根と壁があり、用途に使える建物は登記の対象になり得ます。簡易な置き型物置などは対象外のこともあるため、調査士に現地で判断してもらうのが確実です。関連記事相続した不動産の名義変更（相続登記）は自分でできる？司法書士に頼む？【長崎】【保存版】不動産売却に必要な書類リスト｜長崎で準備すべきもの相続した実家の固定資産税は誰が払う？相続人代表者指定届と注意点【長崎】「管理不全空き家」も固定資産税の優遇解除へ｜長崎の空き家を放置するリスクと売却という選択実家じまいを始めるタイミングと進め方【長崎】不動産売却後の「契約不適合責任」とは？引き渡し後トラブルを防ぐ注意点【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諫早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遺言 #遺産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
実家の売却で取得費が不明なら？概算取得費5%と証明方法【長崎】

2026.10.09

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。相続した実家の売却を考えはじめた方から、「親がいくらで買ったのか誰もわからない」というご相談をよくいただきます。実は、取得費（買った金額）が不明なまま売ると、「売却額の5%」しか経費として認められない「概算取得費」で税金を計算することになり、税額が数百万円単位で増えることがあります。この記事では、相続した実家を売るときの税金の仕組み、概算取得費5%ルールで税額がどれだけ変わるか、そして取得費を証明するために探すべき書類を順にご説明します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年。長崎市の矢上・東長崎エリアを拠点に、昭和の団地や坂の上の実家など、相続した家の売却と税金の段取りを数多くお手伝いしてきました。しつこい営業は一切いたしませんので、まずはお気軽にご相談ください。 📖 目次相続した実家を売るときの税金の計算方法取得費がわからないとどうなる？概算取得費5%ルールとは税金はいくら変わる？2,000万円で売った場合の比較取得費を証明する方法｜探すべき書類と問い合わせ先取得費が見つからないときに税金を抑える特例よくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 相続した実家を売るときの税金の計算方法不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除取得費：土地・建物を買ったときの代金や購入手数料など。建物は購入代金から経年分の減価償却費を差し引きます。譲渡費用：仲介手数料、売買契約書の印紙代、売るための測量費・解体費など。ここで大切なのは、相続した不動産は、親（被相続人）が買ったときの取得費と取得時期をそのまま引き継ぐという点です。相続した時点の評価額ではありません。そのため、何十年も前に親が買った実家ほど「当時の金額を示す書類」が必要になります。なお、相続登記の登録免許税や司法書士報酬など、相続の際に支払った登記費用も取得費に含められます。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」なら20.315%です。親の所有期間も引き継ぐため、相続した実家の多くはこちらに当たります。 2. 取得費がわからないとどうなる？概算取得費5%ルールとは購入時の売買契約書などが見つからず取得費を証明できない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算します。たとえば2,000万円で売れたら、取得費は100万円です。昭和の時代に買った家は、当時の価格が今の売却価格を上回ることも珍しくありません。それでも書類がなければ取得費は5%しか認められず、実際には利益が出ていないのに、売却額のほとんどに税金がかかることになります。一方で、実際の取得費が売却価格の5%より少ない場合は、概算取得費を選んだほうが有利です。つまり「実額と5%の多いほう」を使える、と覚えておくとよいでしょう。 3. 税金はいくら変わる？2,000万円で売った場合の比較相続した実家を2,000万円で売却し、譲渡費用（仲介手数料など）が80万円かかったケースで比べてみます。特別控除は使わない前提の概算です。項目取得費が不明（5%）取得費を証明できた取得費 100万円 1,200万円（減価償却後）譲渡所得 1,820万円 720万円税額（20.315%）約370万円約146万円書類が1枚見つかるかどうかで、約220万円の差が出る計算です。売り出す前に、まずは書類探しから始めることをおすすめします。 🏠 実家を売ったら、手元にいくら残るか気になりませんか？悩んだら、まずは無料査定で想定額を比べてみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 4. 取得費を証明する方法｜探すべき書類と問い合わせ先売買契約書が見つからなくても、あきらめるのは早いです。次のような書類で購入金額を示せる場合があります。まず探したい書類売買契約書・重要事項説明書・領収書（最も確実な証拠）建築請負契約書・設計図書（注文住宅や建て替えの場合）住宅ローン控除を受けたときの確定申告書の控え（取得対価の記載があります）住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）や返済予定表、当時の預金通帳書類がない場合の問い合わせ先当時の分譲会社・住宅供給公社・工務店（記録が残っていることがあります）ローンを借りた金融機関（取引履歴の照会）登記簿謄本（抵当権の債権額は購入額の目安になりますが、単独では証拠として弱い点に注意）建物部分については、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を使って建築費を推計する方法が認められる場合があります。一方、土地の価格を地価の指数などから逆算する方法は、税務署に認められないケースが多いのが実情です。推計を使うかどうかは、必ず税理士に相談して判断してください。長崎市では、昭和40〜50年代に造成された団地や坂の上の住宅を親世代が購入したケースが多く、実家の片付けの途中で書類が出てくることもよくあります。片付けで書類を捨ててしまう前に、仏壇の引き出しや金庫、古いアルバムの間まで確認してみてください。 5. 取得費が見つからないときに税金を抑える特例取得費がわからなくても、条件次第で税金を大きく減らせる特例があります。被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：親が一人で住んでいた家（昭和56年5月31日以前に建てられたもの等）を、耐震改修や解体などの要件を満たして売った場合に使えます。相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円です。相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。概算取得費と組み合わせることも可能です。ただし、空き家の3,000万円控除と取得費加算の特例は同時に使えないなど、組み合わせに制限があります。売却時期によって使える特例が変わるため、売り出す前に「いつ・どの特例で売るか」を決めておくことが大切です。詳しくは不動産売却にかかる税金と「3000万円特別控除」の使い方もご覧ください。書類探しや特例の検討に時間がかかり、売り出しまで実家が空き家のままになることも少なくありません。住まい∞Laboでは、長崎県内（平戸市・佐世保市・離島を除く）の空き家を月1回訪問し、室内外の確認・換気・通水・写真報告を行う長崎県の空き家管理サービスを月額4,000円（税込）から承っています。よくある質問（FAQ） Q1. 相続した家の取得費は、相続したときの評価額ですか？ A. いいえ。親（被相続人）が購入したときの金額を引き継ぎます。相続税評価額や固定資産税評価額は取得費になりません。 Q2. 取得費がわからないと、必ず5%で計算しないといけませんか？ A. 契約書以外の書類（ローン契約書、通帳、確定申告書の控えなど）で購入金額を合理的に示せれば、実際の金額を使える可能性があります。認められるかは個別判断のため、税理士にご確認ください。 Q3. 祖父の代から持っている土地でも、取得費は同じ考え方ですか？ A. 相続が続いている場合も、最初に購入した方の取得費を引き継ぎます。明治・大正から所有している土地などは書類がないことがほとんどで、概算取得費5%で計算するのが一般的です。 Q4. 取得費の書類探しは、売却の前と後どちらでするべきですか？ A. 売却前がおすすめです。手取り額の見込みが変わるため、売り出し価格や使う特例の判断に影響します。確定申告（売った翌年の2月16日〜3月15日）の直前に慌てて探すのは避けましょう。 Q5. 不動産会社に取得費のことを相談してもいいですか？ A. はい。当社では売却査定と合わせて、手取り額の概算や探すべき書類をご案内し、必要に応じて提携税理士へおつなぎしています。関連記事不動産売却にかかる税金と「3000万円特別控除」の使い方【長崎】不動産売却後の確定申告は必要？期限・必要書類・使わないと損する特例【長崎】不動産売却の税金、相談は誰にすべき？【長崎】税理士・司法書士・不動産会社の役割相続税が払えない…実家を売って納税資金を作るという選択【長崎】実家じまいを始めるタイミングと進め方【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諫早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遺言 #遺産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
相続人がいない不動産はどうなる？清算人の手続きと生前の備え【長崎】

