お知らせ・コラム｜長崎市の不動産売却・相続

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遺言書があっても相続でモメる理由と対処法【長崎】

2026.08.23

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「遺言書さえ残しておけば、相続はモメないはず」——そう思われている方は少なくありません。しかし実際には、遺言書があるのに相続人同士がモメてしまうというご相談は、長崎でも決して珍しくないのです。内容が特定の相続人に偏っている、遺留分を侵害している、そもそも本人に判断能力があったのか疑わしい——理由はさまざまです。今回は、遺言書があってもトラブルになりやすいケースと、その対処法について解説します。 📖 目次遺言書があるのに、なぜ相続でモメてしまうのか内容に「納得できない」ときによくある3つのパターン遺留分を侵害する遺言はどうなる？「遺留分侵害額請求」とは遺言書があっても不動産の名義変更・売却が進まないケースモメないための備えと、モメてしまったときの相談先よくある質問（FAQ） 1. 遺言書があるのに、なぜ相続でモメてしまうのか遺言書は「法的に有効かどうか」と「相続人全員が納得できるかどうか」は別問題です。法律上は正しい形式で書かれていても、残された家族にとっては「なぜ自分だけ少ないのか」「なぜ疎遠だったあの人に不動産が渡るのか」といった感情的な不満が残ることがあります。さらに、遺言書の存在自体を知らされていなかったり、複数の遺言書が見つかって内容が食い違っていたりするケースもあり、遺言書があること自体がかえって新たな争いの火種になってしまうこともあるのです。 2. 内容に「納得できない」ときによくある3つのパターン長崎でのご相談でも、次の3パターンが特に多く見られます。配分が著しく偏っている：同居して介護を続けた子に何も残されていなかったり、逆に疎遠だった相続人や第三者に自宅の不動産がすべて渡るよう書かれていたりするケース遺留分を侵害している：特定の相続人や第三者に「全財産を譲る」といった内容で、他の相続人の最低限の取り分（遺留分）が確保されていないケース遺言能力そのものに疑いがある：認知症がかなり進んでから書かれた、内容が支離滅裂、日付や署名に不自然な点がある等、本人が本当に理解して書いたのか争いになるケース特に3つめは、当社の関連記事「親が認知症に｜成年後見と不動産売却の注意点」で触れた判断能力の問題とも関わってきます。生前に判断能力が低下し始めていたタイミングで書かれた遺言は、後から遺言無効確認の裁判に発展することもあります。 3. 遺留分を侵害する遺言はどうなる？「遺留分侵害額請求」とは配偶者・子・直系尊属には、遺言の内容にかかわらず最低限保障される取り分「遺留分」があります（兄弟姉妹にはありません）。遺留分の割合は、直系尊属のみが相続人の場合は法定相続分の3分の1、それ以外は2分の1です。遺留分を侵害する内容の遺言でも遺言自体が無効になるわけではありませんが、侵害された相続人は、多く受け取った相続人や受遺者に対して金銭で不足分の支払いを求める「遺留分侵害額請求」ができます（2019年の民法改正で、不動産そのものの返還ではなく金銭請求に一本化されました）。この請求権には時効があり、相続の開始と遺留分の侵害を知ってから1年、または相続開始から10年で消滅するため、内容に納得できない場合は早めの対応が必要です。詳しい進め方は「遺留分侵害額請求とは」でも解説しています。 4. 遺言書があっても不動産の名義変更・売却が進まないケース「遺言書があるから不動産の手続きはスムーズ」とは限りません。実務では次のような理由で止まってしまうことがあります。検認が済んでいない：法務局の保管制度を使っていない自筆証書遺言は、家庭裁判所での「検認」を経ないと相続登記などの手続きに使えません遺言執行者が指定されていない：執行者がいないと、名義変更などの手続きを相続人自身で進める必要があり、他の相続人の協力が得にくいと時間がかかります遺留分侵害額請求が係争中：不動産を受け取った相続人が売却しようとしても、他の相続人との金銭的な決着がついていないと、話し合いや司法書士・不動産会社との連携が難航しがちです遺産分割そのものの進め方に不安がある場合は「相続した不動産、遺産分割はどう進める？」もあわせてご覧ください。 5. モメないための備えと、モメてしまったときの相談先これから遺言書を作る立場の方には、公正証書遺言にして遺言執行者を指定しておくこと、そして「なぜこの配分にしたのか」という理由を「付言事項」として書き添えておくことをおすすめしています。理由が伝われば、たとえ配分に差があっても納得を得やすくなります。あわせて遺留分に配慮した内容にしておくことも、後のトラブルを避ける効果的な備えです。すでに遺言書の内容に納得できずお困りの方は、感情的なやり取りをこじらせる前に、まず弁護士や司法書士に相談することが近道です。当社では、遺留分侵害額請求などの法律手続きと並行して、対象となる不動産の評価・管理・売却までを長崎の実情に合わせてサポートしています。「揉めてしまいそうで、不動産をどうすればいいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。よくある質問（FAQ） Q1. 遺言書があれば、遺留分を無視した内容にしても問題ありませんか？遺言自体は有効に成立しますが、遺留分を侵害された相続人は「遺留分侵害額請求」で金銭の支払いを求めることができます。後のトラブルを避けるなら、遺留分に配慮した内容にしておくのが安心です。 Q2. 遺言書の内容に納得できない場合、必ず調停や裁判になりますか？必ずしもそうではありません。相続人同士の話し合いで解決することも多くあります。話し合いがまとまらない場合に、家庭裁判所の調停や遺留分侵害額請求訴訟に進む流れです。 Q3. 自筆証書遺言と公正証書遺言で、モメやすさに違いはありますか？自筆証書遺言は形式不備や検認漏れ、遺言能力を巡る争いが起きやすい傾向があります。公証人が関与する公正証書遺言は形式面のトラブルが少なく、内容面の不満（遺留分など）は残る場合があります。 Q4. 遺留分侵害額請求はいつまでにすればいいですか？相続の開始と遺留分の侵害を知ってから1年、または相続開始から10年で時効により請求できなくなります。納得できない場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。 Q5. 遺言書があっても不動産を売却できないことはありますか？あります。検認が済んでいない、遺言執行者がいない、遺留分をめぐる争いが続いている、といった事情があると、名義変更や売却の実務が長引くことがあります。関連記事相続で不動産を引き継ぐとき、遺言書の有無で何が変わる？【自筆証書・公正証書】長崎遺留分侵害額請求とは【長崎】相続人と被相続人の仲が悪かった場合、相続手続きはどうなる？【長崎】親が認知症に｜成年後見と不動産売却の注意点【長崎】相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家
親が認知症に｜成年後見と不動産売却の注意点【長崎】

