こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「アパートやマンションを買って相続税を減らす」という節税策に対応するかたちで、2026年度税制改正では相続・贈与の直前5年以内に取得した賃貸不動産の相続税評価方法が見直される方向が示されています。この記事では、いわゆる「5年ルール」の概要と、長崎で賃貸物件をお持ちの方への影響、今から備えられることを整理します。

1. 何が変わる？「5年ルール」の概要

これまで賃貸アパートやマンションを相続すると、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに評価され、さらに人に貸していることによる評価減（貸家建付地評価など）も加わり、購入価格より大幅に低い評価額になることが一般的でした。今回の改正では、相続開始前または贈与前5年以内に、対価を伴う取引で取得・新築した一定の貸付用不動産について、通常の路線価等ではなく、相続開始時・贈与時の通常の取引価額（時価）に相当する金額で評価することとされました。

2. なぜこの改正が行われるのか

現金や有価証券のまま相続すると評価額はそのままですが、そのお金でアパートやマンションを購入すると、路線価等をベースにした評価額は市場価格より低くなることが多く、これを利用して相続税の負担を大きく圧縮する「タワーマンション節税」などの手法が広がってきました。国税庁・国はこうした過度な節税策に対応するため、亡くなる直前・贈与直前という短期間に取得した貸付用不動産に限って、時価に近い評価に見直すことを狙いとしています。

3. 対象になる不動産・ならない不動産

改正の対象となるのは、あくまで相続・贈与の5年以内に、お金を払って取得または新築した貸付用不動産です。整理すると次のようになります。

ケース	改正の影響
5年以内に購入・新築した賃貸アパート・マンション	原則、時価に近い評価に見直し
5年より前から所有している賃貸物件	従来どおり路線価等で評価
自分で住んでいる自宅（賃貸していない）	今回の改正の対象外
不動産小口化商品（5年超保有分を含む）	別枠で時価評価の議論あり（要確認）

長年住んでいる自宅や、相続よりずっと前から所有している賃貸物件は、基本的にこれまでどおりの評価方法が使えます。「最近購入した賃貸物件かどうか」がポイントになります。

4. 施行時期はいつから

今回の見直しは、2027年1月1日以後に発生する相続・贈与から適用される見込みとされています。裏を返せば、2026年中であれば従来のルールが適用されるため、すでに賃貸物件の購入・相続対策を検討している方は、スケジュールへの影響がないか早めに確認しておくことをおすすめします。

5. 長崎の賃貸オーナー・大家さんへの影響

長崎市内でも、相続対策としてアパート・マンションの購入を検討される方は少なくありません。今回の改正後は、直近5年以内に取得した物件については、想定していたほど評価額が下がらず、結果として相続税の負担が事前の見込みより増える可能性があります。一方で、長く保有してきた賃貸物件をお持ちの方は、今のところ従来どおりの評価が使えるため、慌てて売却や対策を急ぐ必要はありません。ご自身の物件が「いつ取得したものか」を今一度確認しておくことが大切です。

6. 今からできる備え

改正の影響を受けそうな方は、次のような点から確認を始めるとよいでしょう。

• 保有する賃貸物件の取得時期を確認し、5年ルールの対象になりそうか整理する
• 評価方法の変更を前提に、相続税額を概算でシミュレーションし直す
• 節税目的だけでなく、収益性・立地・将来の管理のしやすさを踏まえて物件購入の判断をする
• 最新の税制改正の動向を、税理士など専門家に定期的に確認する

税制は今後の国会審議等で細部が変わる可能性もあるため、最終的な適用要件は最新の情報を確認しながら進めることをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1. すでに10年前から持っている賃貸アパートも対象になりますか？

今回の見直しは、相続・贈与前5年以内に取得・新築した貸付用不動産が対象とされており、それより前から保有している物件は、原則として従来どおりの評価方法が使えます。

Q2. 「時価に近い評価」とは、具体的にどう算定されますか？

通常の取引価額に相当する金額とされていますが、具体的な算定方法の詳細は今後の通達等で示される見込みです。詳細が固まり次第、最新情報を確認する必要があります。

Q3. 自宅として住んでいるマンションも対象になりますか？

今回の改正は「貸付用」不動産が対象です。人に貸していない自宅は、今回の見直しの直接の対象ではありません。

Q4. 今から賃貸物件を購入する相続対策は、もう意味がないのでしょうか？

評価額の圧縮効果は小さくなる可能性がありますが、賃貸経営自体の収益性や資産分散といった意味合いは残ります。節税効果だけを目的にせず、収益性や管理のしやすさも含めて総合的に判断することが大切です。

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出典：税理士法人日本経営「不動産評価の『5年ルール』と税制改正」、フジ相続税理士法人「2026年税制改正の要点解説【貸付用不動産の評価方法見直し】」ほか、2026年度税制改正大綱（令和8年度）に基づく報道。制度の詳細は今後の通達等で確定するため、最新情報のご確認をおすすめします。

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