2026.10.06

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「私には子どもも兄弟もいない。相続人がいないと、この家や土地はどうなるの？」――最近、こうしたご相談が長崎でも増えています。相続人がいない人の財産は、最終的に国のものになります。最高裁への取材による報道では、相続人がいないために国庫に入った遺産は2023年度に1,015億円と過去最高を更新しました。ただ、不動産は現金のように自動で国へ移るわけではありません。この記事では、相続人がいない不動産がたどる手続きと、ご本人が元気なうちにできる備えを順に解説します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年。長崎市・諫早市・長与町で、おひとりさまの住まいの整理や、相続・売却のご相談をお受けしています。しつこい営業は一切いたしませんので、まずはお気軽にご相談ください。 📖 目次「相続人がいない」とはどんな場合？甥・姪や内縁の妻は？相続人がいない不動産はどうなる？国庫に入るまでの流れ手続きにかかる期間と費用は？清算人が決まるまでの空き家の問題「お世話になった人に残したい」特別縁故者と遺贈の違いおひとりさまが今からできる不動産の備え方よくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 「相続人がいない」とはどんな場合？甥・姪や内縁の妻は？法律上の相続人は、配偶者と、①子（孫）、②父母（祖父母）、③兄弟姉妹（甥・姪）の順で決まります。兄弟姉妹が先に亡くなっていれば、その子である甥・姪が代わりに相続人になります。「子どもがいないから相続人はいない」と思い込んでいる方は、実は少なくありません。相続人がいない（相続人不存在）のは、主に次のような場合です。配偶者・子・親・兄弟姉妹がおらず、甥・姪もいない相続人はいたが、全員が相続放棄した注意したいのは、内縁（事実婚）の妻や夫、長年介護をしてくれた知人は相続人ではないことです。どれだけ近い関係でも、遺言がなければ自動的に家を引き継ぐことはできません。 2. 相続人がいない不動産はどうなる？国庫に入るまでの流れ相続人がいない財産は、家庭裁判所が選ぶ「相続財産清算人」が管理し、整理します（2023年4月の民法改正で、旧「相続財産管理人」から名称と手続きが見直されました）。大まかな流れは次のとおりです。段階内容 ① 清算人の選任申立て債権者や特別縁故者などの利害関係人、または検察官が家庭裁判所に申し立てる ② 選任と相続人捜索の公告清算人の選任と、相続人を探す公告を同時に行う（6か月以上） ③ 債権者への支払い借金や未払いの税金などを、財産から支払う ④ 特別縁故者への分与申立てがあれば、家庭裁判所が分与するかどうかを判断 ⑤ 国庫への帰属残った財産が国のものになる不動産は、清算人が家庭裁判所の許可を得て売却し、お金に換えてから支払いや国庫への引き継ぎに充てるケースが多くあります。つまり、最終的には「誰かが買う」ことで整理されるのが一般的です。 3. 手続きにかかる期間と費用は？清算人が決まるまでの空き家の問題公告期間だけで最低6か月かかり、不動産の売却まで含めると1年以上かかることも珍しくありません。申立てをする人は、清算人の報酬などに充てる予納金を家庭裁判所に納める必要があり、財産の内容によっては数十万円から100万円程度になることもあります。さらに問題なのは、誰も申し立てなければ、手続きそのものが始まらないことです。その間、家は空き家のまま残ります。斜面地や古い木造住宅が多い長崎市内では、草木の繁茂や瓦の落下、擁壁の傷みが近所の困りごとになりやすく、地域にとっても負担になります。 4. 「お世話になった人に残したい」特別縁故者と遺贈の違い内縁の配偶者や、療養看護に尽くした人などは「特別縁故者」として、家庭裁判所に財産の分与を求めることができます。ただし、相続人捜索の公告期間が終わってから3か月以内に申し立てる必要があり、認められるかどうか、いくら受け取れるかは裁判所の判断次第です。これに対し、ご本人が遺言で「この家を〇〇さんに遺贈する」と書いておけば、清算人の手続きを待たずに意思どおり引き継ぐことができます。「残したい人がいる」なら、特別縁故者の制度に頼るより、遺言で決めておく方がはるかに確実です。 🏠 「この家、自分の後はどうなるんだろう」と気になったら悩んだら、まずは無料査定で想定額を比べてみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 5. おひとりさまが今からできる不動産の備え方 ① 公正証書遺言で行き先を決める知人やお世話になった団体に残す場合も、遺言が出発点です。公証役場で作る公正証書遺言なら、形式の不備で無効になる心配がほぼありません。遺言執行者も指定しておくと、手続きがスムーズです。 ② 不動産は「売ってから渡す」清算型遺贈も自治体や公益団体の多くは、不動産そのものの寄付は原則として受け付けていません。そこで、遺言執行者が家を売却し、そのお金を寄付先や受け取る人に渡す「清算型遺贈」という方法があります。売却を前提にするなら、事前に査定額を把握しておくと遺言の内容も決めやすくなります。 ③ 元気なうちに売る・住み替える施設への入居や便利な場所への住み替えを考えているなら、ご自身の判断で売却しておくのが最もシンプルです。住み慣れた家に住み続けたい場合は、リースバックという選択肢もあります。認知症になると売却が難しくなるため、判断は早めがおすすめです。あわせて、葬儀や家の片付けを任せる死後事務委任契約を結んでおくと、残された家が放置されるのを防げます。遺言の作り方は相続で不動産を引き継ぐとき、遺言書の有無で何が変わる？で詳しく解説しています。よくある質問（FAQ） Q1. 甥や姪は相続人になりますか？ A. 子・親がおらず、兄弟姉妹が先に亡くなっている場合は、その子である甥・姪が相続人になります。ただし、甥・姪の子どもまでは引き継がれません。 Q2. 内縁の妻（夫）は家に住み続けられますか？ A. 内縁の配偶者は相続人ではないため、遺言がなければ当然には権利を引き継げません。特別縁故者として分与を求める方法はありますが、確実ではないため、遺言での備えをおすすめします。 Q3. 相続人がいない家を市に寄付することはできますか？ A. 自治体は、活用の予定がある土地や建物を除き、寄付を受け付けないことがほとんどです。生前に売却するか、清算型遺贈で現金にして渡す方法が現実的です。 Q4. 相続人がいない人の家を買いたい場合はどうすればいいですか？ A. 相続財産清算人が選ばれていれば、清算人と交渉することになります。選ばれていない場合は、利害関係人として申立てが必要になることもあるため、司法書士や弁護士に相談しましょう。 Q5. 相続人がいない場合でも相続税はかかりますか？ A. 国庫に入る財産に相続税はかかりません。一方、遺言で財産を受け取った人や、特別縁故者として分与を受けた人には、相続税がかかる場合があります。関連記事相続で不動産を引き継ぐとき、遺言書の有無で何が変わる？【自筆証書・公正証書】親が認知症になる前に｜不動産と「家族信託」をやさしく解説実家を売っても住み続けられる？リースバックとリバースモーゲージの違い相続放棄を考える前に知っておきたい不動産の話実家じまいを始めるタイミングと進め方相続した実家の固定資産税は誰が払う？相続人代表者指定届と注意点出典：相続人不存在による国庫帰属額（2023年度1,015億円）は最高裁への取材に基づく報道によります。手続きは民法第951条〜第959条（2023年4月1日施行の改正後）に基づく2026年時点の一般的な解説です。まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諫早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遺言 #遺産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
相続した実家の固定資産税は誰が払う？相続人代表者指定届と注意点【長崎】