2026.08.22

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「親が認知症になってしまい、実家を売って施設費用に充てたいのに、不動産会社に断られた」——長崎でもこうしたご相談が増えています。実は不動産の売却は「法律行為」のため、所有者本人の判断能力が失われると、家族であっても代わりに売ることは原則できません。今回は、生前対策をしていなかった場合に使う「成年後見制度」の仕組みと、不動産売却で必ずつまずく「家庭裁判所の許可」について、実務目線で解説します。 📖 目次なぜ認知症になると不動産を売れなくなるのか成年後見制度とは｜法定後見と任意後見の違い「居住用不動産」の売却には家庭裁判所の許可が必要成年後見制度のメリット・デメリット家族信託や生前贈与との違い・今からできる備えよくある質問（FAQ） 1. なぜ認知症になると不動産を売れなくなるのか不動産の売買契約は、売主本人が「内容を理解し、判断したうえで署名・押印する」ことが前提の法律行為です。認知症が進み判断能力が十分でないと医師や公証人に判断されると、たとえ実の子どもであっても、代わりに実印を押して契約を結ぶことはできません。委任状を書いてもらおうとしても、本人に契約内容を理解する能力がなければ、その委任状自体が無効と判断されるおそれがあります。結果として、実家が空き家のまま放置されたり、施設入居費用が必要なのに預金を動かせなかったりと、家族が身動きを取れなくなるケースが少なくありません。こうなってから使える手段が「成年後見制度」です。 2. 成年後見制度とは｜法定後見と任意後見の違い成年後見制度には大きく2種類あります。法定後見制度すでに判断能力が低下した後に、家族などが家庭裁判所に申し立てて後見人を選んでもらう制度です。判断能力の程度に応じて「後見・保佐・補助」の3類型に分かれ、財産管理や契約行為を後見人が本人に代わって行います。認知症が進んでから利用するのは、基本的にこの法定後見です。任意後見制度本人がまだ元気なうちに、将来判断能力が落ちたときに備えて「誰に後見人を頼むか」をあらかじめ公正証書で契約しておく制度です。家族信託と並んで、事前に決めておける生前対策の一つですが、すでに認知症の症状が出てしまった後では利用できません。つまり「今まさに親が認知症で困っている」というご相談の多くは、任意後見ではなく法定後見の話になります。 3. 「居住用不動産」の売却には家庭裁判所の許可が必要法定後見人が選ばれても、それだけで自由に不動産を売却できるわけではありません。本人が住んでいた（または住んでいる）自宅は「居住用不動産」として特別に扱われ、売却・賃貸・抵当権設定などを行う前に家庭裁判所の許可が必須です（民法859条の3）。これは、後見人が本人の生活基盤を安易に処分してしまわないよう保護するための仕組みです。手続きの大まかな流れ家庭裁判所へ後見開始の審判を申し立てる（本人の判断能力の程度により後見・保佐・補助を判定）後見人（家族または弁護士・司法書士等の専門職）が選任される売却先・価格・売却理由（施設費用の捻出など）を明確にし、居住用不動産処分許可の申立てを行う許可が下りて初めて、正式な売買契約・決済へ進める申立てから後見人選任までは早くても1〜2ヶ月、居住用不動産の処分許可までさらに時間がかかることが一般的です。「急いで売りたい」というご事情がある場合は、逆算してできるだけ早く動き出す必要があります。 4. 成年後見制度のメリット・デメリット項目内容メリット本人の財産・生活を法的に守れる／不動産売却など法律行為が可能になるデメリット家庭裁判所への申立てや専門職後見人への報酬など費用がかかる／一度開始すると本人が亡くなるまで原則継続／家族の自由な財産管理はできなくなる後見人には家族がなれることもありますが、財産状況によっては家庭裁判所の判断で弁護士や司法書士など専門職が選ばれ、その場合は月々の報酬が発生し続けます。「不動産を売ったらすぐ終わり」という制度ではない点も押さえておく必要があります。 5. 家族信託や生前贈与との違い・今からできる備え今回のように認知症が進んでからでは、選べる対策は法定後見に限られます。逆に言えば、親がまだ元気なうちであれば、選択肢はもっと広がります。家族信託：不動産の管理・処分権限をあらかじめ子どもなど信頼できる家族に託しておく契約。判断能力が落ちた後も、信託契約の範囲内で不動産の売却が可能任意後見契約：将来の後見人をあらかじめ公正証書で決めておく生前贈与や遺言書の作成：財産の行き先を早めに整理しておく「まだ元気だから大丈夫」と思っているうちに判断能力が落ちてしまい、結果として法定後見しか選べなくなったというご家庭を、長崎でも数多く見てきました。親御さんが70代を迎えたタイミングは、不動産の将来について家族で話し合う一つの目安です。よくある質問（FAQ） Q. 家族が後見人になれば、すぐに実家を売れますか？ A. いいえ。後見人に選ばれても、居住用不動産の売却には別途、家庭裁判所の許可が必要です。売却理由・価格の妥当性などが審査されます。 Q. 施設に入居していて、もう住んでいない実家でも許可は必要ですか？ A. 必要です。「現在住んでいるか」だけでなく、過去に生活の本拠であった住宅や、将来住む可能性がある住宅も「居住用不動産」に含まれると判断される場合があります。個別の判断は専門職にご確認ください。 Q. 成年後見の申立てから売却完了までどのくらいかかりますか？ A. ケースによりますが、後見人選任までに1〜2ヶ月、その後の居住用不動産処分許可の申立てから許可が下りるまでさらに数週間〜1ヶ月程度かかることが一般的です。売却活動自体は許可後に本格化するため、全体では数ヶ月単位のスケジュールを見ておく必要があります。 Q. 後見人がついた状態でも不動産会社に相談できますか？ A. もちろん可能です。むしろ「家庭裁判所に提出する売却価格の妥当性」を示すためにも、早い段階で査定を取っておくことをおすすめします。当社でも後見人・専門職の方からのご相談に対応しています。 Q. 認知症の親の代わりに、子どもが実印で契約してしまってもよいですか？ A. 本人の判断能力が失われている状態での代筆・代理契約は無効となるリスクが高く、後のトラブルの原因になります。必ず正規の後見制度の手続きを踏んでください。関連記事親が認知症になる前に｜不動産と「家族信託」をやさしく解説【長崎】相続で不動産を引き継ぐとき、遺言書の有無で何が変わる？【長崎】親から住宅取得資金の贈与を受けるとき、非課税特例の使い方【長崎】相続放棄を考える前に知っておきたい不動産の話｜長崎の相続専門家が解説実家じまいを始めるタイミングと進め方【長崎】相続した不動産、遺産分割はどう進める？【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家
相続人が行方不明のとき、相続手続きはどうなる？【不在者財産管理人】長崎

