こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。長崎市内でアパートや貸家を経営されている方から、「相続税の評価方法が変わるらしいけれど、うちは対象になるの？」というご相談が増えています。令和8年度税制改正大綱により、貸付用不動産や不動産小口化商品の相続税評価方法が見直されることになりました。この記事では、何が変わるのか、いつから適用されるのか、賃貸オーナーが今からできることを、不動産の実務にあたる立場からやさしく整理します。

1. 何が変わる？令和8年度税制改正大綱のポイント

令和7年12月に公表された令和8年度税制改正大綱では、相続税・贈与税の分野で「貸付用不動産」と「不動産小口化商品」の評価方法が見直されることになりました。これまでは、賃貸アパートなどの貸付用不動産は購入価格より相続税評価額（路線価・固定資産税評価額をもとにした金額）が低くなりやすく、相続税対策として活用されるケースが多くありました。今回の改正は、市場価格と相続税評価額の乖離が大きい取引について、評価方法を見直すという内容です。

2. なぜ見直されるのか？節税スキームの背景

賃貸アパートや不動産小口化商品（1口数百万円〜投資できる商品）は、現金で相続するより相続税評価額を抑えられることから、相続直前に購入して評価額を圧縮する節税策として広く使われてきました。国税庁や税制調査会は、こうした行き過ぎた節税スキームと実勢価格との差を問題視しており、今回の見直しはその是正が目的とされています。実需で経営している賃貸オーナーを狙い撃ちする改正ではありませんが、評価額の考え方そのものが変わる点は理解しておく必要があります。

3. 対象になる不動産・ならない不動産

報道されている内容によると、今回の見直しで特に注目されているのは以下のようなケースです。

• 被相続人が相続開始前・贈与前の一定期間内に、対価を伴う取引で取得または新築した貸付用不動産
• 任意組合型・信託受益権型などの不動産小口化商品

一方で、先祖代々受け継いできた賃貸物件や、長年自己資金で経営してきたアパート経営は、今回の見直しの主眼とは性質が異なるとされています。ただし対象範囲の詳細は国税庁の通達を待つ部分もあるため、該当しそうな場合は早めに専門家へ確認することをおすすめします。

4. いつから適用される？施行時期の目安

報道では、貸付用不動産の評価方法の見直しは令和9年（2027年）1月1日以後の相続・贈与から適用される見込みとされています。また、制度の具体的な運用を示す国税庁の通達は、2026年6〜7月ごろに出されるとの見方もあり、今まさに詳細が固まりつつある段階です。数字や適用条件は今後変わる可能性もあるため、最新情報は税理士や国税庁の発表で確認するようにしてください。

5. 長崎の賃貸オーナーが今からできる対策

まずは現状の評価額を把握する

お持ちの賃貸物件が、いつ・どのように取得したものかを整理しておくことが第一歩です。取得時期や取得方法によって、今回の見直しの影響度合いが変わってきます。

税理士・不動産会社に早めに相談する

相続税評価額の試算や、資産構成の見直しは専門的な判断が必要です。「うちは対象になるのか」を早めに確認しておくことで、慌てずに対策を検討できます。

家族間で今後の方針を話し合っておく

賃貸経営を継続するのか、将来的に売却も視野に入れるのか。制度改正をきっかけに、家族で方向性をすり合わせておくと、いざという時にスムーズです。

6. 売却という選択肢も視野に

評価方法の見直しにより、これまでのような相続税評価額の圧縮効果が期待しにくくなる物件もあります。管理の負担や空室リスクも踏まえ、「持ち続ける」だけでなく「売却して整理する」という選択肢を含めて検討することも一つの方法です。住まい∞Laboでは、長崎市内の賃貸物件の売却査定や、相続を見据えた資産の整理についてもご相談いただけます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 昔から所有している賃貸アパートも対象になりますか？

報道されている内容では、相続開始前・贈与前の一定期間内に取得・新築した物件が主な対象とされ、長年所有している物件は性質が異なるとされています。詳細は通達を待つ必要があるため、心配な場合は専門家にご確認ください。

Q2. いつから注意すればいいですか？

適用は2027年1月以後の相続・贈与からとされていますが、通達は2026年中に出る見込みです。今のうちから状況を整理しておくと安心です。

Q3. 不動産小口化商品を持っていますが影響がありますか？

任意組合型・信託受益権型の不動産小口化商品は、取得時期にかかわらず通常の取引価額で評価される見込みとされています。お持ちの商品の種類によって影響が異なるため、購入先や税理士への確認をおすすめします。

Q4. 相続税対策として物件を持つのはもう意味がないですか？

今回の見直しは行き過ぎた節税スキームの是正が目的とされており、実需に基づく賃貸経営そのものを否定するものではありません。ご自身のケースに合った評価・対策は専門家との相談が確実です。

Q5. 相談は無料ですか？

住まい∞Laboでは賃貸物件の査定・相続に関するご相談を無料で承っています。税務の詳細は提携の税理士とも連携してサポートいたします。

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出典：令和8年度税制改正大綱の解説（相続税・贈与税）／相続税改正2026｜貸付用不動産の節税規制について

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※本記事は2026年7月時点の報道・税制改正大綱に基づく一般的な解説です。制度の詳細・適用可否・税額については、税理士等の専門家または当社へ必ずご確認ください。