2026.10.05

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「親が亡くなったあと、実家の固定資産税は誰が払うの？」――相続のご相談で、とても多い質問です。名義が亡くなった親のままでも、5月になれば長崎市から納税通知書が届きます。宛名が誰になるのか、兄弟のうち誰が払うのか、払わずにいるとどうなるのか。最初の1年で迷う方が多いところです。この記事では、相続登記が終わる前の固定資産税の扱い、長崎市に出す「相続人代表者指定届・現所有者に関する申告書」、そして実家を売るときの精算までを順に整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年。長崎市・諫早市・長与町で、相続した実家の名義や税金、売却のご相談をお受けしています。しつこい営業は一切いたしませんので、まずはお気軽にご相談ください。 📖 目次相続した実家の固定資産税は誰が払う？結論は「相続人」亡くなった年・翌年以降で納税義務者はどう変わる？長崎市の「相続人代表者指定届・現所有者申告」とは？期限と出し方誰が払うかで揉めないための3つの注意点実家を売るとき、固定資産税はいつまで払う？精算の方法よくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 相続した実家の固定資産税は誰が払う？結論は「相続人」固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者に1年分が課税される税金です。所有者が亡くなると、その納税義務は相続人が引き継ぎます。名義が親のままでも、税金が消えるわけではありません。ポイントは、遺産分割が終わるまでは実家が相続人全員の共有になっていることです。共有の不動産にかかる固定資産税は、相続人全員が連帯して納める義務を負います。「長男が住んでいないから自分は関係ない」とはなりません。状況誰が払う？遺産分割前（名義は親のまま）相続人全員（連帯納付義務）。通知書は代表者宛てに届く遺産分割で取得者が決まり、相続登記済み登記した新しい所有者（翌年度分から）共有名義で相続登記共有者全員（連帯納付義務） 2. 亡くなった年・翌年以降で納税義務者はどう変わる？亡くなった年の分たとえば親が6月に亡くなった場合、その年度の固定資産税は1月1日時点の所有者である親に課税済みです。残りの納期分は相続人が引き継いで納めます。亡くなった月で日割りされることはありません。翌年度以降の分翌年の1月1日までに相続登記が済んでいれば、新しい名義人に課税されます。済んでいなければ、長崎市はその不動産を「現に所有している人（現所有者）」を納税義務者として扱います。そのために使われるのが、次の章の届出です。なお、2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象になり得ます。固定資産税の届出をしても、登記をしたことにはならない点に注意してください。 3. 長崎市の「相続人代表者指定届・現所有者申告」とは？期限と出し方相続人が複数いると、市は誰に通知書を送ればよいか分かりません。そこで長崎市では「相続人代表者指定届書・現所有者に関する申告書（固定資産税・都市計画税）」の提出を求めています。役割：納税通知書を受け取り、税を納める代表者を1人決めて届け出る。あわせて、登記が済むまでの「現所有者」を申告する期限：現所有者であることを知った日の翌日から3か月を経過する日まで（長崎市の案内による）提出先：長崎市役所資産税課（様式は長崎市ホームページから入手できます）注意：代表者になっても「その人が相続する」と決まるわけではない。あくまで納税の窓口役長崎市外に住む相続人が代表者になることもできます。県外に住むご兄弟が多いご家庭では、通知書を受け取って実際に払える人を代表者にするのが現実的です。 4. 誰が払うかで揉めないための3つの注意点 ① 立て替えた分は記録を残す代表者が全額を立て替えるケースがほとんどです。領収書や振込記録を保管し、遺産分割のときに法定相続分に応じて精算すると兄弟間の不公平感が残りません。 ② 相続放棄しても、すぐに関係がなくなるとは限らない家庭裁判所で相続放棄が認められれば、原則としてその人は固定資産税の納税義務を負いません。ただし、放棄の手続き中に1月1日を迎えるなど、時期によっては市から通知が届くことがあります。放棄した旨を資産税課へ伝えておきましょう。 ③ 空き家のまま放置すると税額が上がるおそれ住宅が建つ土地には、税額を最大6分の1に抑える特例があります。しかし空き家の管理が悪く「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、この特例が外れて土地の税額が大きく上がる可能性があります。坂や階段の多い長崎市内では、草木や外壁の傷みが早く進む家も少なくありません。 🏠 誰も住まない実家の固定資産税、このまま払い続けますか？悩んだら、まずは無料査定で想定額を比べてみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 5. 実家を売るとき、固定資産税はいつまで払う？精算の方法年の途中で実家を売っても、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者のままです。そこで不動産取引では、引渡し日を境に日割りで計算し、買主から売主へ精算金を受け取るのが一般的な慣行です。起算日を1月1日とするか4月1日とするかは契約で決めます。相続した実家を売るには、まず相続登記で売主の名義を確定させる必要があります。当社では、司法書士と連携して登記と売却をまとめて進めることができます。毎年かかる固定資産税や管理の手間を考えると、売るか残すかの判断は早めにしておくほど選べる道が広がります。相続登記の流れは長崎市で実家を相続したら？最初にやるべき3つの手続きで、空き家の税負担は「管理不全空き家」も固定資産税の優遇解除へで詳しく解説しています。固定資産税を払いながら実家を持ち続ける間は、建物の状態を保つための管理も欠かせません。住まい∞Laboでは、長崎県内（平戸市・佐世保市・離島を除く）の空き家を月1回訪問し、室内外の確認・換気・通水・写真報告を行う長崎県の空き家管理サービスを月額4,000円（税込）から承っています。よくある質問（FAQ） Q1. 親名義のまま固定資産税を払い続けても問題ありませんか？ A. 納税自体はできますが、相続登記は2024年4月から義務になっています。相続を知った日から3年以内に登記をしないと過料の対象になり得るため、納税とは別に登記を進めてください。 Q2. 相続人代表者指定届を出さないとどうなりますか？ A. 市が戸籍などを調べ、相続人の誰かを代表者として通知書を送ることがあります。望まない人に通知が届いて揉める原因になるため、早めの提出をおすすめします。 Q3. 実家に住んでいる兄弟が払うべきではありませんか？ A. 税法上は相続人全員の連帯納付義務です。誰が負担するかは家族の話し合いで決め、遺産分割協議書に書いておくと後のトラブルを防げます。 Q4. 固定資産税の納税通知書はいつ届きますか？ A. 長崎市では通常5月に納税通知書が送られ、第1期の納期限は5月末日です。届かない場合は資産税課へ確認しましょう。 Q5. 評価額が低い家にも固定資産税はかかりますか？ A. 同じ人が市内に持つ課税標準額の合計が、土地30万円・家屋20万円に満たない場合は課税されません（免税点）。古い家屋だけ非課税になり、土地には課税されるケースもあります。関連記事長崎市で実家を相続したら？最初にやるべき3つの手続き【相続登記の義務化】相続した不動産の名義変更（相続登記）は自分でできる？司法書士に頼む？「管理不全空き家」も固定資産税の優遇解除へ｜長崎の空き家を放置するリスク相続放棄を考える前に知っておきたい不動産の話相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違い空き家の管理代行はいくら？遠方の相続人向け費用相場と選び方出典：長崎市「固定資産税」（https://www.city.nagasaki.lg.jp/page/2541.html）、長崎市「相続人代表者指定届書・現所有者に関する申告書」（https://www.city.nagasaki.lg.jp/uploaded/attachment/5765.pdf）。2026年時点の制度・公表情報に基づく一般的な解説です。まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諫早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遺言 #遺産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
ペアローンの家を売るには？離婚・相続・住み替えで困らない手順【長崎】