2026.08.19

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「相続人の一人と、もう何年も連絡が取れていない」——長崎市でのご相談の中には、こうした相続人が行方不明のケースが実は少なくありません。連絡が取れない相続人が一人でもいると、遺産分割協議は成立せず、不動産の名義変更や売却も止まってしまいます。この記事では、行方不明の相続人がいる場合の対応策と、不動産が絡む場合に特に注意したい点を解説します。 📖 目次なぜ相続人が一人でも行方不明だと手続きが止まるのか対応策①不在者財産管理人を選任してもらう対応策②失踪宣告を申し立てる（長期間生死不明の場合）不動産を相続財産に含む場合に特に注意したいこと手続きの流れと期間・費用の目安長崎で行方不明の相続人がいるときの相談先よくある質問 1. なぜ相続人が一人でも行方不明だと手続きが止まるのか遺産分割協議は、相続人全員の合意がなければ成立しません。これは民法上のルールで、一人でも欠けたまま進めた協議は無効になります。「昔から音信不通の兄がいる」「離婚した親の子で、一度も会ったことがない相続人がいる」といった事情があっても、その人を除外して手続きを進めることはできません。連絡先どころか戸籍の附票を辿っても住所が分からないケースもあり、放置すれば不動産も預貯金も動かせない状態が何年も続いてしまいます。 2. 対応策①不在者財産管理人を選任してもらう生死は分かっているものの所在が分からない場合に使えるのが「不在者財産管理人」の制度です。家庭裁判所に申立てを行い、行方不明の相続人に代わって財産を管理する人（多くの場合は弁護士や司法書士）を選任してもらいます。管理人は本人の代わりに遺産分割協議に参加できますが、実際に遺産を受け取る内容で合意するには、あらためて家庭裁判所の許可が必要です。あくまで「不在者の利益を守る」ための制度なので、他の相続人の都合だけで一方的に不利な分割をすることはできません。 3. 対応策②失踪宣告を申し立てる（長期間生死不明の場合）生死そのものが分からない状態が7年以上続いている場合（普通失踪）は、家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てる方法もあります。失踪宣告が確定すると、その相続人は法律上死亡したものとみなされ、その人を除いた形で相続手続きを進められます（さらにその人に子がいれば代襲相続が発生します）。震災や事故など生命の危険にあった事情がある場合は「特別失踪」として1年で申立てが可能になることもあります。ただし失踪宣告は効果が大きい分、審理に時間がかかる点は理解しておく必要があります。 4. 不動産を相続財産に含む場合に特に注意したいこと相続登記の義務化との関係：相続を知った日から3年以内の相続登記が義務化されていますが、行方不明の相続人がいて協議がまとまらない場合は「相続人申告登記」という簡易な届出で、いったん義務は果たせます。ただし本来の名義変更・売却には協議成立が必要です空き家化・老朽化のリスク：手続きが止まっている間、実家などの不動産は誰も住まず管理もされないまま放置されやすく、老朽化や「特定空家」指定のリスクが高まります固定資産税の負担：協議未成立でも固定資産税は発生し続けます。誰がいったん立て替えるかで、他の相続人との間に不公平感が生まれることもあります売却のタイミング：不在者財産管理人が選任されれば売却の道も開けますが、家庭裁判所の許可を得る必要があるため、通常の売却より準備期間を長めに見ておく必要があります 5. 手続きの流れと期間・費用の目安項目不在者財産管理人失踪宣告対象生存が分かっているが所在不明 7年以上生死不明（特別失踪は1年）申立先不在者の従来の住所地の家庭裁判所不在者の従来の住所地の家庭裁判所費用の目安収入印紙800円＋郵便切手＋予納金（財産状況により数十万円になることも）収入印紙800円＋郵便切手＋官報公告費用選任・確定までの期間数か月程度半年〜1年以上かかることもどちらの制度を使うべきかは、行方不明の相続人の状況（連絡が取れないだけか、生死自体が分からないか）によって変わります。判断に迷う場合は、まず司法書士や弁護士に相談し、不動産の扱いについては当社のような相続に詳しい不動産会社にあわせて相談すると、手続きと不動産の維持管理を並行して進めやすくなります。 6. 長崎で行方不明の相続人がいるときの相談先行方不明の相続人がいるケースは、家庭裁判所の手続きという「法律の専門知識」と、空き家化を防ぐ「不動産の実務対応」の両方が必要になる、対応が難しい相続です。当社では、長崎市内での相続不動産のご相談を数多く承っており、司法書士・弁護士など専門家とも連携しながら、手続きが長引く間の空き家管理や、協議成立後の売却までを一貫してサポートしています。「うちのケースはどちらの制度に当てはまるのか分からない」という段階でも、遠慮なくご相談ください。よくある質問（FAQ） Q1. 相続人の一人と連絡が取れないだけでも、勝手に協議を進められませんか？できません。連絡が取れないだけでも、その相続人を除いた遺産分割協議は無効です。生存が分かっていれば不在者財産管理人、生死不明が長期化していれば失踪宣告の手続きが必要です。 Q2. 不在者財産管理人を立てれば、必ず不動産を売却できますか？管理人が選任されても、遺産分割協議の内容で合意するには家庭裁判所の許可が別途必要です。不在者に不利益にならない内容であることが前提になります。 Q3. 失踪宣告をすると、その相続人は本当に死亡したことになるのですか？法律上は死亡したものとみなされます。その後本人が現れた場合は、失踪宣告の取消しなど別の手続きが必要になります。 Q4. 手続きが終わるまで実家はどうしておけばいいですか？名義変更や売却はできませんが、最低限の管理（通風・見回りなど）は他の相続人が行っておくことをおすすめします。放置すると老朽化や特定空家指定のリスクが高まります。 Q5. どちらの制度を使うべきか自分では判断できません。誰に相談すればいいですか？まずは司法書士・弁護士に状況を確認するのがおすすめです。不動産の扱いについては、当社のような相続に詳しい不動産会社にも並行してご相談いただくと、手続きと管理の両面を進めやすくなります。関連記事相続人と被相続人の仲が悪かった場合、相続手続きはどうなる？【長崎】相続した不動産の名義変更（相続登記）は自分でできる？司法書士に頼む？【長崎】相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】相続放棄を考える前に知っておきたい不動産の話｜長崎の相続専門家が解説相続人の住所等変更登記も義務化に｜過料5万円と新制度を解説【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家
暦年贈与と相続時精算課税、結局どちらが得？【2026年】

