こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「家を売った後に、買主から雨漏りや設備の不具合を指摘され、修理費用を請求された」というご相談が長崎市内でも時々あります。これは「契約不適合責任」と呼ばれるもので、売却が終わった後も一定期間、売主に責任が及ぶ制度です。今回は、契約不適合責任とは何か、旧・瑕疵担保責任との違い、トラブルを防ぐために売却前にできることを解説します。

1. 契約不適合責任とは何か

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容（説明していた条件）と異なっていた場合に、売主が負う責任のことです。2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から名称・内容が変わりました。例えば「雨漏りはない」と説明していたのに、引き渡し後に雨漏りが見つかった場合、買主は売主に対して修理（追完請求）や代金減額、場合によっては損害賠償や契約解除を求めることができます。

2. 旧・瑕疵担保責任との違い

以前の「瑕疵担保責任」は、買主が請求できる内容が損害賠償と契約解除に限られていました。現在の契約不適合責任では、これに加えて「修理してほしい」（追完請求）「その分値引きしてほしい」（代金減額請求）という選択肢が買主に加わっています。つまり、売主が対応を求められる場面が以前より広がったとも言えます。

項目	旧・瑕疵担保責任	契約不適合責任
買主が請求できること	損害賠償・契約解除	追完請求・代金減額請求・損害賠償・契約解除
対象の考え方	「隠れた瑕疵」（発見しにくい欠陥）	「契約内容と異なる」こと全般

3. 対象になりやすい不具合の例

中古住宅の売買で実際にトラブルになりやすい不具合には、次のようなものがあります。

• 雨漏り・シロアリ被害：引き渡し後に発覚しやすく、指摘される件数が多い不具合の代表格
• 給排水管の故障：床下や壁の中の配管は事前確認が難しい
• 建物の傾き・構造上の欠陥：専門的な検査でないと発見しづらい
• 土壌汚染・地中埋設物：土地そのものに関する契約不適合として扱われることがある

これらは、売却前に「インスペクション（建物状況調査）」を受けておくことで、事前に把握できるケースが増えます。

4. 責任を負う期間はどれくらいか

契約不適合責任には期間の定めがあり、買主が不適合を知った時から1年以内に、売主にその旨を通知する必要があるのが原則です（民法の規定）。ただし、個人間売買の実務では、契約書の特約で「引き渡しから3ヶ月」など、責任を負う期間を短く・限定的に設定することが一般的です。契約書にこの特約が明記されているかどうかは、売主にとって非常に重要なポイントです。

5. 売主として責任を軽減する方法

売主として引き渡し後のトラブルを防ぐには、次のような対策が有効です。

• 知っている不具合はすべて告知する：「言えば売れなくなるかも」と黙っていると、後から責任を問われるリスクが高まります
• 契約書に免責特約を入れる：「契約不適合責任を負わない」または「期間を限定する」特約を、買主の合意のもとで設定できる場合があります
• 付帯設備表・物件状況等報告書を丁寧に作成する：設備の故障・不具合を書面で正確に伝えておくことが、後のトラブル防止につながります
• インスペクションを受けておく：第三者による調査結果は、告知内容の裏付けにもなります

6. 長崎で安心して不動産を売却するために

住まい∞Labo（株式会社Rich）では、売買契約書の特約設計や物件状況等報告書の作成について、売主様が引き渡し後に不安を抱えないようサポートしています。「古い家なので不具合が心配」という場合も、告知の仕方次第でトラブルは大きく減らせます。売却を検討し始めた段階から、ぜひご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 古い家を「現状のまま」売れば契約不適合責任は発生しませんか？

「現状有姿」で売却する場合でも、知っている不具合を告知していなかったり、契約書に免責特約がなかったりすると、責任を問われることがあります。現状のままで売る場合ほど、告知と特約の明記が重要です。

Q2. 売主が個人の場合と不動産会社の場合で違いはありますか？

宅地建物取引業者が売主となる場合は、契約不適合責任を「引き渡しから2年以上」とする規制があり、個人間売買より買主保護が強くなります。個人が売主の場合は、契約の特約で柔軟に期間を設定できることが多いです。

Q3. インスペクションを受けると、必ず売却しやすくなりますか？

売却のしやすさに直結するとは限りませんが、不具合の有無を事前に把握し告知することで、引き渡し後のトラブルを避けやすくなります。買主の安心材料にもなり、交渉がスムーズに進むこともあります。

Q4. 相続した実家を売る場合も同じ責任がありますか？

はい、売主が誰であっても契約不適合責任の考え方は同じです。相続した家は自分で住んでいなかった分、把握していない不具合がある可能性もあるため、より丁寧な告知が求められます。

Q5. 引き渡し後に不具合の連絡が来たらどうすればいいですか？

まずは契約書の特約内容と告知していた事項を確認し、自己判断で対応を約束する前に、仲介した不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

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※本記事は2026年時点の制度に基づく一般的な解説です。個別の契約内容・法的判断は、弁護士等の専門家または当社へご確認ください。