2026.10.04

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「夫婦のペアローンで買った家を、離婚や住み替えで売りたい」「どちらかが亡くなったあと、ペアローンはどうなるの？」——長崎でもこうしたペアローンの家の売却に関するご相談が増えています。ペアローンは通常の住宅ローンと仕組みが異なるため、売却の段取りを間違えると手続きが止まってしまうことがあります。この記事では、売却の条件・手順と、ケース別の注意点を整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年、長崎市はもちろん諫早市・長与町エリアの売却・相続相談にも対応しています。住宅ローンが残る家の売却相談も多数お受けしています。 📖 目次ペアローンとは？通常の住宅ローンとの違いペアローンの家を売るための条件売却の基本的な流れケース別の注意点｜離婚・どちらかが亡くなった場合・住み替え売却価格がローン残高を下回るときの対処長崎で売却を考えたら最初にやることよくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. ペアローンとは？通常の住宅ローンとの違いペアローンは、夫婦などがそれぞれ別々に住宅ローン契約を結び、同じ物件の購入資金を分け合う仕組みです。一般に、次のような特徴があります。契約が2本に分かれ、それぞれの持分に抵当権が設定される団体信用生命保険（団信）もそれぞれ別々に加入する不動産の名義は共有名義になるのが一般的この「契約も保険も別々」という点が、売却・離婚・相続の場面で手続きを複雑にします。なお、収入合算の「連帯債務」や「連帯保証」は、ペアローンとは別の仕組みです。契約書で自分がどの形かをまず確認してください。 2. ペアローンの家を売るための条件共有者全員（夫婦双方）の同意：共有名義のため、物件全体を売るには双方の合意が必要です。 2本のローンをどちらも完済し、抵当権を抹消できること：売却代金で一括返済するのが一般的です。残高が売却額を上回る場合は、不足分の手当てが必要：自己資金で補うか、後述の別の方法を検討します。 3. 売却の基本的な流れ夫婦それぞれのローン残高を金融機関に確認する不動産会社に査定を依頼し、売却想定額を把握する「想定額 − 売却費用 − 2本の残高」で手残りまたは不足額を試算する金融機関へ売却の意向を事前連絡する売買契約・決済時に、2本のローンを同時に完済し、抵当権抹消登記を行う 4. ケース別の注意点｜離婚・どちらかが亡くなった場合・住み替えケース主なポイント離婚どちらか一方が住み続ける場合でも、2本のローンの名義や持分をそのまま変えることは難しく、金融機関の承諾や借り換えが必要になる。売却して清算するのが整理しやすいどちらかが亡くなった場合亡くなった方のローンは団信により完済されるのが一般的だが、生存している側のローンはそのまま残る。亡くなった方の持分は相続の対象になり、相続登記と遺産分割が必要住み替え売却が先か購入が先かで資金計画が変わる。2本の残高を一括返済できる売却価格かを先に確認する ※団信の内容や適用条件は金融機関・契約ごとに異なります。必ずご自身の契約内容をご確認ください。 🏠 ペアローンの家、売ったらいくら残る？まずは無料査定で、手残りの目安を確認してみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 5. 売却価格がローン残高を下回るときの対処売却額が2本の残高の合計に届かない「オーバーローン」の場合、次の選択肢を検討します。自己資金で不足分を補って売却する：最も手続きがシンプルです。住み替えローンを利用する：新居の購入資金に旧ローンの不足分を上乗せできる商品があります（審査が厳しくなる傾向があります）。任意売却を検討する：返済が難しい場合は、金融機関の同意を得て売却する方法があります。早めの相談が重要です。 6. 長崎で売却を考えたら最初にやること夫婦双方の「ローン残高証明書」を取り寄せる：2本分そろえて初めて正確な試算ができます。契約書で形態を確認する：ペアローンか連帯債務かで、手続きが変わります。早めに査定を取り、複数パターンで試算する：離婚や相続が絡む場合は、感情面も含めて早めに第三者へ相談することで、話し合いが進みやすくなります。よくある質問（FAQ） Q1. ペアローンの家は、夫婦の片方だけの判断で売れますか？ A. 共有名義の物件全体を売るには、原則として双方の同意が必要です。自分の持分だけを売る方法もありますが、買い手が限られるなど課題が多いため、慎重な検討が必要です。 Q2. 離婚後も、どちらかが住み続けることはできますか？ A. 可能な場合もありますが、2本のローンの名義や返済の扱いについて金融機関の承諾が必要になることが多く、借り換えができるかが鍵になります。事前に金融機関へ確認してください。 Q3. 片方が亡くなったら、ペアローンは全額なくなりますか？ A. 一般には、亡くなった方のローンのみが団信で完済され、生存している方のローンは残ります。契約内容によって異なるため、金融機関への確認が必要です。 Q4. 売却しても残債が残る場合はどうなりますか？ A. 通常は抵当権を抹消するために全額の返済が必要です。自己資金や住み替えローン、任意売却など、状況に応じた方法を検討します。 Q5. まず誰に相談すればいいですか？ A. 残高の確認は金融機関、売却額の目安は不動産会社、離婚や相続の法的整理は弁護士・司法書士・税理士が窓口になります。当社では不動産面のご相談と専門家のご紹介が可能です。関連記事離婚で家を売るとき、財産分与と売却の注意点【長崎】共有名義の不動産を売りたい｜トラブルを避ける進め方を長崎の専門家が解説任意売却とは？住宅ローンが払えないときの選択肢【長崎】住み替えで「売り先行」と「買い先行」どちらが安全？【長崎】住宅ローン完済後の「抵当権抹消登記」を忘れていませんか？売却・相続前に確認したいこと【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諫早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遺言 #遺産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家 ※本記事は一般的な解説です。個別の契約内容・手続きは、各金融機関・専門家または当社へご確認ください。
【速報】住宅ローン10月金利｜みずほが変動引き上げ、固定は大手5行そろって上昇【長崎】