2026.08.16

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「生前贈与をするなら、暦年贈与と相続時精算課税、結局どちらがいいんですか」——最近、こうしたご質問が増えています。背景には、暦年贈与の「持ち戻し期間」が段階的に7年へ延長され、以前ほど使い勝手が良くなくなったという事情があります。この記事では、2026年時点の制度をもとに、両制度の違いと選び方を整理します。 📖 目次生前贈与には2つの制度がある暦年贈与とは——年110万円非課税、ただし「持ち戻し」に注意相続時精算課税とは——2500万円まで贈与税なし＋年110万円の基礎控除なぜ今「暦年贈与は不便になった」と言われるのかどちらを選ぶべき？ケース別の考え方よくある質問 1. 生前贈与には2つの制度がある相続税対策として生前贈与を考えるとき、選べる制度は大きく2つです。1つは昔からある「暦年贈与」、もう1つは「相続時精算課税」です。どちらも「生きているうちに財産を子や孫へ移す」という点は同じですが、非課税の仕組みも、相続税との関わり方もまったく異なります。まずはそれぞれの基本を押さえましょう。 2. 暦年贈与とは——年110万円非課税、ただし「持ち戻し」に注意暦年贈与は、1人あたり年間110万円までの贈与が非課税になる、最もシンプルな制度です。長年、相続税対策の定番とされてきました。ただし注意したいのが「持ち戻し」というルールです。贈与した人が亡くなった際、亡くなる前の一定期間内の贈与は相続財産に加算され、相続税の課税対象に戻されてしまいます。この持ち戻し期間は、以前は3年でしたが、2024年1月以後の贈与から段階的に延長が進み、2031年1月以後に発生する相続からは7年が完全に適用されます（延長された4〜7年目分については合計100万円まで控除あり）。つまり、亡くなる直前に慌てて贈与しても、相続税対策としての効果は薄まりやすくなっています。 3. 相続時精算課税とは——2500万円まで贈与税なし＋年110万円の基礎控除相続時精算課税は、累計2500万円までの贈与が非課税になる制度です。2500万円を超えた部分には一律20%の贈与税がかかりますが、その分は将来の相続税の計算時に精算（控除）されます。2024年からは、この制度にも年間110万円の基礎控除が新設されました。この基礎控除の範囲内であれば、暦年贈与のような持ち戻しの対象にならず、贈与した時点の評価額のまま相続財産から切り離せるのが大きな特徴です。一度この制度を選択すると、同じ贈与者からの贈与は暦年贈与に戻せない点には注意が必要です。 4. なぜ今「暦年贈与は不便になった」と言われるのか 2026年8月の日本経済新聞でも、持ち戻し期間の延長により暦年贈与が以前より使い勝手が悪くなっている点が指摘されています。持ち戻し期間が3年から7年に延びたことで、「早くから計画的に贈与を続けないと、相続税対策としての効果が出にくい」制度になったためです。一方の相続時精算課税は、年110万円の基礎控除分が持ち戻しの対象外という明確なメリットが加わったことで、これまで「一度選ぶと戻れない」という理由で敬遠されがちだった制度が、あらためて選択肢として注目されるようになっています。 5. どちらを選ぶべき？ケース別の考え方こんな方向いている制度若いうちから長期間、計画的に贈与を続けられる暦年贈与高齢で、贈与できる期間が限られている相続時精算課税将来値上がりが見込める不動産・株式を早めに移したい相続時精算課税（贈与時の評価額で固定できる）複数の子・孫へ柔軟に金額を調整しながら贈与したい暦年贈与特に不動産は評価額が大きく、将来の値上がりも見込まれるため、相続時精算課税で早めに評価額を固定するという選択が有効なケースもあります。ただし一度選択すると暦年贈与には戻せないため、どちらが自分の家庭に合うかは、財産の内容・贈与できる期間・相続人の人数などを踏まえて慎重に判断することをおすすめします。出典：日本経済新聞「相続ここが変わる暦年贈与が不便になり、不動産節税の封じ込めも」（2026年8月15日）よくある質問（FAQ） Q1. 暦年贈与と相続時精算課税、両方同時に使えますか？同じ贈与者からの贈与では、相続時精算課税を選んだ時点で暦年贈与には戻せません。ただし贈与者が複数（父・母など）いる場合、それぞれ別の制度を選ぶことは可能です。 Q2. 相続時精算課税の年110万円の基礎控除とは何ですか？ 2024年に新設された控除で、年間110万円までの贈与であれば、相続時精算課税を選んでいても持ち戻しの対象にならず、相続財産に加算されません。 Q3. 持ち戻し期間の7年は、いつから完全に適用されますか？ 2024年1月以後の贈与から段階的に延長され、2031年1月以後に発生する相続から7年が完全適用されます。それまでは経過措置があります。 Q4. 不動産を生前贈与する場合はどちらが有利ですか？将来の値上がりが見込める不動産であれば、相続時精算課税で早めに評価額を固定する考え方が有効なケースがあります。個別の判断は税理士へのご相談をおすすめします。 Q5. 制度選びに迷ったらどこに相談すればいいですか？税額の試算は税理士が専門ですが、不動産が絡む生前贈与・相続対策は当社でもご相談を承っています。まずはお気軽にお問い合わせください。関連記事税制改正で「110万円贈与」による相続税対策が変わる｜持ち戻し期間7年延長【長崎】親から住宅取得資金の贈与を受けるとき、非課税特例（500万〜1000万円）の使い方【長崎】相続税はいくらかかる？不動産がある場合の基礎知識【長崎】相続税「配偶者の税額軽減」とは？1億6000万円まで無税・二次相続の注意点【長崎】相続税を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」の仕組みと要件【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家
相続で家族が揉める理由とは？よくある原因と対策【長崎】

2026.08.16

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「うちは仲がいいから相続でモメることはない」——長崎市でご相談を受けていると、多くの方がそうおっしゃいます。しかし実際に相続で家族が「争族」になるケースの多くは、もともと仲が悪かった家族ではなく、ごく普通の家族に起きています。この記事では、相続トラブルによくある3つの原因と、今からできる予防策を解説します。 📖 目次なぜ「仲の良い家族」でも争族になるのか原因①情報の格差——誰が財産をどれだけ把握しているか原因②感情の格差——介護・同居の負担への不公平感原因③価値観の違い——実家は「残す」か「売る」か揉めないために今からできる5つの対策それでも揉めてしまったときの相談先よくある質問 1. なぜ「仲の良い家族」でも争族になるのか相続トラブルというと、もともと不仲な家族の話だと思われがちですが、実際には「まさかうちが」という普通の家族で起きるケースが少なくありません。理由はシンプルで、相続という出来事そのものが、それまで表に出てこなかった「情報の格差」「感情の格差」「価値観の違い」を一気に表面化させるからです。生前は気にならなかった小さなズレが、親という共通の存在を失った瞬間に、大きな対立として現れてしまいます。 2. 原因①情報の格差——誰が財産をどれだけ把握しているか最も多い原因が「情報の非対称」です。実家近くに住み、日常的に親と接していた相続人は、預金通帳や不動産の状況を自然と把握しています。一方、遠方に住む相続人は財産の全体像を知る手段がなく、「本当は財産をもっと隠しているのでは」という不信感が生まれやすくなります。悪意がなくても、情報を握っている側と持たない側という構図があるだけで、疑心暗鬼は簡単に生まれてしまいます。 3. 原因②感情の格差——介護・同居の負担への不公平感法律上の相続分は原則、子であれば均等です。しかし、長年同居して介護を担ってきた相続人からすれば、「同じ取り分でいいのか」という思いが出てくるのは自然なことです。この不公平感は「寄与分」という制度で一定程度考慮される可能性はありますが、金額に換算しづらく、話し合いだけでは平行線になりがちです。負担した側の感情と、法律上の建前とのズレが、争族の大きな火種になります。 4. 原因③価値観の違い——実家は「残す」か「売る」か遺産の中心が実家などの不動産の場合、「思い出の実家を残したい相続人」と「現金化して公平に分けたい相続人」の間で価値観が衝突します。不動産は現金のようにきれいに分割できないため、「誰が住むのか」「賃貸に出すのか」「売却するのか」で意見が割れると、話し合いが長期化しやすくなります。結論が出ないまま名義変更（相続登記）も進まず、空き家として放置されてしまう例も珍しくありません。 5. 揉めないために今からできる5つの対策財産の全体像を家族で共有しておく：預金・不動産・保険などを一覧化し、生前から情報格差をなくす遺言書を残してもらう：親の意思が明確であれば、相続人同士の話し合いの負担そのものが減る介護・同居の負担は記録に残す：かかった費用や時間をメモしておくと、後日の話し合いで説明しやすい不動産の方針を早めに話し合っておく：残す・貸す・売るのどれを望むか、親を交えて意向を確認しておく第三者を早い段階から交える：不動産会社や専門家に相談することで、感情論になる前に現実的な選択肢を整理できる 6. それでも揉めてしまったときの相談先対策をしていても、実際に相続が始まってから意見が対立することはあります。話し合いが平行線のときは、無理に相続人だけで解決しようとせず、司法書士・弁護士・家庭裁判所の遺産分割調停といった第三者の力を借りることをおすすめします。特に不動産の扱いが対立の中心になっている場合は、売却して現金で分ける「換価分割」という選択肢が、公平な解決につながることがあります。当社では不動産の査定・ご相談を無料で承っています。よくある質問（FAQ） Q1. 仲が良い家族でも相続で揉めることはありますか？はい。情報の格差・介護負担への不公平感・不動産の扱いへの価値観の違いなど、生前は表面化しなかったズレが相続を機に顕在化することがあります。 Q2. 介護をしていた分、多く相続できますか？「寄与分」として考慮される可能性がありますが、金額の算定は簡単ではなく、話し合いや調停で決めるのが一般的です。 Q3. 遺言書があれば揉めませんか？揉める可能性を大きく減らせますが、「遺留分」を侵害する内容だと別のトラブルになることもあります。内容は専門家に確認しながら作成するのが安心です。 Q4. 実家をどうするかで意見が割れています。どうすればいいですか？売却して現金で分ける換価分割であれば、公平に分けやすく対立を抑えられる場合があります。まずは不動産の価値を知ることから始めるのもひとつの方法です。 Q5. 話し合いがまとまらないときはどこに相談すればいいですか？司法書士・弁護士のほか、家庭裁判所の遺産分割調停も選択肢です。不動産が絡む場合は、当社のような相続に詳しい不動産会社にもお気軽にご相談ください。関連記事相続人と被相続人の仲が悪かった場合、相続手続きはどうなる？【長崎】「特別受益」と「寄与分」とは？公平な遺産分割の考え方【長崎】遺留分侵害額請求とは？不公平な遺言・生前贈与への対処法【長崎】相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】相続で不動産を引き継ぐとき、遺言書の有無で何が変わる？【自筆証書・公正証書】長崎まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家
相続人と被相続人の仲が悪かった場合の相続手続き【長崎】

