こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。長崎市内でご相続の相談をお受けしていると、「亡くなった親名義の土地なのに、そこには他人の家が建っている」というケースに時々出会います。これは底地（そこち）、つまり第三者に貸している土地を相続したケースです。底地は評価額の考え方や売却の方法が通常の土地と大きく異なり、知らないまま進めると損をしたり、借地人とのトラブルに発展したりすることもあります。今回は、底地を相続した際に確認すべきことから評価の仕組み、売却の選択肢まで整理してお伝えします。

1. 底地とは？「借地権」とセットで理解する仕組み

底地とは、地主が第三者（借地人）に土地を貸し、借地人がその土地の上に自分名義の建物を建てて利用している場合の、その「土地の所有権」のことです。土地の名義はあくまで地主にありますが、借地人には借地借家法によって強く保護された権利（借地権）があるため、地主であっても自由に土地を使ったり、更地に戻して売ったりすることはできません。

以前の記事「借地権付きの家の相続・売却で気をつけたいこと」は、土地を借りて家を建てている側（借地人）が相続したケースをご紹介しました。今回はその逆、土地を貸している側（地主）が底地を相続した場合について解説します。

項目	借地権（借地人が持つ権利）	底地（地主が持つ権利）
できること	土地を使って建物を所有・居住・賃貸	地代を受け取る、契約更新時に更新料を受け取る
制限	土地の売却・大規模な建て替えは地主の承諾が必要な場合が多い	正当な理由がなければ契約解除・明け渡しを求められない

2. 底地を相続したらまず確認すべき3つのこと

• 借地契約の内容：契約書の有無、旧法・新法どちらの借地権か、現在の地代の額と支払い状況（滞納がないか）、次回の更新時期を確認します
• 借地人が誰か・連絡が取れるか：契約から数十年が経っているケースでは、借地人自身が高齢化していたり、代替わりで相続が発生していたりすることも珍しくありません
• 相続登記（名義変更）：底地も通常の不動産と同様、相続を知った日から3年以内の相続登記が義務化されています。自分で行う方法は以前の記事「相続した不動産の名義変更は自分でできる？」もご参考ください

3. 底地の相続税評価額はなぜ低くなるのか

底地の相続税評価額は、路線価×（1－借地権割合）×面積で計算するのが基本です。借地権割合は国税庁の路線価図に地域ごとに30％〜90％の範囲で定められており、割合が高い地域ほど底地の評価額は下がります。

これは相続税の負担という面ではプラスに働きますが、裏を返せば「評価は低いのに、実際に売ろうとしても買い手が付きにくい」という底地特有の悩みでもあります。借地人以外の第三者からすると、自分では自由に使えない土地を買う理由が乏しいためです。ご自身の相続財産全体の評価を把握したい場合は、以前の記事「相続税評価額の調べ方」「相続税はいくらかかる？不動産がある場合の基礎知識」もあわせてご確認ください。

4. 底地を売却する3つの方法

底地は「地主が単独で自由に売れる土地」ではないため、売却方法にはいくつかのパターンがあります。

方法	特徴	価格の目安
借地人に買い取ってもらう	借地権と底地が一体化し、借地人にとっても完全所有権の土地になるメリットがある	交渉次第だが比較的高く売れやすい
借地権と底地をセットで第三者に売る	地主・借地人が共同で売却交渉。単独で売るより高値になりやすいが、双方の合意形成に時間がかかる	更地価格に近づきやすい
底地専門の買取業者へ売却	借地人の同意なしでも進めやすく、現金化が早い	市場価格より安くなりやすい

最も高く売却しやすいのは借地人との合意が得られるケースですが、関係性や時間的な事情によっては買取業者への売却が現実的な選択肢になることもあります。ご自身の状況に合わせて、複数の方法を比較検討することをおすすめします。

5. 借地人との関係で注意したいポイント

• 地代・更新料の交渉：地代が長年据え置かれ相場より低いままになっているケースも多く、値上げには借地人との協議が必要です。折り合わない場合は民事調停などの手続きで解決を図ることになります
• 借地人側の相続：契約締結から時間が経っている土地では、借地人側でも代替わりや相続が起きていることがあります。契約の相手方が誰なのか、最新の状況を確認しましょう
• 感情的な対立を避ける：地主・借地人の関係は長年の付き合いになっている分、交渉が感情的になりやすい面もあります。第三者である不動産会社や弁護士を間に入れることで、冷静に話を進めやすくなります

よくある質問（FAQ）

Q. 底地は相続放棄できますか？

A. 底地だけを選んで放棄することはできませんが、底地を含む相続財産全体を放棄することは可能です。他にプラスの財産がある場合は、全体を比較したうえで判断する必要があります。

Q. 底地の評価額はどう調べればいいですか？

A. 国税庁の路線価図・評価倍率表で路線価と借地権割合を確認し、「路線価×（1－借地権割合）×面積」で概算できます。正確な評価は税理士へのご相談をおすすめします。

Q. 借地人に買い取ってもらう場合、相場はどれくらいですか？

A. 個別の事情によって幅がありますが、更地価格の1〜3割程度が目安とされることが多いです。立地や借地権割合、双方の関係性によっても変動するため、個別の確認が必要です。

Q. 借地人と連絡が取れません。どうすればいいですか？

A. まずは契約書に記載の住所や不動産登記情報から現況を調査します。それでも連絡が取れない場合は、専門家に相談しながら不在者財産管理人の選任など、法的な手続きを検討することになります。

Q. 底地だけを相続人の一人が引き継ぐことはできますか？

A. 可能です。遺産分割協議で底地を特定の相続人が取得する内容にまとめ、相続登記を行います。他の相続人との公平性を保つため、代償分割を組み合わせるケースもあります。

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