こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「相続した実家に、実は借家人（入居者）がいた」「今住んでいる人がいるアパートを売りたいが、どう進めればいいか分からない」——こうした入居者がいる家（オーナーチェンジ物件）のご相談は、長崎でも決して少なくありません。今回は、賃貸借契約の引き継ぎから査定の考え方、入居者への配慮まで、実務のポイントを整理します。

1. オーナーチェンジ物件とは？相続・売却でよくあるケース

「オーナーチェンジ物件」とは、入居者がいる状態のまま所有者だけが変わる不動産を指します。長崎でよくあるのは、次のようなケースです。

• 親が生前に人へ貸していた戸建てやアパートを、そのまま相続した
• 実家の一部（離れや2階部分）を第三者に賃貸していた
• 相続後、当面の収入源として賃貸に出していたが、管理の負担が大きく売却を考え始めた

入居者に退去してもらってから売る「更地渡し・空室渡し」とは異なり、入居者が住んだままの状態で所有権だけを買主に移すのが最大の特徴です。

2. 入居者の賃貸借契約はどうなる？「賃貸人の地位」の承継

結論から言うと、所有者（大家）が変わっても、入居者の賃貸借契約はそのまま存続します。民法上、賃貸物件の所有権が移転すると「賃貸人の地位」も新しい所有者へ自動的に引き継がれるためです。相続の場面では、被相続人（亡くなった方）が結んでいた賃貸借契約を、相続人がそのまま引き継ぐことになります。

つまり、入居者からすれば「大家さんが変わった」だけで、家賃の金額や契約期間、更新のルールは基本的に変わりません。売主・相続人の一存で「今すぐ出ていってほしい」と契約を打ち切ることはできない点に注意が必要です。

3. 売却前に確認すべき書類・引き継ぎ事項

オーナーチェンジ物件を売却する場合、買主に対して次の情報を正確に引き継ぐ必要があります。

引き継ぎ事項	確認ポイント
賃貸借契約書	契約期間・家賃・更新料・特約の有無
敷金の精算	預かっている敷金は原則、売主から買主へ引き継ぐ
家賃の日割精算	決済日を基準に日割で売主・買主間で精算
入居者情報	滞納の有無・入居者からの要望・トラブル履歴

相続で取得した物件の場合、契約書自体が見当たらないというご相談もよくあります。その場合は、通帳の家賃振込履歴などから契約内容を推定し、入居者へ丁寧に確認を取りながら整理していくことになります。

4. オーナーチェンジ物件はいくらで売れる？査定の考え方

自分が住むための家（実需物件）は周辺の取引事例をもとに査定しますが、入居者がいる収益物件は「収益還元法」という考え方が重視されます。年間の家賃収入から諸経費を差し引いた利回りをもとに価格を算出する方法で、単純に「土地と建物の価値」だけでは測れません。

同じ建物でも、家賃設定が周辺相場より高ければ収益物件としての評価は上がりますし、逆に家賃が安すぎたり空室リスクが高い立地だったりすると、実需物件として売る（入居者に退去してもらい自宅用に売る）方が結果的に高く売れるケースもあります。どちらの売り方が有利かは、立地・築年数・家賃水準によって変わるため、両方のシミュレーションを比較することをおすすめします。

5. 入居者への配慮とトラブルを避けるコツ

オーナーチェンジで最も気をつけたいのが、入居者への告知のタイミングと伝え方です。売買契約が固まる前に不用意に「売却を検討している」と伝えると、入居者が不安になり退去してしまい、収益物件としての価値が下がることがあります。一方で、決済直前まで一切知らせずにいると、新しい大家との関係がぎくしゃくする原因にもなりかねません。

一般的には、売買契約が成立し決済日が見えてきた段階で、書面（オーナーチェンジのお知らせ）を入居者へ送付するのが実務上の目安です。このあたりのタイミングや文面作成は、経験豊富な不動産会社に任せると安心です。

6. 相続で引き継いだとき「売る」「貸し続ける」の判断基準

相続で入居者付きの物件を引き継いだ方からは、「このまま貸し続けるべきか、売却すべきか」というご相談も多くいただきます。判断のポイントは次の3つです。

① 管理の手間をかけられるか

修繕対応・入居者対応・家賃の入金確認など、遠方に住む相続人にとっては負担が大きくなりがちです。

② 建物の老朽化リスク

築年数が経つほど大規模修繕の負担が増え、貸し続けるほど価値が目減りしていく可能性があります。

③ 相続税・所得税とのバランス

家賃収入には所得税がかかり、複数の相続人で共有している場合は分配方法も課題になります。売却して現金化し、遺産分割しやすくするという選択肢も検討に値します。

「まずは今の状態でいくらで売れるのか知りたい」という段階でも構いません。査定だけでも承っていますので、お気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 入居者に無断で売却しても大丈夫ですか？

A. 法律上、所有権の売却自体に入居者の同意は不要です。ただし、良好な関係を保ち引き継ぎをスムーズにするため、決済が固まった段階での書面通知が一般的です。

Q2. 敷金は誰が入居者に返すのですか？

A. 退去時に敷金を返還する義務は、その時点の所有者（買主）が負います。そのため売買時に、預かっている敷金相当額を売主から買主へ引き継ぐのが原則です。

Q3. 家賃を滞納している入居者がいる場合はどうなりますか？

A. 滞納があることを買主に隠して売却するとトラブルの原因になります。滞納状況は事前に正直に開示し、価格や契約条件に反映してもらうのが安全です。

Q4. 相続した物件に住んでいるのが親族の場合も同じ扱いですか？

A. きちんと賃貸借契約を結び家賃を支払っている実態があれば、親族間でも法律上は同じ扱いになります。契約書がない「使用貸借」の場合は判断が異なるため、個別にご相談ください。

Q5. 空室にしてから売った方が高く売れますか？

A. 立地や物件タイプによります。実需向けの一戸建てなら空室渡しの方が有利なことが多く、収益物件として人気のエリアならオーナーチェンジのまま売る方が有利な場合もあります。両方の試算をおすすめします。

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