実家の売却で取得費が不明なら？概算取得費5%と証明方法【長崎】｜お知らせ

1. 相続した実家を売るときの税金の計算方法

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

取得費：土地・建物を買ったときの代金や購入手数料など。建物は購入代金から経年分の減価償却費を差し引きます。
譲渡費用：仲介手数料、売買契約書の印紙代、売るための測量費・解体費など。

ここで大切なのは、相続した不動産は、親（被相続人）が買ったときの取得費と取得時期をそのまま引き継ぐという点です。相続した時点の評価額ではありません。そのため、何十年も前に親が買った実家ほど「当時の金額を示す書類」が必要になります。なお、相続登記の登録免許税や司法書士報酬など、相続の際に支払った登記費用も取得費に含められます。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」なら20.315%です。親の所有期間も引き継ぐため、相続した実家の多くはこちらに当たります。

2. 取得費がわからないとどうなる？概算取得費5%ルールとは

購入時の売買契約書などが見つからず取得費を証明できない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算します。たとえば2,000万円で売れたら、取得費は100万円です。

昭和の時代に買った家は、当時の価格が今の売却価格を上回ることも珍しくありません。それでも書類がなければ取得費は5%しか認められず、実際には利益が出ていないのに、売却額のほとんどに税金がかかることになります。

一方で、実際の取得費が売却価格の5%より少ない場合は、概算取得費を選んだほうが有利です。つまり「実額と5%の多いほう」を使える、と覚えておくとよいでしょう。

3. 税金はいくら変わる？2,000万円で売った場合の比較

相続した実家を2,000万円で売却し、譲渡費用（仲介手数料など）が80万円かかったケースで比べてみます。特別控除は使わない前提の概算です。

項目	取得費が不明（5%）	取得費を証明できた
取得費	100万円	1,200万円（減価償却後）
譲渡所得	1,820万円	720万円
税額（20.315%）	約370万円	約146万円

書類が1枚見つかるかどうかで、約220万円の差が出る計算です。売り出す前に、まずは書類探しから始めることをおすすめします。

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4. 取得費を証明する方法｜探すべき書類と問い合わせ先

テーブルの上の虫眼鏡。取得費を証明する書類を探すイメージ

売買契約書が見つからなくても、あきらめるのは早いです。次のような書類で購入金額を示せる場合があります。

まず探したい書類

売買契約書・重要事項説明書・領収書（最も確実な証拠）
建築請負契約書・設計図書（注文住宅や建て替えの場合）
住宅ローン控除を受けたときの確定申告書の控え（取得対価の記載があります）
住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）や返済予定表、当時の預金通帳

書類がない場合の問い合わせ先

当時の分譲会社・住宅供給公社・工務店（記録が残っていることがあります）
ローンを借りた金融機関（取引履歴の照会）
登記簿謄本（抵当権の債権額は購入額の目安になりますが、単独では証拠として弱い点に注意）

建物部分については、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を使って建築費を推計する方法が認められる場合があります。一方、土地の価格を地価の指数などから逆算する方法は、税務署に認められないケースが多いのが実情です。推計を使うかどうかは、必ず税理士に相談して判断してください。

長崎市では、昭和40〜50年代に造成された団地や坂の上の住宅を親世代が購入したケースが多く、実家の片付けの途中で書類が出てくることもよくあります。片付けで書類を捨ててしまう前に、仏壇の引き出しや金庫、古いアルバムの間まで確認してみてください。

5. 取得費が見つからないときに税金を抑える特例

取得費がわからなくても、条件次第で税金を大きく減らせる特例があります。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：親が一人で住んでいた家（昭和56年5月31日以前に建てられたもの等）を、耐震改修や解体などの要件を満たして売った場合に使えます。相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円です。
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。概算取得費と組み合わせることも可能です。

ただし、空き家の3,000万円控除と取得費加算の特例は同時に使えないなど、組み合わせに制限があります。売却時期によって使える特例が変わるため、売り出す前に「いつ・どの特例で売るか」を決めておくことが大切です。詳しくは不動産売却にかかる税金と「3000万円特別控除」の使い方もご覧ください。

書類探しや特例の検討に時間がかかり、売り出しまで実家が空き家のままになることも少なくありません。住まい∞Laboでは、長崎県内（平戸市・佐世保市・離島を除く）の空き家を月1回訪問し、室内外の確認・換気・通水・写真報告を行う長崎県の空き家管理サービスを月額4,000円（税込）から承っています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続した家の取得費は、相続したときの評価額ですか？

A. いいえ。親（被相続人）が購入したときの金額を引き継ぎます。相続税評価額や固定資産税評価額は取得費になりません。

Q2. 取得費がわからないと、必ず5%で計算しないといけませんか？

A. 契約書以外の書類（ローン契約書、通帳、確定申告書の控えなど）で購入金額を合理的に示せれば、実際の金額を使える可能性があります。認められるかは個別判断のため、税理士にご確認ください。

Q3. 祖父の代から持っている土地でも、取得費は同じ考え方ですか？

A. 相続が続いている場合も、最初に購入した方の取得費を引き継ぎます。明治・大正から所有している土地などは書類がないことがほとんどで、概算取得費5%で計算するのが一般的です。

Q4. 取得費の書類探しは、売却の前と後どちらでするべきですか？

A. 売却前がおすすめです。手取り額の見込みが変わるため、売り出し価格や使う特例の判断に影響します。確定申告（売った翌年の2月16日〜3月15日）の直前に慌てて探すのは避けましょう。

Q5. 不動産会社に取得費のことを相談してもいいですか？

A. はい。当社では売却査定と合わせて、手取り額の概算や探すべき書類をご案内し、必要に応じて提携税理士へおつなぎしています。

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住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。

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※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。

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