2026.08.12

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「何年も口をきいていなかった親が亡くなったと役所から連絡が来た」「絶縁していた兄弟の相続人になってしまった」——長崎市で相続のご相談を受けていると、こうした複雑な家族関係を抱えたご相談も少なくありません。仲が良かったかどうかにかかわらず、法律上は相続人としての立場は変わりません。この記事では、被相続人や他の相続人と関係が良くない場合の、現実的な相続の進め方を解説します。 📖 目次仲が悪くても相続人としての権利義務は変わらない疎遠だった相続でよくある現実的な困りごと感情を切り離して遺産分割協議を進める工夫どうしても関わりたくないときの選択肢不動産が絡む場合に気をつけたいことよくある質問 1. 仲が悪くても相続人としての権利義務は変わらない民法上、相続人の範囲や相続分は血縁関係や法律上の身分関係だけで決まり、生前の関係の良し悪しは影響しません。長年連絡を取っていなかった、絶縁状態だった、介護に一切関わらなかった——こうした事情があっても、法定相続人であれば財産を相続する権利がありますし、遺産分割協議に参加する義務も生じます。「関わりたくないから」という理由だけで、勝手に相続手続きから外れることはできない点をまず押さえておく必要があります。 2. 疎遠だった相続でよくある現実的な困りごと関係が良くなかった相続では、次のような現実的な困りごとが起こりやすい傾向があります。財産の全体像が分からない：どこにどんな財産があるのか把握できていない他の相続人と連絡が取りづらい：長年疎遠だった親族の連絡先が分からない感情的な負担が大きい：故人への複雑な感情を抱えたまま手続きを進めなければならない他の相続人から不公平感をぶつけられる：介護や同居をしていた相続人との温度差これらは決して珍しいことではなく、当社にご相談いただく中でも一定数お聞きするパターンです。一人で抱え込まず、行政や専門家の手を借りながら進めることが負担を減らす近道になります。 3. 感情を切り離して遺産分割協議を進める工夫感情的なしこりがある相続人同士が直接顔を合わせて話し合うと、話が余計にこじれてしまうことがあります。実務上は、次のような工夫で感情面と手続き面をうまく切り離して進めるケースが多く見られます。書面・メールでのやり取りを基本にする：直接対面や電話を避け、記録に残る形で連絡する弁護士や司法書士に窓口を代理してもらう：専門家を間に挟むことで感情的な衝突を避けやすい家庭裁判所の遺産分割調停を利用する：話し合いが平行線のときは第三者（調停委員）を交える「感情の問題」と「財産をどう分けるかという手続きの問題」を分けて考えることで、無理に和解しようとせずに手続きだけを前に進められる場合があります。 4. どうしても関わりたくないときの選択肢「正直、故人とも他の相続人とも一切関わりたくない」という場合は、次のような選択肢があります。相続放棄：家庭裁判所に申述すれば、最初から相続人でなかったことになる（相続開始を知ってから3か月以内）相続分の放棄・譲渡：相続人の地位は残るが、自分の取り分を他の相続人に譲る形で実質的に手を引くただし、相続放棄をするとプラスの財産（不動産や預貯金）も一切受け取れなくなる点には注意が必要です。「関わりたくない」という感情だけで急いで判断せず、財産の状況を確認したうえで検討することをおすすめします。相続放棄の詳しい手続きは、関連記事もあわせてご覧ください。 5. 不動産が絡む場合に気をつけたいこと遺産の中心が実家などの不動産の場合、「誰も住まない・誰も管理しない」まま放置されるリスクが特に高くなります。相続人同士の関係が悪いと、名義変更（相続登記）や売却の合意形成が進まず、空き家として長期間放置されてしまうケースも珍しくありません。放置された空き家は固定資産税の負担や近隣トラブルの原因にもなり得ます。売却して現金で分ける「換価分割」であれば、不動産という分けにくい財産を公平に分配しやすく、感情的な対立を抑えながら解決できる場合があります。不動産の扱いに困ったときは、相続に詳しい不動産会社へ早めにご相談ください。よくある質問（FAQ） Q1. 何十年も会っていない親が亡くなった場合も相続人になりますか？はい。生前の関係の有無にかかわらず、法定相続人であれば相続の権利義務が生じます。 Q2. 他の相続人の連絡先が分かりません。どうすればいいですか？戸籍の附票などから住所を調べる方法があります。ご自身での調査が難しい場合は、司法書士や弁護士に依頼することもできます。 Q3. 相続放棄をすれば、一切の手続きから解放されますか？相続放棄が受理されれば、最初から相続人でなかったことになります。ただしプラスの財産も受け取れなくなるため、財産状況を確認したうえで判断することをおすすめします。 Q4. 直接会いたくない相続人がいます。会わずに手続きを進められますか？書面でのやり取りや専門家を代理人に立てることで、直接顔を合わせずに手続きを進められる場合があります。 Q5. 実家をどうするかで話がまとまりません。どうすればいいですか？売却して現金で分ける換価分割であれば、公平に分けやすく感情的な対立を抑えられる場合があります。当社では不動産の査定・ご相談を無料で承っています。関連記事相続放棄を考える前に知っておきたい不動産の話｜長崎の相続専門家が解説相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】「特別受益」と「寄与分」とは？公平な遺産分割の考え方【長崎】「限定承認」とは？借金が多いかもしれない相続に備える【長崎】相続で不動産を引き継ぐとき、遺言書の有無で何が変わる？【自筆証書・公正証書】長崎まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家
不動産売却の「告知義務」とは？心理的瑕疵の伝え方【長崎】

