こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。

相続した家を売るときの税金は、所有期間が「5年」を超えるかどうかで税率が約20%と約39%に分かれます。「相続したのは去年だから、短期で税金が高くなるのでは」と心配される方が多いのですが、相続の場合は亡くなった親が買った日をそのまま引き継いで数えるのが原則です。

ただし、建て替えた建物や、親が亡くなる数年前に買った家などは、相続でも「短期」になることがあります。この記事では、長期・短期譲渡所得の違い、所有期間の正しい数え方、注意したいケースを順にご説明します。

1. 長期譲渡所得と短期譲渡所得｜税率はいくら違う？

土地や建物を売って利益（譲渡所得）が出たときの税金は、給与などとは分けて計算されます。その税率を決めるのが所有期間です。

区分	所有期間	税率（所得税・復興税・住民税の合計）
長期譲渡所得	売った年の1月1日時点で5年超	20.315%
短期譲渡所得	売った年の1月1日時点で5年以下	39.63%

たとえば譲渡所得が1,000万円なら、長期で約203万円、短期で約396万円。同じ売却でも200万円近い差になります。譲渡所得は「売却額−（取得費＋売却にかかった費用）」で計算するので、利益が出ない場合は税金もかかりません。

2. 相続した家の所有期間は「親が買った日」から数える

相続で取得した不動産は、亡くなった方（被相続人）の取得日と取得費を相続人が引き継ぐ決まりです（所得税法第60条）。相続した日や相続登記をした日から数え直すわけではありません。

たとえば、親が昭和50年代に買った長崎市内の家を、令和7年に相続してすぐ売る場合でも、所有期間は昭和50年代から数えるので「長期」です。親から子へ、さらに孫へと相続が重なった場合も、最初に買った人の取得日から通算します。

「相続してすぐ売ると税金が高い」というのは誤解であることが多く、焦って売却時期を遅らせる必要は基本的にありません。

3. 所有期間の数え方｜「売った年の1月1日」で判定する注意点

見落としやすいのが判定の基準日です。所有期間は売った日ではなく「売った年の1月1日」時点で5年を超えているかで判断します。そのため、実際には「6年目に入ってから」の売却でないと長期にならないケースがあります。

売った年	長期になる取得日（目安）
2026年中に売却	2020年12月31日以前に取得
2027年中に売却	2021年12月31日以前に取得
2028年中に売却	2022年12月31日以前に取得

「売った日」は原則として買主への引渡しの日ですが、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます。年末に契約して年明けに引き渡す場合などは、どちらの年の売却とするかで判定が変わることがあるため、契約前に確認しておきましょう。

4. 相続でも「短期」になる3つのケース

① 親が亡くなる数年前に買った家

取得日を引き継ぐということは、親の所有期間が短ければ相続人も短いままです。親が2023年に買い、2025年に亡くなり、相続人が2027年に売るなら、2027年1月1日時点で5年以下なので短期になります。

② 土地は古いが、建物を建て替えている家

土地と建物は取得日を別々に判定します。土地は祖父の代から、建物は数年前に建て替えた、という場合、土地は長期でも建物は短期です。売却額を土地と建物に分けて計算するため、建物部分に利益が出ると短期の税率がかかります。坂の多い長崎では、古い家を建て替えたりリフォームしたりして住み続けてきたお宅も多く、確認が必要です。

③ 限定承認で相続した場合

プラスの財産の範囲でだけ借金を引き継ぐ「限定承認」をした場合は、取得日の引継ぎが行われず、相続開始時に時価で取得したものとして扱われます。相続後すぐに売ると短期になるため、限定承認を選ぶ前に税理士と確認しておくと安心です。

5. 所有期間と一緒に確認したい特例

相続した家の売却では、所有期間とあわせて次の特例が使えるかを確認すると、税額が大きく変わることがあります。

• 相続した空き家の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前に建てられた親の自宅などが対象。所有期間の要件はなく、相続から3年後の年末までに売ることなどが条件です。
• 取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始から3年10か月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。
• 10年超所有の軽減税率：所有期間10年超（取得日は引き継がれます）のマイホームを売る場合の特例ですが、売る本人がその家に住んでいたことが前提です。実家を離れて暮らしていた相続人は、通常使えません。

また、長期か短期かに関係なく、取得費がわからないと「売却額の5%」しか経費にできず税金が増えます。親が買ったときの書類探しは早めに始めましょう。

6. 売却前に確認したい書類と手順

• 登記事項証明書（登記簿）：甲区の「受付年月日・原因（売買など）」で、親や祖父母がいつ取得したかの手がかりになります。土地と建物は別々に確認します。
• 親が買ったときの売買契約書・領収書：取得日と取得費の両方の証明になります。
• 建築時・建て替え時の請負契約書や検査済証：建物の取得日（新築日）の確認に使います。
• 相続税の申告書（申告した場合）：取得費加算の特例の計算に必要です。

これらをそろえたうえで、査定額から「手取りがいくら残るか」を試算しておくと、売る時期や価格の判断がしやすくなります。最終的な税額は、税理士または税務署でご確認ください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 相続してすぐに家を売ると、短期譲渡所得になりますか？

A. 原則なりません。相続では親の取得日を引き継ぐため、親が売った年の1月1日時点で5年を超えて所有していた計算になれば長期です。ただし、限定承認をした場合や、親の取得自体が最近の場合は短期になることがあります。

Q2. 相続した日や相続登記をした日から数えるのではないのですか？

A. 違います。相続登記の日付は所有期間の判定には使いません。登記簿で確認するのは、その前の「親（被相続人）が取得した日」です。

Q3. 土地と建物で取得日が違う場合はどうなりますか？

A. 土地と建物をそれぞれ判定します。売却額と取得費を土地・建物に分けて計算し、土地は長期、建物は短期、のように別々の税率がかかります。

Q4. 親が買った日がわからない場合はどう調べればいいですか？

A. 法務局で登記事項証明書を取り、甲区の受付年月日と原因を確認します。長崎市内の物件は長崎地方法務局で取得でき、オンライン請求も可能です。売買契約書が残っていれば、そちらも確認しましょう。

Q5. 短期になりそうな場合、売る時期を待ったほうが得ですか？

A. 利益が大きい場合は、年をまたいで長期になってから売ると税額が下がることがあります。一方で、空き家の3,000万円控除や取得費加算の特例には期限があり、管理費や固定資産税もかかり続けます。税金だけでなく、特例の期限と維持費を合わせて判断するのがおすすめです。

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※本記事は2026年時点の制度に基づく一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。