相続税評価額の調べ方｜路線価方式・倍率方式をわかりやすく解説【長崎】｜お知らせ

1. 相続税評価額とは？「時価」「固定資産税評価額」との違い

不動産には、目的によって複数の「価格」が存在します。実際に売買したときの金額が「時価（実勢価格）」、毎年の固定資産税・都市計画税の計算に使われるのが「固定資産税評価額」、そして相続税・贈与税を計算するときに使うのが「相続税評価額」です。相続税評価額は、一般に時価の8割程度を目安に設定されると言われており、土地は「路線価方式」または「倍率方式」、建物は固定資産税評価額をベースに算出します。この評価額に、後述する各種の補正や特例を加味した金額が、実際に相続税の計算の土台になります。

2. 土地の評価は「路線価方式」が原則

市街地の土地は、多くの場合「路線価方式」で評価します。路線価とは、道路に面する標準的な宅地1㎡あたりの評価額のことで、国税庁が毎年7月に「財産評価基準書」として公表します（その年の1月1日時点の価格を基準としたもの）。基本の計算式は次のとおりです。

項目	内容
基本の計算式	路線価（円/㎡）× 地積（㎡）× 各種補正率
主な補正の例	奥行価格補正・不整形地補正・間口狭小補正など
公表時期	毎年7月（その年1月1日時点の評価）

たとえば路線価が1㎡あたり10万円、地積が150㎡の整形地であれば、単純計算では1,500万円が土地の評価額の目安になります。実際には土地の形状（旗竿地・不整形地など）や間口の広さによって補正が入るため、正確な金額は個別の計算が必要です。路線価の年ごとの動きは「【2026年速報】路線価が発表｜長崎県+1.3%上昇、相続税評価額と早めの備え」でも解説しています。

3. 路線価がない土地は「倍率方式」で計算する

郊外や山間部、離島など、路線価が定められていない地域も少なくありません。長崎市内でも、中心市街地から離れたエリアや農地・山林などは路線価が設定されておらず、その場合は「倍率方式」で評価します。計算式はシンプルです。

倍率方式の計算式：固定資産税評価額 × 評価倍率
評価倍率は地域・地目（宅地・田・畑・山林など）ごとに国税庁が定めており、財産評価基準書の「評価倍率表」で確認できます。
倍率は1.0〜1.2倍程度が多いですが、地目や地域によって幅があるため、必ずその年・その地域の倍率表で確認する必要があります。

農地・山林を相続した場合の評価や売却の考え方は「農地・山林を相続した。長崎で売れる？」もあわせてご参照ください。

木製テーブルの上に置かれた家の模型と鍵。不動産の評価額イメージ

4. 建物（家屋）の評価額は固定資産税評価額がそのまま使われる

土地とは異なり、建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ金額（倍率1.0）で評価するのが原則です。毎年市区町村から届く固定資産税の課税明細書に記載されている「家屋の評価額」を、そのまま相続税評価額として使うことができます。ただし、次のような点には注意が必要です。

賃貸中の建物は、借家権割合（一般的に30%）を控除できるため、自用の建物より評価額が下がります。
土地についても、賃貸アパート等の敷地は「貸家建付地」として評価が下がる場合があります。
建築中の家屋や未登記の増築部分は、別途「費用現価」による評価が必要になることがあります。

賃貸不動産をお持ちの方は、評価方法の改正動向も含めて「賃貸アパート・貸家をお持ちの方へ｜相続税の評価方法が変わります」も参考になります。

5. 長崎で路線価・倍率を調べる具体的な手順

実際に評価額を調べる流れは、次の3ステップです。

①国税庁「財産評価基準書」を開く：年度と都道府県（長崎県）を選択します。
②対象地域を選ぶ：長崎市内であれば市区町村・地図から該当エリアを絞り込みます。路線価図が表示されるエリアなら路線価方式、表示されず評価倍率表しかないエリアなら倍率方式で計算します。
③固定資産税評価額を確認する：倍率方式の場合や建物の評価には、市区町村から届く固定資産税の課税明細書（または名寄帳・評価証明書）が必要です。長崎市の場合は市役所の資産税課で「固定資産評価証明書」を取得できます。

土地の形状によって奥行価格補正や不整形地補正の計算が必要になるケースでは、正確な評価額の算出には専門知識が必要です。特に、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）が近い場合は、早めに税理士へ相談することをおすすめします。名義変更（相続登記）とあわせて進める場合は「相続した不動産の名義変更（相続登記）は自分でできる？司法書士に頼む？」もご覧ください。

6. 評価額を左右する「補正」「特例」にも要注意

路線価・倍率方式で算出した金額がそのまま相続税の課税価格になるわけではありません。次のような制度によって、評価額が大きく下がるケースがあります。

小規模宅地等の特例：被相続人の自宅の敷地などは、要件を満たせば評価額が最大80%減額されます。
配偶者の税額軽減：評価額自体は変わりませんが、配偶者が取得する財産には1億6,000万円までの税額軽減が適用されます。
不整形地・無道路地などの補正：形状が悪い土地ほど評価額が下がる方向に補正されます。

評価額を正しく把握することは、相続税額の見通しを立てるだけでなく、「実家を売却するか、保有し続けるか」を判断する材料にもなります。小規模宅地等の特例は「相続税を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」の仕組みと要件」、配偶者の税額軽減は「相続税「配偶者の税額軽減」（1億6000万円まで無税・二次相続の注意点）」で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続税評価額と時価（実勢価格）は、どれくらい差がありますか？

土地の路線価は、公示地価（時価に近い指標）のおおむね80%程度を目安に設定されているといわれています。ただし個別の土地の形状や周辺相場によって差は変わるため、あくまで目安として捉えてください。実際の売却時の想定価格を知りたい場合は、路線価とは別に不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

Q2. 自分の土地が路線価方式か倍率方式か、どうやって見分ければいいですか？

国税庁の財産評価基準書で対象地域の地図を開き、道路に沿って数字（路線価）が記載されていれば路線価方式、記載がなく「評価倍率表」しか見当たらない場合は倍率方式で計算します。長崎市内でも、中心部は路線価方式、郊外や山間部・離島では倍率方式になっているエリアが多く見られます。

Q3. 固定資産税評価額と相続税評価額は同じ金額ですか？

建物については同じ金額を使うのが原則ですが、土地については別物です。土地の固定資産税評価額は市区町村が定めるもので、公示地価のおおむね70%程度が目安とされる一方、相続税評価額（路線価）はおおむね80%程度が目安とされ、算定主体も基準も異なります。倍率方式の計算では固定資産税評価額を使いますが、それに評価倍率を掛けた金額が相続税評価額になる点に注意してください。

Q4. 評価額の計算を自分でやるのは難しいですか？

整形地で路線価がそのまま適用できるケースであれば、路線価×地積のシンプルな計算で概算はつかめます。しかし、不整形地・角地・複数の道路に面する土地など、補正計算が絡む場合は専門的な判断が必要です。相続税の申告が必要になりそうな場合は、早い段階で税理士に相談することをおすすめします。

Q5. 評価額が高いとわかった場合、不動産はどうすればいいですか？

評価額が高く相続税の負担が大きくなりそうな場合でも、小規模宅地等の特例など評価額を下げられる制度が使えないか、まず確認することが大切です。そのうえで、納税資金の確保のために売却を検討する場合は、評価額とあわせて実際の売却相場（時価）を把握しておくと、保有と売却のどちらが得か判断しやすくなります。当社では相続不動産の査定を無料で承っています。

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※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。

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