親が認知症になる前に｜不動産と「家族信託」をやさしく解説【長崎の相続専門家】｜お知らせ

1. 認知症で不動産が「凍結」されるとは？

不動産の売却や賃貸には、所有者本人の意思確認が必要です。ところが認知症が進んで判断能力を失うと、本人はもちろん、家族が代わりに売ることもできなくなります。「施設費用のために実家を売りたいのに売れない」「空き家になっても管理できない」——こうした資産凍結が、実際に多くのご家庭で起きています。預貯金の引き出しも制限され、家族が費用を立て替え続ける事態にもなりかねません。

2. 家族信託とは？仕組みをやさしく

家族信託とは、元気なうちに、財産の管理や処分をする権限を、信頼できる家族に託しておく契約です。たとえば親（委託者）が、子（受託者）に自宅の管理を託しておけば、後に親が認知症になっても、子の判断で売却や活用ができます。財産から得られる利益は親（受益者）のために使われるので、あくまで親のための仕組みです。「凍結」を避けて、家族が柔軟に対応できるのが最大のメリットです。

3. 成年後見制度との違い

認知症対策には「成年後見制度」もありますが、家族信託とは性質が異なります。

	家族信託	成年後見制度
始める時期	元気なうち（事前）	判断能力が下がった後
財産の柔軟な活用	しやすい（契約内容による）	制限が多い・裁判所の関与
不動産の売却	受託者の判断で可能	家庭裁判所の許可が必要な場合も

「本人の財産を守る」点では後見が向く場面もありますが、実家の売却など柔軟な対応を重視するなら、事前に結ぶ家族信託が有力です。

4. 家族信託でできること・注意点

家族信託で資産を受け継ぐイメージ

家族信託を結んでおくと、認知症後も実家の売却・賃貸・修繕・管理を家族の判断で進められます。一方で注意点もあります。家族信託はそれ自体に相続税を減らす効果は基本的にありません（節税は別の対策が必要）。また、契約内容の設計を誤ると狙った効果が得られないため、専門家による正しい設計が不可欠です。「誰に何を託すか」を家族でよく話し合うことが出発点になります。

5. 費用と手続きの流れ

家族信託は、おおむね次の流れで進めます。

①家族で目的と方針を話し合う（誰の・どの財産を・誰に託すか）
②専門家と信託契約の内容を設計する
③公正証書で契約を結び、不動産は信託の登記を行う

費用は、専門家への報酬や公正証書・登記の実費がかかり、財産額や内容によって幅があります。決して安くはありませんが、資産凍結による損失や家族の負担を防げると考えると、有力な備えです。

6. 長崎で家族信託を検討するなら

「親の実家をいずれ売る可能性がある」なら、元気なうちに、売ったらいくらになるかを知り、家族信託などの備えを検討しておくことが安心につながります。当社は、司法書士など専門家と連携し、不動産の査定から将来の売却・活用まで見据えたご相談を承っています。認知症対策は「早すぎる」ということはありません。気になり始めた今が、動きどきです。

よくある質問（FAQ）

Q. 親がすでに認知症でも家族信託はできますか？
A. 家族信託は契約なので、判断能力があるうちに結ぶ必要があります。すでに難しい場合は成年後見制度の検討になります。

Q. 家族信託をすると相続税は安くなりますか？
A. 家族信託自体に節税効果は基本的にありません。相続税対策は別途、生前贈与や特例の活用などで考える必要があります。

Q. 何から始めればいいですか？
A. まずは家族で「実家を将来どうしたいか」を話し合うことです。あわせて不動産の価値を把握しておくと、備えの検討がスムーズです。

Q. 不動産会社に相談する意味はありますか？
A. あります。将来の売却を見据えた価値の把握や出口の設計は、不動産に強い当社がお手伝いできます。専門家とも連携します。

まとめ・無料相談のご案内

住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。

長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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※本記事は2026年7月時点の一般的な解説です。家族信託・成年後見の要否や設計は個別のご事情により異なります。具体的な判断は司法書士・弁護士等の専門家、または当社へご確認ください。

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