相続した空き家の3000万円控除｜「空き家の特例」をわかりやすく解説【長崎】｜お知らせ

1. 相続空き家の3000万円特別控除（空き家の特例）とは

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」です。亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいた家屋とその敷地を、相続した人が売却したとき、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる制度です。

相続によって空き家となった実家は、そのまま放置されがちです。空き家を早めに手放してもらうために設けられた特例で、「実家を相続したものの、誰も住む予定がない」というケースで活用されることが多い制度です。

2. 通常の居住用財産の3000万円控除との違い

「3000万円控除」というと、自分が住んでいたマイホームを売ったときの特例（不動産売却にかかる税金と3000万円特別控除の使い方で解説）を思い浮かべる方も多いはずです。両者は名前は似ていますが、対象者も要件もまったく異なります。

項目	通常の3000万円控除	空き家の特例
対象者	自分が住んでいた家を売る本人	被相続人の家を相続した人
建物の状態	居住中でも可	相続後、空き家であることが前提
建築年の要件	なし	昭和56年5月31日以前の建築（旧耐震）

なお、この2つの特例は併用（両方を同時に適用）はできません。どちらか一方を選ぶ形になるため、ご自身のケースでどちらが対象になるか、また有利かは事前の確認が欠かせません。

家具のない明るい空き家の室内、売却や活用を検討するイメージ

3. 適用を受けるための主な要件

空き家の特例には、いくつもの細かい要件があります。代表的なものは次のとおりです。

建築時期：昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
区分所有建物でないこと：マンションなど区分所有登記された建物は対象外
被相続人が一人で居住していたこと：相続開始の直前まで一人暮らしだったことが原則（老人ホーム等への入所については一定の要件を満たせば対象になる場合があります）
相続後、空き家のままであること：相続してから譲渡するまでの間、事業用・貸付用・居住用に使っていないこと
耐震性の確保：耐震基準を満たすようリフォームするか、家屋を取り壊して更地として売却すること（近年の制度見直しにより、売却後に買主側が改修・取り壊しを行う場合でも対象になるケースがあります）
譲渡価額：売却代金が1億円以下であること

古い実家をそのままの状態で売りたい場合と、更地にしてから売りたい場合とで、どちらの進め方が特例の要件に合うかが変わってきます。判断に迷う場合は、売却を依頼する不動産会社と税理士の両方に早めに相談するのが安心です。

4. 手続きの流れ・必要書類

特例の適用を受けるには、譲渡した年の翌年に確定申告が必要です。主な必要書類は次のとおりです。

被相続人居住用家屋等確認書（家屋の所在地の市区町村役場で取得）
売買契約書の写し・登記事項証明書
耐震基準に適合していることを証明する書類、または取り壊した場合はその証明書類
確定申告書・譲渡所得の内訳書

特に「被相続人居住用家屋等確認書」は市区町村への申請から発行まで時間がかかることがあるため、売却が具体的になった段階で早めに取得の準備を始めることをおすすめします。相続登記が済んでいない場合は、売却の前提として先に名義変更が必要になる点もあわせてご確認ください（相続した不動産の名義変更（相続登記）は自分でできる？で解説しています）。

5. 期限と注意点

この特例には、大きく分けて2つの期限があります。

譲渡のタイミング：相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
制度自体の期限：これまでも延長が重ねられてきた制度であり、対象となる譲渡の期限が定められています

「相続したものの、他の相続人との話し合いに時間がかかってしまった」というケースでは、気づいたときには期限を過ぎていた、ということも起こり得ます。相続が発生したら、空き家をどうするかはできるだけ早い段階で家族間の方針を決めておくことが大切です。

6. 長崎で相続空き家の売却を考えているなら

住まい∞Labo（株式会社Rich）では、長崎市内の相続空き家について、特例の要件確認から必要書類の案内、売却活動まで一貫してサポートしています。「昭和56年より前の建物かどうか分からない」「更地にすべきか迷っている」といった段階からのご相談も歓迎です。まずは無料査定で、実家の現状と売却の選択肢を確認してみませんか。

よくある質問（FAQ）

Q1. マンションでもこの特例は使えますか？

いいえ、区分所有登記されているマンションなどは対象外です。この特例は一戸建て（旧耐震基準の建物）とその敷地が対象になります。

Q2. 兄弟で相続した場合、控除はどうなりますか？

共有で相続した場合、要件を満たせば共有者それぞれが3,000万円の控除を受けられる場合があります（人数分適用できるケースがあります）。具体的な計算は税理士への確認をおすすめします。

Q3. 空き家のまま売るのと更地にして売るの、どちらが得ですか？

解体費用がかかる一方で、更地の方が買い手を見つけやすい場合もあります。特例の要件（耐震基準を満たすか取り壊すか）と、売却のしやすさの両方から検討する必要があるため、査定の際にあわせてご相談ください。

Q4. 通常の3000万円控除と両方使えますか？

併用はできません。ご自身の状況でどちらの特例が対象になるか、有利になるかを比較する必要があります。

Q5. 相続登記がまだ済んでいませんが、先に売却の相談はできますか？

はい、ご相談自体は登記前でも可能です。ただし実際の売却には相続登記の完了が必要になるため、早めに手続きを進めることをおすすめします。

まとめ・無料相談のご案内

住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。

長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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— 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井

※本記事は2026年時点の制度に基づく一般的な解説です。個別の適用可否・税額は、税理士等の専門家または当社へご確認ください。

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