2026.08.12

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「実はこの家、以前住んでいた方が中で亡くなっているんです……これって黙って売っても大丈夫ですか？」——長崎市で売却のご相談を受けていると、こうしたデリケートな事情を抱えたご相談をいただくことがあります。結論から言うと、こうした事情は原則として買主に伝える義務（告知義務）があります。この記事では、告知義務の考え方と「心理的瑕疵」について、実務に即して解説します。 📖 目次告知義務とは｜なぜ黙って売ってはいけないのか心理的瑕疵にあたる代表的なケース「何年前まで」告知が必要？期間の考え方告知しなかった場合のリスク事情のある不動産を売るときの進め方よくある質問 1. 告知義務とは｜なぜ黙って売ってはいけないのか不動産の売買では、売主・仲介会社に「告知義務」があります。これは、買主が物件を購入するかどうかの判断に重大な影響を与える事情（心理的な抵抗感を生む事情を「心理的瑕疵」と呼びます）を、あらかじめ買主に伝える義務のことです。「バレなければ黙っていよう」という考え方は、後々大きなトラブルと法的リスクを招きます。実際、多くの取引で買主から「なぜ教えてくれなかったのか」という不信感につながり、契約解除や損害賠償請求に発展したケースも報告されています。誠実に伝えたうえで、価格や条件面で折り合いをつけていくのが、結果的にトラブルを避ける近道です。 2. 心理的瑕疵にあたる代表的なケース心理的瑕疵として告知が必要とされる代表的なケースは次のとおりです。自殺・他殺があった：室内での自殺、事件性のある死亡特殊清掃が必要な孤独死：発見が遅れ、特殊清掃・原状回復工事を行った場合火災による死亡事故：建物内で火災による死亡があった近隣に嫌悪施設がある：周辺に反社会的勢力の事務所があるなどなお、老衰や病死など自然死は原則として告知の対象外とされています。ただし発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は、自然死であっても告知の対象になり得る点に注意が必要です。判断に迷うケースは自己判断せず、不動産会社に相談することをおすすめします。 3. 「何年前まで」告知が必要？期間の考え方 2021年に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、賃貸借取引について概ね3年間を目安に告知義務が及ぶという考え方が示されています。ただし、これはあくまで賃貸を主な対象とした目安であり、売買取引には明確な年数の定めがありません。また、社会的に影響が大きい事件・事故性の高い死亡は、何年経過していても告知が必要とされる傾向があります。「〇年経てば告知しなくてよい」と単純に判断するのは危険で、事案ごとに専門家の判断を仰ぐべき領域です。 4. 告知しなかった場合のリスク告知すべき事情を隠して売却し、後から買主に知られた場合、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償を請求されるおそれがあります。売主が「知っていたのに黙っていた」と判断されると、通常の契約不適合責任よりも重い責任を負う可能性もあります。契約不適合責任の基本的な考え方は、以下の関連記事でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。「言いにくいから黙る」のではなく、伝え方を工夫することで解決を図るのが、売主・買主双方にとって望ましい進め方です。 5. 事情のある不動産を売るときの進め方心理的瑕疵のある物件でも、適切に告知したうえで、価格設定や販売方法を工夫すれば売却は十分可能です。当社では、特殊清掃業者との連携、リフォームによる印象改善、事情を理解したうえで検討される買主層へのアプローチなど、通常の売却とは異なるノウハウを持ってサポートしています。「こんな事情がある家でも売れるのだろうか」と不安に思われている方こそ、まずは一度ご相談ください。よくある質問（FAQ） Q1. 老衰で亡くなった場合も告知が必要ですか？自然死は原則として告知不要とされていますが、発見が遅れ特殊清掃が必要になった場合は告知対象となる可能性があります。 Q2. 隣の家で事件があった場合も告知が必要ですか？対象不動産そのものではなく近隣で起きた事情でも、買主の判断に影響が大きいと考えられる場合は告知が推奨されます。個別の判断が必要なため、不動産会社にご相談ください。 Q3. 何年前の出来事まで告知すればいいですか？明確な年数の定めはなく、事案の重大性によって判断が異なります。自己判断せず専門家に相談することをおすすめします。 Q4. 告知すると売却価格は下がりますか？状況によって影響はありますが、正しく告知し適切な価格設定・販売方法を取ることで、円滑に売却できるケースは多くあります。 Q5. 相続した実家がこうした事情を抱えている場合、まず誰に相談すればいいですか？まずは不動産会社にご相談ください。当社では特殊清掃業者との連携も含め、無料でご相談を承っています。関連記事不動産売却後の「契約不適合責任」とは？引き渡し後トラブルを防ぐ注意点【長崎】実家の遺品整理・生前整理の費用相場と進め方【長崎】売れない不動産には理由がある｜長く売れない家の特徴【長崎】【保存版】不動産売却に必要な書類リスト｜長崎で準備すべきもの不動産売却の「囲い込み」に注意｜誠実な会社の見分け方【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家
住宅ローンが残ったまま家を売る方法【オーバーローン】長崎