2026.10.01

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。2026年9月下旬、大手銀行各行が2026年10月適用の住宅ローン金利を発表しました。みずほ銀行が変動金利を引き上げたほか、10年固定型は大手5行そろって上昇し、最優遇金利の平均は4.104%となりました。長崎で住み替えや売却のタイミングを考えている方に向けて、今回の金利動向と判断のポイントを整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年、長崎市はもちろん諫早市・長与町エリアの売却・相続相談にも対応しています。金利動向を踏まえた売却・住み替えタイミングのご相談も多数お受けしています。 📖 目次【速報】10月の住宅ローン金利｜みずほが変動引き上げ、固定は大手5行そろって上昇変動金利はどう変わった？3行の最優遇金利を比較固定金利（10年）はどう変わった？平均4.104%の意味なぜ金利が上がり続けているのか変動と固定、長崎で住み替え・売却を考えるときの判断ポイント今から売却・住み替えを検討する際にできることよくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 【速報】10月の住宅ローン金利｜みずほが変動引き上げ、固定は大手5行そろって上昇 2026年9月下旬、大手銀行各行が2026年10月適用の住宅ローン金利を発表しました。今回のポイントは次の2点です。変動金利：みずほ銀行が最優遇金利を0.25%引き上げ1.275%に。三菱UFJ銀行（1.195%）・三井住友銀行（1.525%）は、9月時点ですでに引き上げ済みのため今回は据え置き固定金利（10年）：大手5行がそろって引き上げ、最優遇金利の平均は4.104%（前月比+0.318%）変動・固定ともに上昇が続いており、金利差の動向から目が離せない状況です。 2. 変動金利はどう変わった？3行の最優遇金利を比較銀行 10月の最優遇金利前月からの変化みずほ銀行 1.275% +0.25%（引き上げ）三菱UFJ銀行 1.195% 据え置き（9月に引き上げ済み）三井住友銀行 1.525% 据え置き（9月に引き上げ済み） ※各行の最優遇金利は個人の属性・取引状況により異なります。実際の適用金利は各金融機関にご確認ください。 3. 固定金利（10年）はどう変わった？平均4.104%の意味 10年固定型の最優遇金利は、大手5行の平均で4.104%（前月比+0.318%）となりました。6月の日銀利上げを織り込む形で、各行が長期金利の上昇分を反映させています。変動型との金利差は依然として大きく、どちらを選ぶかによって総返済額に大きな差が出る局面が続いています。 4. なぜ金利が上がり続けているのか背景にあるのは、日銀が段階的に進めている金融引き締め（利上げ）局面です。2026年9月18日の金融政策決定会合では政策金利が1.25%まで引き上げられており、この流れを受けて各行が住宅ローン金利を見直す動きが続いています。詳しい経緯は、以前の記事「日銀、政策金利1.25%に引き上げ」もあわせてご覧ください。 5. 変動と固定、長崎で住み替え・売却を考えるときの判断ポイントこれから購入する方：固定金利の水準が上がり続けているため、「今のうちに固定で確定させたい」という需要と、「変動の方がまだ低い」という考え方の両方が交錯しています。ご自身の返済計画の余力に合わせた判断が重要です。買い替え・住み替えを検討中の方：今の住宅ローンの金利タイプと残債、新居の購入予算を踏まえ、総返済額のシミュレーションを早めに行うことをおすすめします。売却を検討中の方：買い手側の住宅ローン負担が増えると、購入検討のハードルが上がる可能性があります。金利動向と並行して、長崎の地価動向（基準地価は28年ぶりにプラス転換）も踏まえた早めの査定・相談が有効です。 🏠 金利が上がる前に、今の実家・持ち家の価値を知っておきませんか？まずは無料査定で、売却の目安を確認してみましょう。 💬 LINEで無料査定を申し込む 6. 今から売却・住み替えを検討する際にできることまずは現在の資産価値を把握する：金利動向にかかわらず、ご自宅・相続した実家の現在の市場価値を知ることが、すべての判断の出発点になります。住宅ローンの試算を複数パターンで行う：変動・固定それぞれでシミュレーションし、金利がさらに上昇した場合の返済額も確認しておくと安心です。早めに専門家へ相談する：金利・税制・地価と複数の要素が絡むため、不動産会社・金融機関・税理士など専門家に早めに相談することで選択肢が広がります。よくある質問（FAQ） Q1. 今後も住宅ローン金利は上がり続けますか？ A. 将来の金利動向を断定することはできませんが、日銀が金融引き締め局面にあることから、当面は金利上昇の可能性を踏まえて検討することが望ましいとされています。 Q2. すでに住宅ローンを借りている場合、今回の金利引き上げの影響はありますか？ A. 変動金利で借りている場合、金融機関の基準金利が上がれば将来的に返済額に影響する可能性があります。固定金利の場合、契約時に決めた期間は返済額は変わりません。 Q3. 変動と固定、どちらを選ぶべきですか？ A. 一概にはいえませんが、金利上昇に不安がある方は固定、当面の返済額を抑えたい方は変動を選ぶ傾向があります。ご自身の返済計画・ライフプランに合わせて金融機関や専門家に相談することをおすすめします。 Q4. 金利が上がると、不動産の売却にはどう影響しますか？ A. 買い手側の住宅ローン負担が増えるため、購入予算の上限が下がりやすくなる傾向があります。一方で長崎では基準地価が28年ぶりにプラスに転じるなど地価の下支え要因もあり、総合的な判断が必要です。 Q5. 長崎で住み替え・売却の相談はどこにすればいいですか？ A. 金利・税制・地価など複数の情報を踏まえた判断が必要なため、地域の不動産事情に詳しい不動産会社へのご相談をおすすめします。当社でも無料相談を承っています。関連記事【速報】日銀、政策金利1.25%に引き上げ｜31年ぶり高水準と住宅ローンへの影響【長崎】【速報】住宅ローン9月金利｜変動も三菱UFJ・三井住友が引き上げ、固定は5行そろって上昇【長崎】【速報】フラット35、9月最低金利3.460%に上昇｜現行制度で最高を更新【長崎】【速報】長崎の基準地価、住宅地が28年ぶりプラスへ｜今、実家・土地は売り時か相続税の「税務調査」はなぜ来る？不動産の評価が狙われやすい理由と対策【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諫早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遺言 #遺産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家 ※本記事は一般的な解説です。個別の金利・返済条件は、各金融機関または当社へご確認ください。
相続税の「税務調査」はなぜ来る？不動産の評価が狙われやすい理由と対策【長崎】

