こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「親の不動産を相続することになったが、遺言書があるかないかで何が違うのか分からない」というご相談を長崎市内でよくお聞きします。遺言書の有無は、不動産の名義変更のスムーズさや、相続人同士のトラブルの起きやすさに直結する重要なポイントです。今回は、自筆証書遺言と公正証書遺言の違い、遺言書がある場合とない場合で不動産相続の手続きがどう変わるかを整理します。

1. 遺言書があると不動産相続はどう変わるのか

不動産の相続登記（名義変更）には、「誰がその不動産を相続するか」を証明する書類が必要です。有効な遺言書があれば、原則としてその内容どおりに相続登記を進められるため、相続人全員の実印・印鑑証明書を集めて遺産分割協議書を作る手間が省けます。

逆に遺言書がない場合は、相続人全員の合意（遺産分割協議）が整うまで、不動産の名義変更も売却もできません。相続人が遠方に住んでいたり、関係が疎遠だったりすると、この合意形成に数ヶ月〜数年かかることも珍しくありません。

2. 自筆証書遺言と公正証書遺言の違い

遺言書には主に2つの方式があります。

方式	作成方法	特徴
自筆証書遺言	本人が全文・日付・氏名を自書し押印	費用がかからない一方、様式不備で無効になるリスクや紛失・改ざんの懸念がある
公正証書遺言	公証人が聞き取りのうえ作成、原本を公証役場で保管	費用（財産額に応じて数万円〜）はかかるが、様式不備の心配がなく、検認も不要

不動産のように高額かつ名義変更手続きが伴う財産がある場合は、公正証書遺言の方が相続時のトラブルや手続きの手間を減らせる傾向にあります。

3. 自筆証書遺言は「検認」が必要（法務局保管制度なら不要）

自筆証書遺言を見つけた場合、原則として家庭裁判所での「検認」という手続きを経なければ、相続登記などに使えません。検認は遺言書の状態を確認・記録する手続きで、内容の有効・無効を判断するものではない点に注意が必要です。検認には申立てから1〜2ヶ月程度かかることが多く、その間は不動産の名義変更を進められません。

なお、法務局の「自筆証書遺言書保管制度」を利用して遺言書を預けていた場合は、検認が不要になります。自筆証書遺言を選ぶ場合は、この保管制度の利用も検討する価値があります。

4. 遺言書がない場合は「遺産分割協議」が必要になる

遺言書がない相続では、相続人全員で話し合い、誰がどの財産を引き継ぐかを決める「遺産分割協議」を行います。不動産は現金と違って公平に分けにくいため、次のような論点で話し合いが長引きやすい財産です。

• 誰が住むか・誰が管理するか：実家に住み続けたい相続人がいる場合の調整
• 評価額の基準：固定資産税評価額・路線価・時価のどれで公平性を測るか
• 代償金の有無：不動産を取得する相続人が、他の相続人へ現金を支払う形にするか

話し合いが整わない場合、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」も選択肢の一つです。この場合は不動産会社への査定依頼が最初の一歩になります。

5. 不動産を遺言書に書くときの注意点

これから遺言書を作成する立場の方に向けても、不動産に関する注意点をお伝えします。「長男に自宅を相続させる」だけでなく、物件を特定できる登記情報（所在・地番・家屋番号）まで正確に記載することが重要です。曖昧な記載は、相続登記の際に法務局から補正を求められる原因になります。また、不動産を渡す相続人以外への配慮（遺留分）も考慮しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

6. 長崎で遺言・相続の不動産をご相談なら

住まい∞Labo（株式会社Rich）では、遺言書がある場合・ない場合の両方について、不動産の名義変更や売却の流れをあわせてご案内しています。司法書士・税理士など専門家との連携もご紹介可能です。「遺言書はまだ作っていないが、将来の不動産をどうすればいいか相談したい」という段階でも構いません。まずはお気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 遺言書があれば相続登記はすぐにできますか？

公正証書遺言、または法務局保管制度を利用した自筆証書遺言であれば、検認不要で比較的スムーズに進められます。検認が必要な自筆証書遺言の場合は、その分の期間がかかります。

Q2. 遺言書があっても、相続人全員の同意が必要な場合はありますか？

遺言の内容どおりに進めるのが原則ですが、相続人全員が合意すれば、遺言と異なる分け方に変更することも可能です。ただし遺言執行者が指定されている場合は取り扱いが異なることがあります。

Q3. 遺言書が複数見つかった場合はどうなりますか？

原則として、作成日付が最も新しい遺言書の内容が優先されます。内容が矛盾しない部分は古い遺言書も有効な場合があるため、専門家に確認することをおすすめします。

Q4. 検認をせずに遺言書を開封してしまったらどうなりますか？

過料の対象になる可能性がありますが、それだけで遺言そのものが無効になるわけではありません。見つけた時点で開封せず、家庭裁判所に相談するのが安全です。

Q5. 遺産分割協議がまとまらない場合、不動産の売却はできませんか？

相続人全員の合意（または遺産分割の確定）がないと、原則として売却手続きは進められません。話し合いの段階から、不動産会社に査定額の目安を聞いておくと合意形成の材料になります。

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※本記事は2026年時点の制度に基づく一般的な解説です。個別の遺言・相続手続きは、司法書士・弁護士等の専門家または当社へご確認ください。