こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。フラット35の2026年9月適用金利が、最低で3.460%まで上昇したと発表されました。これは2017年10月に現行の制度が始まって以来の最高水準で、8月の3.290%からさらに上昇しています。「固定金利だから安心」と思っていた方にとっても、見過ごせない動きです。今回は、上昇の背景と、これから住宅ローンを組む方・見直したい方が今できることを、長崎の視点も交えて解説します。

1. 【速報】フラット35、9月の最低金利は3.460%｜現行制度で最高

住宅金融支援機構が取り扱う全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」（買取型・最も一般的なタイプ、融資率9割以下・返済期間21年以上）の2026年9月適用最低金利が、年3.460%となりました。8月の3.290%から0.17ポイント上昇し、2017年10月に現行制度が始まって以来、最高の水準です。7月から8月、8月から9月と、連続で過去最高を更新している点に注目してください。

適用月	フラット35 最低金利（融資率9割以下・返済期間21年以上の目安）
2026年8月	3.290%
2026年9月	3.460%（現行制度で最高）

※金利は融資率・返済期間・団体信用生命保険の有無等により異なります。正確な金利は各金融機関にご確認ください。

2. なぜ上がり続けているのか？長期金利上昇という背景

フラット35の金利は、10年国債の利回り（長期金利）に連動する住宅金融支援機構債の発行条件を基に決まります。日銀が2026年6月に政策金利を引き上げて以降、長期金利にも上昇圧力がかかり続けており、これがフラット35の金利上昇に直結しています。8月31日に発表された大手銀行の変動金利・10年固定金利の引き上げ（三菱UFJ銀行・三井住友銀行の変動金利0.25%引き上げなど）も同じ「金利上昇局面」の一部ですが、フラット35は長期金利、銀行の変動金利は政策金利という異なる指標に連動している点は押さえておきたいポイントです。

3. 変動金利・10年固定との違い、フラット35を選ぶ意味

住宅ローンの金利タイプは大きく3つに分けられます。

• 変動金利型：金利は低めだが、政策金利の動きに応じて返済中に変動する
• 固定期間選択型（10年固定など）：一定期間は金利が固定され、期間終了後は再選択が必要
• 全期間固定型（フラット35）：借入時から完済まで金利が変わらない

フラット35は「借入時点で総返済額が確定する安心感」が最大のメリットです。今回のように金利水準そのものが上がっている局面では、変動金利より高めの数字に見えても、「これ以上は上がらない」という安心をどう評価するかが選択のポイントになります。逆に、今後の金利動向次第で有利・不利が変わる変動金利は、家計に一定の余裕があるかどうかで向き不向きが分かれます。

4. 金利上昇で返済額はどれくらい変わる？

仮に3,000万円を35年返済（元利均等）で借りた場合、金利が0.17ポイント上がると、毎月の返済額はおよそ2,700〜2,900円前後増える計算になります（元金・金利水準により変動）。1か月あたりは小さく感じても、35年間の総返済額では100万円前後の差になることもあり、借入額が大きいほど影響も大きくなります。「まだ数千円だから」と流さず、資金計画の段階で必ず試算しておきたい数字です。

5. 今からできる3つの対策

① 複数の金融機関・金利タイプを比較する

同じフラット35でも、取扱金融機関によって金利や手数料（融資手数料型・保証料型）が異なります。変動金利・固定期間選択型も含めて、複数の選択肢を比較したうえで判断することが大切です。

② 借り換えのタイミングを検討する

既に住宅ローンをお持ちの方は、今の金利上昇局面だからこそ「今のローンのまま」か「借り換えるか」の比較が意味を持ちます。借入残高・残り期間・諸費用によって損得が変わるため、シミュレーションを取ることをおすすめします。

③ 資金計画・返済比率を見直す

金利上昇局面では、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で借入額を検討することがより重要になります。頭金の増額や返済期間の調整で、月々の負担を抑える選択肢も検討しましょう。

6. 長崎で住宅ローンを組む・見直すときのポイント

長崎市は坂道・高低差のある土地が多く、建物の構造や立地によって融資条件（フラット35の技術基準など）が変わることがあります。また、実家の売却資金を新居の頭金に充てるなど、「売る」と「買う（借りる）」を同時に考える住み替えのご相談も少なくありません。住まい∞Laboでは、不動産の売却・査定と合わせて、資金計画のご相談にも対応しています。金利が動いている今だからこそ、早めの情報収集をおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q. フラット35の金利は今後も上がり続けますか？

A. 長期金利の動向次第のため断定はできませんが、直近は7月・8月・9月と連続で上昇しています。今後の金利見通しは金融機関や専門家に確認しながら判断することをおすすめします。

Q. 今から住宅ローンを組むなら、固定と変動どちらがいいですか？

A. 一概には言えません。返済期間中の金利上昇リスクを避けたい方は固定、当面の返済額を抑えたい方は変動が向く傾向にありますが、家計の余裕度や借入額によって最適解は変わります。

Q. 既に借りているフラット35の金利も上がりますか？

A. いいえ。フラット35は全期間固定金利のため、契約時に確定した金利は完済まで変わりません。今回の金利上昇は、これから新たに借り入れる方に適用されるものです。

Q. 借り換えを検討する目安はありますか？

A. 一般的に「借入残高1,000万円以上」「残り返済期間10年以上」「金利差1%以上」の3条件がそろうと借り換えメリットが出やすいと言われますが、諸費用も含めた個別のシミュレーションが必要です。

Q. 不動産の売却と住宅ローンの見直しは同時に相談できますか？

A. はい。住み替えでは「今の家をいくらで売れるか」と「新居の資金計画」は密接に関わるため、住まい∞Laboでは両方をあわせてご相談いただけます。

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※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。

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