2026.09.28

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「相続税の申告は済ませたけれど、後から税務署の調査が来ないか心配」——長崎でご相談を受けていると、こうした税務調査への不安をよく伺います。実は、相続税の税務調査で特に争点になりやすいのが「不動産の評価」です。今回は、税務調査がなぜ・いつ来るのか、当日は何が行われるのか、そして事前にできる備えを整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年、長崎市はもちろん諫早市・長与町エリアの売却・相続相談にも対応しています。相続税申告に向けた不動産評価・査定のご相談も多数お受けしています。 📖 目次相続税の税務調査とは？どのくらいの割合で来るのかなぜ「不動産」の評価が狙われやすいのか税務調査はいつ来る？申告後のタイムライン実地調査の当日、何を聞かれる・何を見られるか申告漏れが見つかるとどうなる？追徴課税の種類長崎で今からできる事前対策よくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 相続税の税務調査とは？どのくらいの割合で来るのか相続税の税務調査とは、提出した申告内容が正しいかどうかを税務署が確認する手続きです。すべての申告に来るわけではありませんが、国税庁が公表する統計では、実地調査が行われた申告のうち8割超で申告漏れなどの指摘があったとされる年が多く、調査対象に選ばれた場合の「的中率」はかなり高い水準です。つまり、税務署は無作為に調査先を選んでいるのではなく、申告内容の中にあらかじめ疑わしい点を見つけたうえで調査に入るケースが大半だということです。 2. なぜ「不動産」の評価が狙われやすいのか相続財産の中でも、預貯金や上場株式は残高や時価が明確なため、評価をめぐる争いはあまり起きません。一方で不動産（特に土地）は評価方法に一定の判断の幅があるため、税務調査での争点になりやすい財産です。路線価の補正計算の適用漏れ：不整形地・がけ地・広大地など、本来なら評価を下げられる補正が使われていないケース逆に、過度な評価減の適用：要件を満たさないのに小規模宅地等の特例などを適用しているケース名義預金・使途不明金からの不動産取得：被相続人の預金の動きから、申告に含まれていない不動産や購入資金の存在が疑われるケース当社にご相談いただく中でも、「評価額をどう出せばいいか分からず、とりあえず自己流で計算した」というケースは少なくありません。不動産の評価は、申告後のトラブルを避けるためにも慎重な確認が必要です。 3. 税務調査はいつ来る？申告後のタイムライン相続税の税務調査は、申告期限（相続開始から10か月後）から1〜2年程度経ったタイミングで通知が来ることが多いとされています。税務署内部での申告内容の精査・資料収集に一定の期間がかかるためです。「申告してからしばらく何もなかったから安心」と考えるのは早計で、時効（原則5年、悪質な場合は7年）が成立するまでは調査の可能性が残ります。 4. 実地調査の当日、何を聞かれる・何を見られるか実地調査は多くの場合、被相続人が住んでいた自宅などで半日〜1日程度かけて行われます。主な内容は次のとおりです。被相続人の経歴・職業・生活状況についてのヒアリング預金通帳・印鑑・不動産の権利証など、現物資料の確認相続人（特に配偶者）への、財産の管理状況に関する質問不動産については、現地を実際に確認し申告内容と相違がないかチェックすることもある質問に対して曖昧に答えたり、記憶違いのまま話してしまうと、かえって疑いを深める結果になりかねません。事前に税理士と想定問答を確認しておくことが推奨されます。 5. 申告漏れが見つかるとどうなる？追徴課税の種類加算税の種類かかる場面税率の目安過少申告加算税申告額が少なかった場合追加納税額の10〜15%程度重加算税財産の仮装・隠蔽があったと判断された場合追加納税額の35〜40%程度延滞税納付が遅れた期間に応じて日数に応じて加算 ※税率は制度改正により変動することがあります。個別の金額は税理士にご確認ください。 🏠 「うちの不動産評価、これで合っているのか不安」という方へまずは無料査定で、実際の市場価値を確認してみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 6. 長崎で今からできる事前対策不動産の評価根拠を書面で残しておく：路線価・補正計算・特例適用の根拠をまとめておくと、調査時にスムーズに説明できます。申告前に不動産会社の査定も取っておく：税務上の評価額と実勢価格には差があるのが通常ですが、極端な乖離がないかを確認する材料になります。相続税に強い税理士に依頼する：不動産の評価は専門性が高く、税理士によって評価額に差が出ることもあります。相続税申告の実績が豊富な税理士への依頼が安心です。当社では、相続に精通した税理士のご紹介や、申告前の不動産査定のご相談も承っております。よくある質問（FAQ） Q1. 税務調査の通知は、いつ・どのように来ますか？ A. 顧問税理士がいる場合はまず税理士宛てに、いない場合は相続人代表宛てに、電話または書面で事前通知が来るのが一般的です。日程調整のうえ実地調査が行われます。 Q2. 税務調査の対象になりやすいのはどんなケースですか？ A. 財産総額が大きい、不動産の評価方法が複雑（不整形地・広大地など）、預金の動きに不自然な点がある、といったケースは対象になりやすいといわれています。 Q3. 申告時に間違いに気づいた場合、調査前に自主的に直せますか？ A. 可能です。「修正申告」により、調査の通知が来る前に自主的に是正すれば、加算税が軽減される仕組みがあります。気づいた時点で早めに税理士へご相談ください。 Q4. 不動産の評価を間違えていた場合、税務署はどうやって気づくのですか？ A. 税務署は路線価や固定資産税評価額などの公的データベースを保有しており、申告内容と照合することで乖離を把握できます。また、登記情報から申告漏れの不動産の有無も確認されます。 Q5. 税務調査が不安な場合、不動産会社に何を相談できますか？ A. 不動産の実勢価格の査定、評価に関する資料の整理、相続に強い税理士のご紹介などが可能です。税務判断そのものは税理士の専門領域ですが、不動産に関する一次情報の整理はお手伝いできます。関連記事相続税の申告・納税期限「10か月」に間に合わないと？【長崎】相続税評価額の調べ方【長崎】相続税が払えない…実家を売って納税資金を作るという選択【長崎】不動産売却の税金、相談は誰にすべき？【長崎】税理士・司法書士・不動産会社の役割相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諫早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遺言 #遺産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家 ※本記事は一般的な解説です。個別の税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。
実家を売っても住み続けられる？リースバックとリバースモーゲージの違い【長崎】

