こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「売り出してから半年経つのに問い合わせがほとんどない」——その原因は、実は物件そのものではなく「最初の査定額」にあるかもしれません。長崎市内でも、複数の不動産会社に一括で査定を依頼し、一番高い金額を提示した会社にそのまま売却を任せた結果、思うように売れず苦労されているご相談を年々多くいただきます。この記事では、査定額が実力以上に高くなりやすい業界の仕組みと、信頼できる不動産会社を見分けるポイントを、長崎の売却実務に携わってきた立場から率直にお伝えします。

1. 「売れない」原因を市場のせいにする前に

不動産が売れない理由として、多くの方はまず「景気」「立地」「築年数」を思い浮かべます。もちろんそうした要因もありますが、実はそれ以前の段階、つまり「最初に提示された査定額」自体が、そもそも市場の実勢とかけ離れて高かったというケースが少なくありません。特に、複数社にまとめて査定を依頼できる「一括査定サイト」を利用した場合、この傾向が強く出やすいことが分かっています。「今の世の中の動向だから売れない」のではなく、「査定した営業マン・会社のレベルに問題があった」という可能性を、一度冷静に振り返ってみる必要があります。

2. なぜ一括査定サイトでは査定額が吊り上がりやすいのか

一括査定サイトは、1回の入力で複数の不動産会社に同時に査定依頼が届く仕組みです。売主にとっては便利な一方、依頼を受けた各社にとっては「他社よりも自分たちを選んでもらうための競争」が発生します。その結果、根拠のある適正価格ではなく、「まず媒介契約を取るための、印象の良い高い金額」を提示してしまう会社が一定数存在します。査定額はあくまで「その価格で必ず売れる保証」ではなく、「集客のための提示額」になりやすいという構造を、依頼する側があらかじめ知っておくことが重要です。

3. 「案件を取れなければ手数料だけ引かれる」不動産会社の内部事情

この背景には、不動産会社側の内部事情も関係しています。一括査定サイトに掲載する会社は、紹介を受けるたびに広告費・送客手数料をサイト運営会社に支払う仕組みになっているのが一般的です。せっかく紹介を受けても媒介契約に至らなければ、その分の費用と営業担当者の稼働時間が丸ごと持ち出しになります。

• 会社の経費がかさむ：紹介を受けても契約に至らないケースが続くと、査定サイトへの手数料負担だけが積み上がる
• 上長からの「絶対に案件を取ってこい」という圧力：営業担当者は数字目標のプレッシャーを受けやすい
• 結果として査定額をわざと高めに提出してしまう：まず媒介契約を取ることが目的化し、適正価格の説明が後回しになる

これは特定の会社だけの問題ではなく、一括査定サイトという仕組みが構造的に生み出しやすいリスクだと理解しておくことが大切です。

4. 高値契約のその先に待っている現実

相場より高い査定額を信じて売り出した場合、その後にたどる道筋には、ある程度共通したパターンがあります。

時期	よくある展開
売り出し直後	相場より割高なため、内覧の問い合わせがほとんど入らない
1〜2ヶ月後	担当者から「反応が薄いので少し様子を見ましょう」という報告のみが続く
3〜4ヶ月後	「そろそろ価格の見直しをご検討ください」という値下げ提案が来る
半年〜それ以降	結局は当初の適正価格近くまで下げ、その間「売れ残り物件」という印象がついてしまう

つまり、最初の高い査定額は「売主に契約してもらうための入り口」であり、いずれ現実的な価格まで下げることは会社側も織り込み済みというケースが、残念ながら存在するのです。

5. オーナーの「物価高だから」という気持ちに「ノー」と言えない営業マン

問題は不動産会社側だけにあるとは限りません。物価上昇のニュースや近隣の高額成約事例を見て、「うちも高く売れるはずだ」とオーナー自身が価格を釣り上げたいと考えるケースもあります。こうした気持ち自体は自然なことですが、それに対して市場動向を正確に把握したうえで「その価格では厳しい」とはっきり言えるかどうかが、営業担当者・会社の本当の実力です。中には、市場を十分に把握できていないためにオーナーの希望へそのまま迎合してしまう担当者や、売却価格が高いほど自社の仲介手数料も増えるため、あえて指摘しないという構造上の問題を抱えた会社も存在します。

6. 信頼できる査定・不動産会社を見分けるポイント

1. 査定額の根拠を具体的に説明してくれるか：周辺の直近成約事例・データを示さず「感覚」だけで金額を出す会社は要注意
2. 複数社の査定額に極端な開きがないか確認する：1社だけ突出して高い場合は、その根拠を必ず質問する
3. 「まず様子を見ましょう」で終わらせず、初回から見通しを示してくれるか：誠実な会社は最初から「この価格帯なら〇ヶ月程度」といった現実的な見通しを共有してくれる
4. 高い査定額を出す理由がオーナー心理への迎合になっていないか見極める：耳当たりの良い金額だけを提示する会社より、根拠とリスクを両方説明する会社を選ぶ

「一括査定で一番高かった会社」ではなく、「なぜその金額なのかを、データと根拠をもってきちんと説明できる会社」を選ぶことが、結果的に早く・適正な価格での売却につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 一括査定サイトを使うこと自体はやめたほうがいいですか？

複数社の目安を比較できる点は有効です。ただし「一番高い金額」を鵜呑みにせず、必ず根拠を確認したうえで依頼先を選ぶことをおすすめします。

Q2. 査定額が一番高い会社に頼むべきではないのですか？

必ずしもそうとは限りませんが、他社より突出して高い場合は、その理由を具体的に説明してもらってから判断することが大切です。

Q3. すでに相場より高い価格で契約してしまいました。どうすればいいですか？

まずは直近の成約事例をもとに現実的な価格を再確認することをおすすめします。媒介契約の更新タイミングで見直すことも可能です。

Q4. 適正な査定額かどうか、自分で確認する方法はありますか？

周辺の直近の成約事例（売出価格ではなく実際に売れた価格）と比較する方法が有効です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などの公的データも参考になります。

Q5. セカンドオピニオンとして査定だけ依頼できますか？

はい。現在の査定額や契約内容を伺った上で、根拠を含めて客観的な見立てを無料でお伝えします。お気軽にご相談ください。

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