2026.08.11

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「家を売りたいけれど、住宅ローンがまだこんなに残っている」——長崎市で売却のご相談を受けていると、査定額よりも住宅ローンの残債の方が多い「オーバーローン」の状態に悩まれている方によくお会いします。結論から言うと、オーバーローンでも売却する方法はいくつかあります。この記事では、その具体的な選択肢と進め方を解説します。 📖 目次オーバーローンとは｜なぜ売却価格よりローンが多くなるのか売却前にまずやるべきこと｜残債と査定額の確認差額を自己資金で埋めて売却する方法自己資金で埋められないときは「任意売却」住み替えの場合は「住み替えローン」という選択肢もよくある質問 1. オーバーローンとは｜なぜ売却価格よりローンが多くなるのかオーバーローンとは、不動産の売却価格（査定額）よりも、住宅ローンの残債の方が多い状態のことです。反対に、売却価格の方が残債より多い状態は「アンダーローン」と呼ばれます。オーバーローンになる主な原因は次のとおりです。購入直後の売却：ローンを組んだばかりで元金がほとんど減っていないフルローン・オーバーローンで購入していた：頭金なし、または諸費用まで借り入れていた地価や建物価値の下落：購入時より周辺相場が下がった建物の経年劣化：木造住宅は特に価値が下がりやすいオーバーローンだからといって売却をあきらめる必要はありません。まずは正確な状況を把握することが第一歩です。 2. 売却前にまずやるべきこと｜残債と査定額の確認売却の方針を決める前に、次の2つの数字を正確に把握しましょう。確認すること確認方法住宅ローンの残債（残っている借入額）金融機関に「残高証明書」を発行してもらう、またはネット銀行なら明細で確認不動産の売却査定額不動産会社に無料査定を依頼（複数社に依頼して相場感をつかむのがおすすめ）諸費用（仲介手数料・抵当権抹消費用など）不動産会社に見積もりを依頼「残債－査定額－諸費用」がプラスであれば、その差額をどう埋めるかが次のステップになります。差額が大きいほど選択肢は限られてくるため、早めに確認するほど対策の幅が広がります。 3. 差額を自己資金で埋めて売却する方法住宅ローンには通常、不動産に設定された「抵当権」を、売却時に全額返済して抹消するという条件があります。そのため、貯蓄や退職金など自己資金で差額を埋めて完済できるのであれば、通常の「一般売却」として進められます。この場合、市場価格に近い金額で時間をかけて買主を探せるため、比較的高値での売却が期待できるのがメリットです。差額が数十万円〜100万円台程度であれば、自己資金での完済を検討される方が多い印象です。 4. 自己資金で埋められないときは「任意売却」自己資金で差額を埋められない場合は、金融機関の同意を得て、残債が残ったまま抵当権を外してもらい売却する「任意売却」という方法があります。任意売却では、売却後に残った残債を分割返済していく形になり、金融機関との交渉が必要になるため、実績のある不動産会社のサポートが重要です。当社では任意売却についても個別にご相談を承っています。手続きの流れや金融機関との交渉の考え方は、以下の関連記事でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。 5. 住み替えの場合は「住み替えローン」という選択肢も「オーバーローンだが、家を売って住み替えたい」という場合は、住み替えローン（買い替えローン）という選択肢もあります。これは、売却時に残った旧居の住宅ローン残債を、新居の住宅ローンに上乗せして借り入れる仕組みです。新居のローンに旧居の残債分が加わるため月々の返済額は増えますが、自己資金がなくても住み替えを実現できる点がメリットです。ただし、金融機関の審査は通常の住宅ローンより厳しくなる傾向があり、取り扱う金融機関も限られます。長崎エリアでの取り扱い状況は金融機関によって異なるため、当社では提携する金融機関の情報もあわせてご案内しています。よくある質問（FAQ） Q1. オーバーローンかどうか、まず何を確認すればいいですか？金融機関に住宅ローンの残高証明書を発行してもらい、不動産会社に無料査定を依頼して、残債と査定額を比較してください。 Q2. 自己資金がまったくない場合、売却はあきらめるしかないですか？いいえ、金融機関の同意を得て残債付きのまま売却する「任意売却」という方法があります。まずは不動産会社にご相談ください。 Q3. 任意売却をすると信用情報に影響しますか？任意売却は住宅ローンの返済が困難になった状況で行われることが多く、その経緯次第では信用情報に影響する場合があります。個別の状況によって異なるため、早めのご相談をおすすめします。 Q4. 住み替えローンを使うと、必ず借り入れできますか？審査は通常のローンより厳しく、取扱金融機関も限られるため、必ず借りられるとは限りません。事前に金融機関への相談が必要です。 Q5. まず何から相談すればいいですか？まずは無料査定で「今いくらで売れるか」を把握することから始めましょう。残債と照らし合わせたうえで、最適な進め方をご提案します。関連記事任意売却とは？住宅ローンが払えないときの選択肢【長崎】住み替えで「売り先行」と「買い先行」どちらが安全？【長崎】住宅ローンの「借り換え」はいつ検討すべきか【長崎】売れない不動産には理由がある｜長く売れない家の特徴【長崎】住宅ローン完済後の「抵当権抹消登記」を忘れていませんか？【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家
相次相続控除とは？10年以内に相続が続いたときの軽減【長崎】

2026.08.11

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「父が亡くなって相続税を払ったばかりなのに、数年後に母も亡くなり、また同じ実家に相続税がかかった」——長崎市で相続のご相談を受けていると、こうした短期間で相続が続くケースによく出会います。実はこのような場合、同じ財産に相続税が重なってかかる負担を軽くする「相次相続控除」という制度があります。この記事では、制度の仕組みと控除額の考え方、申告時の注意点を解説します。 📖 目次相次相続控除とは｜同じ財産への二重課税を防ぐ制度適用要件｜10年以内に2回の相続が必要控除額の計算方法（具体例つき）申告手続きと必要な準備長崎でよくあるケースと不動産の注意点よくある質問 1. 相次相続控除とは｜同じ財産への二重課税を防ぐ制度相次相続控除とは、短期間のうちに相続が2回続いた場合、後の相続（二次相続）の相続税額から一定額を差し引ける制度です。たとえば長崎市の実家を父から母が相続し（一次相続）、その数年後に母が亡くなって子が相続する（二次相続）というケースを考えてみましょう。何もしなければ、同じ実家という財産に対して、一次相続と二次相続の両方で相続税がかかることになります。相次相続控除は、このように短期間で相続税が重ねてかかる負担を軽減するために設けられた制度です。 2. 適用要件｜10年以内に2回の相続が必要相次相続控除を使うには、次の要件をすべて満たす必要があります。被相続人が今回の相続開始前10年以内に、別の相続で財産を取得していたこと（一次相続で相続税を納めていたこと）その一次相続で相続税を課税されていたこと（一次相続で相続税がかからなかった場合は対象外）今回の相続（二次相続）の相続人であること（相続を放棄した人などは対象外）ポイントは「10年以内」という期間です。控除される割合は経過年数に応じて段階的に減っていく仕組みになっており、一次相続からの経過年数が短いほど控除額は大きく、10年に近づくほど小さくなります。1年経過ごとに控除割合が10分の1ずつ減っていくイメージです。 3. 控除額の計算方法（具体例つき）計算式は複雑に見えますが、基本的な考え方は「一次相続で母が払った相続税のうち、実家の分に相当する額を、経過年数に応じて按分して二次相続の相続税から差し引く」というものです。簡略化した例で見てみましょう。項目内容一次相続（父→母）母が実家を含む財産を相続し、相続税300万円を納付二次相続までの経過年数 4年（10年から4年を引いた6年分が控除の目安）控除額の考え方 300万円×（経過年数に応じた按分率）＝相次相続控除額結果二次相続で子が納める相続税から、この控除額を差し引ける実際の計算は、一次相続で母が取得した財産全体に占める按分割合なども絡むため、税理士による正確な計算が必要です。あくまで「短期間で相続が続くほど控除額が大きい」というイメージをつかんでいただければと思います。 4. 申告手続きと必要な準備相次相続控除は自動的に適用されるものではなく、相続税の申告書に控除額を記載して申請する必要があります。申告期限は通常どおり、相続の開始（死亡）を知った日の翌日から10か月以内です。控除額を計算するには、一次相続のときの相続税申告書の控え（誰がいくら相続し、いくら相続税を納めたか）が必要になるため、一次相続の申告書は必ず保管しておくことが大切です。紛失している場合は、税務署で閲覧・写しの取得ができる場合がありますので、早めに専門家へ相談することをおすすめします。 5. 長崎でよくあるケースと不動産の注意点当社にご相談いただく中でも、「父の相続からまだ数年しか経っていないのに、母も他界してしまった」というご相談は少なくありません。特に長崎市のように実家（戸建て）が財産の大部分を占めるケースでは、不動産の評価額次第で相続税額が大きく変わるため、相次相続控除の効果も無視できない金額になることがあります。二次相続の際は、実家を「相続してそのまま住む」か「売却して現金で分ける」かの判断も同時に迫られることが多く、相続税の申告期限（10か月）と不動産の売却期間の両方を見据えたスケジュール管理が必要です。当社では、相続税の計算は提携税理士と連携しつつ、不動産の売却・活用のご相談を無料で承っています。よくある質問（FAQ） Q1. 相次相続控除は誰でも使えますか？ 10年以内に前の相続で相続税を納めていた被相続人からの相続であることなど、一定の要件を満たす必要があります。詳しい要件は本文2章をご確認ください。 Q2. 一次相続で相続税がかからなかった場合はどうなりますか？一次相続で相続税が課税されていなかった場合は、相次相続控除の対象にはなりません。 Q3. 10年を超えて相続が続いた場合は使えませんか？はい、10年を超えると相次相続控除は適用されません。10年に近いほど控除額も小さくなります。 Q4. 一次相続の申告書を紛失してしまいました。どうすればいいですか？税務署で申告書の写しを取得できる場合があります。早めに税理士や税務署へご相談ください。 Q5. 実家の不動産をどうするか、税金の申告期限までに決められません。どうすればいいですか？相続税の申告自体は10か月以内に必要ですが、不動産をどうするか（住む・貸す・売る）は申告後でも検討できます。当社では申告と並行して、無料の査定やご相談を承っています。関連記事相続税「配偶者の税額軽減」とは？1億6000万円まで無税、二次相続の注意点【長崎】相続税を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」の仕組みと要件【長崎】相続税はいくらかかる？不動産がある場合の基礎知識【長崎】相続の「準確定申告」とは？相続開始から4カ月以内の申告期限に注意【長崎】配偶者居住権とは？自宅に住み続けながら相続税評価を抑える権利【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家
共有持分だけを売る「持分売却」とは？【長崎】