2026.09.26

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「実家を売って現金にしたいけれど、住む場所がなくなるのは困る」「親には住み慣れた家に住み続けてほしいけれど、老後資金も心配」——長崎でご相談を受けていると、こうした売却と住み続けることを両立したいというお悩みによく出会います。この記事では、その両立を叶える代表的な2つの方法「リースバック」と「リバースモーゲージ」について、仕組みの違いとそれぞれの注意点を整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年、長崎市はもちろん諫早市・長与町エリアの売却・相続相談にも対応しています。ご高齢のご両親の資金計画に関するご相談も多数お受けしています。 📖 目次「売っても住み続けたい」というニーズが増えている理由リースバックとは？仕組みとメリット・デメリットリバースモーゲージとは？仕組みとメリット・デメリットリースバック vs リバースモーゲージ、何が違う？比較表どんな人がどちらに向いている？ケース別の考え方長崎で検討するときに気をつけたいことよくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 「売っても住み続けたい」というニーズが増えている理由「実家を売る」というと、多くの方は「引っ越して手放す」ことをイメージします。しかし実際のご相談では、次のような事情から「売却して現金化はしたいが、住む場所は変えたくない」という声を多くいただきます。ご高齢のご両親が、慣れ親しんだ長崎の自宅で最後まで暮らしたいと希望している老後資金や介護費用のために、自宅という資産をまとまった現金に変えたい相続した実家に相続人自身が住んでいるが、他の相続人への代償金や納税資金が必要こうしたニーズに応える代表的な仕組みが「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。どちらも「自宅を活用して資金を得ながら住み続ける」という点は共通していますが、仕組みはまったく異なります。順番に見ていきましょう。 2. リースバックとは？仕組みとメリット・デメリットリースバックは、自宅を不動産会社や投資家に売却し、その後は買主と賃貸借契約を結んで家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。「売却」と「賃貸」がセットになった契約と考えると分かりやすいでしょう。メリット：売却代金をまとまった一時金として一括で受け取れる。引っ越しが不要。買い手が見つかりにくい古家・狭小地でも対象になりやすい。年齢制限が原則ない。デメリット：所有権は買主に移るため、毎月家賃の支払いが発生する。売却価格は市場価格より低めになりやすい。契約によっては将来の買い戻しができない、または買い戻し価格が割高になる場合がある。「まとまった資金がすぐに必要」「持ち家を資産として現金化しつつ、当面は住み続けたい」という方に向いている仕組みです。 3. リバースモーゲージとは？仕組みとメリット・デメリットリバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関からお金を借り入れ、借りたお金は生きている間は返済せず、契約者が亡くなった後、自宅の売却などによって元金を一括返済する仕組みです。所有権は借入期間中も本人に残ります。メリット：所有権を持ったまま資金を得られる。多くの商品で毎月の返済は利息のみ、または利息すら不要な設計もあり、月々の負担を抑えられる。デメリット：多くの金融機関で年齢（おおむね55歳〜60歳以上）や物件の立地・種別（戸建て中心、地方は対象エリア外のことがある）に条件がある。長生きするほど借入残高が増え、担保評価額を超えるリスク（金融機関によっては相続人に請求されない契約もある）がある。将来、相続人が自宅を引き継げない可能性がある。「所有権は手放したくないが、毎月の生活費・介護費用の足しにしたい」という方に向いている仕組みですが、取扱金融機関が都市部中心で、地方の物件は対象外となるケースがある点には注意が必要です。 4. リースバック vs リバースモーゲージ、何が違う？比較表項目リースバックリバースモーゲージ所有権買主に移転本人のまま資金の受取方売却代金を一括受取融資枠から一括・分割で借入毎月の支払い家賃利息のみ、または不要な商品も年齢条件原則なし 55〜60歳以上が目安対象エリア・物件比較的広い（古家・狭小地も可のことあり）都市部中心。地方は取扱金融機関が限られる相続への影響売却済みのため相続財産に含まれない死亡後に自宅売却等で一括返済が必要 ※商品ごとに条件は大きく異なります。上表は一般的な傾向であり、契約前に必ず個別の商品説明書・契約書で確認してください。 🏠 「うちの実家の場合、どちらが向いている？」まずは無料査定で、実家の想定売却額を確認してみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 5. どんな人がどちらに向いている？ケース別の考え方リースバックが向いているケースまとまった資金がすぐに必要な方、将来的には施設入居や住み替えを見据えていて「いずれは手放す前提」の方、年齢や物件の立地によってリバースモーゲージの審査対象にならない方には、リースバックが選びやすい方法です。リバースモーゲージが向いているケース自宅を子や孫に将来引き継がせたい気持ちが強くない、かつ月々の生活費・介護費用を少しずつ補いたい方には、所有権を維持できるリバースモーゲージが選択肢になります。ただし前述のとおり、取扱金融機関や対象エリアの条件を先に確認しておく必要があります。どちらも「一度契約すると後戻りしにくい」制度です。ご家族（特に将来相続人になる方）を交えて、事前によく話し合っておくことをおすすめします。 6. 長崎で検討するときに気をつけたいことリバースモーゲージは取扱金融機関が限られる：長崎県内で取り扱う金融機関・提携先は都市部に比べて少ない傾向があります。まずは取引のある地元金融機関や信用金庫に取扱いの有無を確認しましょう。リースバックは売却価格の妥当性を必ず確認する：市場価格より大幅に低い査定を提示する業者もゼロではありません。複数社の査定を比較し、家賃設定や買い戻し条件も含めて総合的に判断することが大切です。相続を控えている場合は他の相続人への説明も必要：どちらの制度も、将来の相続財産や相続人の選択肢に影響します。契約前に家族間で共有しておくと、後々のトラブルを避けられます。よくある質問（FAQ） Q1. リースバックとリバースモーゲージ、両方使うことはできますか？ A. 制度上は別物ですが、同じ家に対して両方を同時に利用することは基本的にできません（リースバックは所有権を手放すため）。どちらか一方を選ぶ前提で検討してください。 Q2. マンションでもリバースモーゲージは使えますか？ A. 商品によっては戸建てのみを対象とし、マンションは対象外としている金融機関もあります。事前に対象物件の条件を確認する必要があります。 Q3. リースバック後、家賃が払えなくなったらどうなりますか？ A. 一般的な賃貸借契約と同様、家賃滞納が続けば契約解除・退去を求められる可能性があります。契約前に、将来にわたって無理なく払える家賃水準かを確認することが重要です。 Q4. 実家に住む親のために、子どもがリースバックやリバースモーゲージを検討できますか？ A. 契約者はあくまで物件の所有者（多くの場合ご本人）になります。子どもが手続きを手伝うことはできますが、本人の意思確認・判断能力が前提となる点にご注意ください。判断能力に不安がある場合は、成年後見制度の利用も検討が必要です。 Q5. 長崎でリースバックを取り扱っている会社はどこに相談すればいいですか？ A. リースバックは不動産会社が窓口になることが多く、査定から契約条件の説明まで対応可能です。まずは複数社に相談し、売却価格・家賃・買い戻し条件を比較することをおすすめします。当社でも無料相談を承っています。関連記事親が認知症になる前に｜不動産と「家族信託」をやさしく解説【長崎】実家じまいを始めるタイミングと進め方【長崎】「誰も住まない実家」をどうする？長崎の相続後5つの選択肢空き家の管理代行はいくら？遠方の相続人向け費用相場と選び方【長崎】不動産の「買取」と「仲介」どっちが良い？違いと判断基準【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・条件・契約内容は、各取扱会社・金融機関または当社へご確認ください。
相続税が払えない…実家を売って納税資金を作るという選択【長崎】

