こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「実家の空き家を売りたいけれど、価格が低いので仲介手数料ってどのくらいかかるの？」というご相談を、長崎市内の古家・空き家をお持ちの方からよくいただきます。実は仲介手数料には宅建業法で決まった上限があり、さらに価格の低い「低廉な空き家等」については、2024年7月の改正で特別なルール（特例）が使えるようになりました。この記事では、通常の仲介手数料の仕組みと、空き家・古家ならではの特例について、実際の金額例を交えて解説します。

1. 仲介手数料には法律で決まった「上限」がある

不動産の売買を仲介した会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が決まっています。実務でよく使われるのが、売買価格が400万円を超える場合の速算式です。

売買価格の区分	手数料率の上限（+消費税）
200万円以下の部分	5%
200万円超〜400万円以下の部分	4%
400万円超の部分	3%

400万円を超える物件では「売買価格×3%＋6万円＋消費税」という速算式でまとめて計算できます。あくまで上限なので、これより低い金額を提示する会社もありますが、多くの会社が上限額を基準に設定しています。

2. 空き家・古家の売却で手数料だけでは赤字になりやすい理由

長崎市内でご相談を受ける空き家・古家には、売買価格が数十万円〜300万円程度というケースが少なくありません。上の速算式に当てはめると、仲介手数料は数万円〜十数万円程度にとどまります。ところが実際の仲介業務は、価格の高い物件と変わらない、あるいはそれ以上に手間がかかることが多いのが実情です。

• 現地調査・境界確認：長年放置された古家は、権利関係や境界が曖昧なことが多い
• 近隣への聞き取り・調整：老朽化した建物は近隣トラブルの有無も確認が必要
• 相続人・共有者との調整：相続した空き家は名義人が複数にまたがることも多い

こうした事情から、「価格の低い空き家は取り扱いを敬遠される」という問題が全国的に指摘されてきました。これを解消するために設けられたのが、次にご紹介する特例です。

3. 「低廉な空家等の媒介における特例」とは？2024年7月改正のポイント

この特例は2018年（平成30年）に、当時400万円以下の物件を対象として始まりました。その後、空き家対策をさらに後押しするため、国土交通省が2024年7月1日から制度を見直しています。

改正前後の比較

項目	2024年6月まで	2024年7月〜
対象価格	400万円以下	800万円以下
上限額（消費税込み）	19.8万円	33万円
請求できる相手	売主のみ	売主・買主どちらからも可

通常の速算式で計算した手数料に、現地調査などの実費相当分を加えて請求できる仕組みで、「800万円以下の宅地・建物」であれば適用対象になります。低価格帯の空き家・古家でも不動産会社が積極的に取り扱いやすくなることを狙った改正です。

4. 実際いくらになる？計算例で確認

たとえば長崎市内で相続した空き家を300万円で売却するケースを比べてみましょう。

計算方法	手数料の目安（税込）
通常の速算式のみ	200万円×5%＋100万円×4%＝14万円＋消費税＝15.4万円
特例を適用した場合の上限	最大33万円まで

あくまで「上限」であって、必ずこの金額が請求されるわけではありません。特例分をどこまで請求するかは会社ごとの方針や、実際にかかった現地調査費用などによって異なります。金額は媒介契約を結ぶ前に、必ず不動産会社から説明を受けて確認しましょう。

5. 特例を使うときに知っておきたい注意点

特例を適用するには、いくつかのルールを押さえておく必要があります。

• 事前の説明・合意が必須：不動産会社は媒介契約を結ぶ前に、特例を適用する旨と金額について依頼者から合意を得る義務がある
• 上限＝必ず請求される金額ではない：実費相当分が少なければ、その分手数料も抑えられるのが本来の趣旨
• 媒介契約の種類とは別の話：専任・一般どの契約形態でも特例の対象になり得る（媒介契約の種類についてはこちらの記事で解説しています）

「安い物件だから」という理由だけで相談を断られてしまうと、空き家はますます売れ残ってしまいます。この特例をきちんと説明したうえで、丁寧に対応してくれる会社を選ぶことが、結果的に早期売却への近道になります。

6. 長崎で空き家・古家の売却を考えているなら

住まい∞Labo（株式会社Rich）では、長崎市内の低価格帯の空き家・古家についても、査定の段階で想定される仲介手数料の考え方まで含めてご説明しています。「価格が低いので相談しづらい」と感じる必要はありません。相続した実家の片付け・境界確認・共有者との調整まで含めて、まずは無料査定でお気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 特例の対象になる物件の条件は？

売買価格（税抜）が800万円以下の宅地・建物であれば、空き家に限らず幅広く対象になります。空き家・古家に多い低価格帯の物件で特に利用されるケースが多いです。

Q2. 仲介手数料は必ず33万円まで取られるのですか？

いいえ、33万円はあくまで上限です。実際の金額は会社の方針や現地調査等にかかった実費相当分によって異なります。契約前に必ず金額の説明を受けてください。

Q3. 買主側にも特例の手数料はかかりますか？

2024年7月の改正で、売主だけでなく買主からも受け取れるようになりました。ただし実際にどちらから・いくら受け取るかは会社の設定によります。

Q4. 相続した空き家でもこの特例は使えますか？

はい、相続によって取得した空き家・古家でも、価格の条件を満たせば対象になります。相続登記が済んでいない場合は、先に名義変更が必要になる点もあわせてご確認ください。

Q5. 手数料以外に空き家売却でかかる費用はありますか？

解体費用、測量費用、相続登記費用、譲渡所得税などがケースにより発生します。査定の際にあわせて概算をお伝えしていますので、まとめてご相談いただくのがおすすめです。

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※本記事は一般的な解説です。個別の制度・手数料の金額は、当社または宅地建物取引業者へご確認ください。