2026.08.10

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こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「兄弟で相続した実家が共有名義のままで、自分だけ先にお金にしたい」「共有者の一人と連絡が取れず、話が全く進まない」——長崎市でもこうしたご相談は少なくありません。実は共有持分は、他の共有者の同意がなくても、自分の持分だけを単独で売却できます。この記事では「持分売却」の仕組みと、通常の売却との違い・注意点を解説します。 📖 目次「共有持分」だけの売却とは？同意が不要な理由どんな人が持分売却を検討する？よくあるケース持分売却の流れと相場（通常売却との違い）持分売却のリスク・デメリット後悔しないための進め方よくある質問 1. 「共有持分」だけの売却とは？同意が不要な理由兄弟で実家を相続した場合など、不動産を複数人で所有する状態を「共有」といい、各共有者が持つ権利の割合を「共有持分」と呼びます。不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分名義の持分だけを売却するのであれば、民法上、他の共有者の同意は不要です。自分の財産を自分の判断で処分する権利（処分権）が、各共有者に個別に認められているためです。「共有者の一人が売却に反対している」「連絡先が分からず話し合いができない」といった状況でも、自分の持分だけなら第三者に売却できる、というのがこの制度の特徴です。 2. どんな人が持分売却を検討する？よくあるケース実際のご相談で多いのは、次のようなケースです。相続した実家を兄弟で共有しているが、活用方針が合わない：一人は「貸したい」、もう一人は「売りたい」で話が進まない離婚後、元配偶者と共有名義のままの不動産がある：連絡を取りたくない、または取れない状況固定資産税や管理の負担だけ続いている：使っていない不動産の持分を早く手放したい共有者の一人が認知症や行方不明で意思確認ができない：不動産全体の売却手続きが事実上止まっているこうした「話し合いが進まない」状況を打開する手段として、持分だけを先に現金化するという選択肢が検討されます。 3. 持分売却の流れと相場（通常売却との違い）持分売却の主な売却先は、一般の個人（マイホーム目的の買主）ではなく、共有持分を専門に扱う買取業者です。一般の買主は「他人と共有した状態で不動産を使う」ことを敬遠するため、通常の不動産仲介市場での買い手はほとんど見つかりません。流れとしては、①複数の買取業者・不動産会社に査定を依頼→②査定額・条件を比較→③売買契約→④持分移転登記、という手順が一般的です。売却価格は、不動産全体の評価額に持分割合を掛けた金額より低くなるのが通常で、目安として本来の評価額の5〜7割程度になるケースが多いとされています。これは、買主が共有関係のリスク（他の共有者との交渉や共有物分割訴訟の可能性）を織り込んで価格を設定するためです。 4. 持分売却のリスク・デメリット持分売却には便利さの裏にリスクもあります。まず、売却額が本来の評価額より低くなりやすい点。急いで現金化したい場合でも、複数社から見積もりを取らずに1社だけで決めてしまうと、相場より大幅に安く買い叩かれる可能性があります。また、持分を買い取った第三者（多くは不動産買取業者）が、残りの共有者に対して自分の持分の買取や、不動産全体の分割（共有物分割請求）を求めてくるケースもあり、結果的に他の共有者とのトラブルの火種になることもあります。「自分は関係を清算できても、残された家族が困る」という事態は避けたいところです。 5. 後悔しないための進め方持分売却は法的に可能ですが、まずは他の共有者と話し合い、不動産全体を通常の市場で売却する方法が取れないか検討するのが基本です。全体を売却できれば、市場価格に近い金額で、かつ共有者全員が納得しやすい形で解決できます。話し合いがどうしても進まない場合は、家庭裁判所の調停や「共有物分割請求訴訟」という選択肢もあり、これは裁判所の判断で共有関係そのものを解消する手続きです。持分だけの売却を検討する前に、当社のような不動産会社に相談いただければ、他の共有者との調整も含めた最適な進め方をご提案できます。急いで買取業者に持分を売る前に、一度専門家に相談することをおすすめします。よくある質問（FAQ） Q1. 共有者に内緒で自分の持分だけ売ることはできますか？法的には可能です。ただし、後々のトラブルを避けるためにも、事前に他の共有者へ事情を伝えておくことが望ましいです。 Q2. 持分だけ売ると価格はどのくらい下がりますか？買主が共有関係のリスクを織り込むため、本来の評価額（持分割合分）の5〜7割程度になることが多いとされています。業者によって差が大きいため、複数社の査定比較が重要です。 Q3. 共有者の一人が認知症の場合、持分だけなら売れますか？自分の持分であれば売却できますが、不動産全体を売却するには成年後見制度の利用など別の手続きが必要になります。個別の状況に応じたご相談をおすすめします。 Q4. 持分を買い取った業者が他の共有者に何か請求してくることはありますか？あります。買取業者が残りの共有者に持分の買取や共有物分割請求を持ちかけるケースがあり、結果的に家族間のトラブルに発展することもあります。 Q5. 持分売却より先に検討すべきことはありますか？まずは他の共有者との話し合いで不動産全体を通常売却できないか検討することをおすすめします。それが難しい場合の選択肢として持分売却や共有物分割請求があります。関連記事共有名義の不動産を売りたい｜トラブルを避ける進め方を長崎の専門家が解説離婚で家を売るとき、財産分与と売却の注意点【長崎】相続した不動産、遺産分割はどう進める？現物分割・代償分割・換価分割の違いと選び方【長崎】売れない不動産には理由がある｜長く売れない家の特徴【長崎】不動産売却の「囲い込み」に注意｜誠実な会社の見分け方【長崎】まとめ・無料相談のご案内住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。 💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定 📞 お電話：080-1798-3710（営業時間 10:00〜18:00／定休日火曜・水曜） — 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井 ※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。 📍 住まいLabo／株式会社Rich　〒851-0133　長崎県長崎市矢上町2-15　エスグロウブビル201号室 🌐 HP：https://www.rich-7.com/　🧵 Threads：@nasui_sumai_labo #長崎 #諸早 #大村 #長与 #時津 #不動産 #ワンストップ #相続 #遗言 #遗産分割 #家族信託 #成年後見人 #空き家 #売却 #新築 #リフォーム #リノベーション #住宅 #戸建 #中古 #中古住宅 #空き家管理 #実家