2026.09.25

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「相続税の通知が来たけれど、手元にそんな現金はない」「財産のほとんどが実家の土地・建物で、納税資金が足りない」——長崎で相続のご相談を受けていると、こうした相続税が払えないというお悩みによく出会います。相続税は原則、現金で一括・期限内に納付するのが決まりです。今回は、納税資金が足りないときの2つの主な選択肢「延納」と「不動産の売却」を、それぞれのメリット・注意点とともに整理します。この記事を書いた人：那須井健太（住まい∞Labo／株式会社Rich 代表）住宅業界20年、長崎市はもちろん諫早市・長与町エリアの売却・相続相談にも対応しています。納税資金づくりのための売却タイミングのご相談も多数お受けしています。 📖 目次相続税は原則「現金一括・期限内納付」｜不動産だけでは資金が足りないことがある相続税が払えないとどうなる？延滞税・差押えのリスク選択肢①延納（分割払い）｜条件と注意点選択肢②不動産を売って納税資金を作る｜メリットと注意点延納 vs 不動産売却、どちらを選ぶべきか長崎で今からできること｜早めの査定・相談が重要な理由よくある質問（FAQ）関連記事まとめ・無料相談のご案内 1. 相続税は原則「現金一括・期限内納付」｜不動産だけでは資金が足りないことがある相続税は、相続の開始（死亡）を知った日の翌日から10か月以内に、現金で一括して納付するのが原則です。分割払いや後払いは特別な手続きをしない限り認められません。ここで問題になりやすいのが、相続財産の多くが不動産（実家の土地・建物）で、預貯金や現金が少ないケースです。「不動産としての価値は十分あるのに、納税に使える現金がない」という状態は、長崎のように実家（戸建て）を中心とした相続が多い地域では珍しくありません。相続税の申告・納税期限については、以前の記事でも詳しく解説していますので、まずは期限を確認しておきたい方はあわせてご覧ください。 2. 相続税が払えないとどうなる？延滞税・差押えのリスク期限内に相続税を納付できないと、どうなるのでしょうか。延滞税が発生する：納期限の翌日から納付が完了するまで、日数に応じて延滞税がかかります。放置すればするほど負担が増えます。督促・財産の差押えに至る可能性がある：督促を無視して長期間放置すると、最終的には財産（不動産を含む）が差押えの対象になることもあります。「払えないから何もしない」が最もリスクが高い：延納や売却による資金化など、期限内に対応する道は複数あります。何もせず放置することだけは避けたい選択です。「払えない」と分かった時点で、できるだけ早く次に紹介する選択肢を検討することが重要です。 3. 選択肢①延納（分割払い）｜条件と注意点延納とは、相続税を一定の年数（原則5年、不動産の割合が高い場合は最長20年）に分けて分割払いする制度です。主な条件は次のとおりです。相続税額が10万円を超えること金銭で一括納付することが困難な事情があること延納税額・利子税に相当する担保を提供すること（原則。延納税額が100万円以下かつ延納期間3年以下の場合は担保不要）申告期限までに延納申請書を提出すること延納の注意点は、分割払いの期間中、利子税（実質的な金利）がかかり続けることです。分割払いにすることで一時的な資金負担は軽くなりますが、長期間にわたって利子税を払い続けることになるため、トータルの負担は決して小さくありません。また、担保として不動産を提供する場合、その不動産の売却や活用が制限されることもあります。 4. 選択肢②不動産を売って納税資金を作る｜メリットと注意点もう一つの現実的な選択肢が、相続した不動産を売却して、その代金を納税資金に充てる方法です。相続人が複数いる場合、不動産を売却してその代金を分け合う「換価分割」という遺産分割の方法を使うケースも多くあります。メリット延納のように利子税が発生し続けることがない（一度資金化すれば負担が続かない）誰も住まない実家・管理の手間がかかる不動産を手放すことで、その後の固定資産税・管理コストからも解放される複数の相続人がいる場合、売却代金を分けることで公平な遺産分割にもつながりやすい注意点申告期限（10か月）までに売却が完了するとは限らないため、期限に間に合わない場合は延納や、いったん立て替えるなどの対応も検討が必要売却によって譲渡所得税が発生することがある（相続税を納めるために支払った金額を取得費に加算できる「取得費加算の特例」など、使える制度がないか確認したい）相続人が複数いる場合、売却の方針について全員の同意が必要（遺産分割協議が済んでいないと売却できない）「売るかどうか」を決める前に、まずは実際にいくらで売れそうか（査定額）を把握しておくことが、延納にするか売却にするかを判断するうえでの土台になります。 🏠 「延納にするか、売却するか」判断する前にまずは実家の査定額を確認してみませんか？ 💬 LINEで無料査定を申し込む 5. 延納 vs 不動産売却、どちらを選ぶべきかどちらが良いかは、ご家族の事情によって異なります。判断の目安を整理しました。比較項目延納不動産売却資金化のスピード不要（分割払いにするだけ）売却完了までに時間がかかる継続的な負担利子税が期間中かかり続ける売却後の負担は基本的にない不動産を残せるか残せる（担保提供の制約あり）残せない（手放すことになる）向いているケースその不動産に住み続けたい・将来的に活用したい場合誰も住まない・管理が負担・早めに整理したい場合「実家に住み続けたい家族がいる」なら延納、「誰も住む予定がない・管理が負担」なら売却、というのが大きな判断軸になりますが、実際には税額・不動産の状態・相続人全員の意向など複数の要素が絡むため、税理士・不動産の専門家に個別に相談しながら決めることをおすすめします。 6. 長崎で今からできること｜早めの査定・相談が重要な理由相続税の申告・納税期限は10か月ですが、不動産の売却には、査定→媒介契約→買主探し→契約→引き渡しと、一般的に数か月単位の時間がかかります。「延納にするか、売却で資金を作るか」を判断するにも、まずは実際の査定額を知ることが欠かせません。相続が発生したら、できるだけ早い段階で査定を依頼し、選択肢を具体的に比較できる状態を作っておくことをおすすめします。住まい∞Laboでは、長崎市の相続不動産の無料査定・ご相談を承っています。よくある質問（FAQ） Q. 相続税が払えない場合、必ず不動産を売らないといけませんか？ A. 必ずしもそうではありません。延納（分割払い）という制度もあります。ただし延納には利子税がかかり続けるため、トータルの負担と、実家を残す必要性を比較して判断することが大切です。 Q. 延納の申請はいつまでにすればいいですか？ A. 原則として、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）までに、延納申請書を提出する必要があります。 Q. 不動産を売却して相続税を払う場合、申告期限の10か月に間に合わないことはありますか？ A. あります。売却には一定の期間がかかるため、期限内に売却が完了しない場合は、いったん延納の手続きを取ったうえで売却を進めるなど、専門家に相談しながら対応する必要があります。 Q. 相続人が複数いる場合、不動産を売って現金で分けることはできますか？ A. できます。不動産を売却してその代金を相続人で分ける方法を「換価分割」と呼びます。売却前に相続人全員の同意（遺産分割協議）が必要です。 Q. 相続税を払うために売却した場合、税金の負担を軽くする制度はありますか？ A. 一定の要件を満たせば、支払った相続税額の一部を売却時の取得費に加算できる「取得費加算の特例」など、負担を軽減できる制度があります。適用できるかは個別の状況によるため、税理士へのご確認をおすすめします。関連記事相続税の申告・納税期限「10か月」に間に合わないと？【長崎】相続税評価額の調べ方【長崎】不動産売却にかかる税金と「3000万円特別控除」の使い方【長崎】相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】不動産の「買取」と「仲介」どっちが良い？違いと判断基準【長崎】相続放棄を考える前に知っておきたい不動産の話｜長崎の相続専門家が解説まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家