こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「うちの擁壁、ひびが入っていて心配」「隣の擁壁が今にも崩れそうで怖い」——長崎市は坂の多い地形柄、査定やご相談の現場で擁壁のお悩みをよくお伺いします。今回は擁壁の修繕費用の目安と、多くの方が最も気にされる「その費用は誰が負担するのか」という点を整理します。

1. 擁壁とは？長崎の斜面地でなぜ問題になりやすいか

擁壁（ようへき）とは、傾斜地の土砂が崩れないよう、コンクリートや石積みなどで土を留めている壁状の構造物のことです。長崎市は平地が少なく、江戸期から山の斜面に張り付くように住宅地が形成されてきた歴史があり、宅地を造成する際に擁壁で段差をつくっている土地が市内に非常に多く存在します。

問題は、こうした擁壁の多くが昭和の高度成長期に造成されたままで、築40〜60年以上が経過している点です。当時の基準と現在の基準（宅地造成及び特定盛土等規制法など）には差があり、現行基準に照らすと強度や排水構造が十分でない擁壁も少なくありません。老朽化に気づかないまま放置され、大雨や地震をきっかけに崩壊するケースが全国的にも問題視されています。

2. 擁壁の劣化サイン、放置するとどうなる

次のようなサインが見られたら、擁壁の劣化が進んでいる可能性があります。

• ひび割れ（クラック）が入っている、幅が広がってきている
• 壁面が膨らんでいる・はらんでいるように見える
• 水抜き穴（水抜き孔）が詰まっている、あるいは設置されていない
• 擁壁上部の地盤に沈下や亀裂が見られる
• 雨天後に壁面から土砂や水がにじみ出る

これらを放置すると、大雨や地震の際に擁壁が崩壊し、下側の道路や隣家、通行人に被害が及ぶ危険があります。「今はまだ崩れていないから大丈夫」ではなく、気になるサインが一つでもあれば、早めに専門業者や自治体の窓口へ相談することをおすすめします。

3. 擁壁の修繕・改修費用の目安

修繕費用は擁壁の高さ・延長・工法によって大きく変わります。あくまで目安ですが、次のようなイメージで捉えておくと相談時に話が進めやすくなります。

工事の内容	費用の目安
ひび割れの部分補修	数万円〜数十万円程度
水抜き穴の増設・排水改善	数十万円程度〜
擁壁の全面打ち直し（作り直し）	1㎡あたり数万円〜10万円前後が目安
高さ・延長のある擁壁の全面改修	総額100万円〜1,000万円超になることも

長崎の斜面地は道が狭く重機の搬入経路が限られる立地が多いため、同じ規模の工事でも平地に比べて施工費が割高になりやすい傾向があります。正確な金額は現地調査のうえで見積もりを取ることが不可欠です。

4. 修繕費用は誰が負担する？（自分の擁壁／隣地の擁壁）

結論から言うと、擁壁は敷地内の工作物として、原則その土地の所有者が管理責任と修繕費用を負担します。「うちの土地にある擁壁だから、隣の家のためでもあるし折半では」というご相談もよく受けますが、法律上は所有者自身の維持管理義務とされているのが基本です。

注意したいのは、民法717条（土地工作物責任）です。設置や管理に問題（瑕疵）のある擁壁が崩れて隣家や道路に損害を与えた場合、所有者（または占有者）が損害賠償責任を負う可能性があります。「壊れてから直せばいい」ではなく、早めの点検・修繕がご自身を守ることにもつながります。

逆に、隣地の擁壁が自分の土地に崩れかかってきそうな場合は、まず隣地所有者へ補修を求めるのが基本の流れです。話し合いに応じてもらえない、あるいは所有者が不明・放置状態というケースでは、2023年施行の改正民法で新設された「管理不全土地管理人」制度など、裁判所を通じた対応手段も用意されています。ご自身での判断が難しい場合は、早めに弁護士や当社にご相談ください。

5. 長崎市の補助金制度を活用する

長崎市には「宅地のがけ災害対策費補助金制度」があり、一定の条件を満たす崖・擁壁の災害対策工事に補助が受けられます。主な条件は次のとおりです。

• がけの角度が30度を超え、垂直高さが2mを超えるもの
• 崩壊またはその危険性がある状態であること
• がけの根元からがけの高さの2倍以内に、所有者と生計を別にする他人が所有・居住する建築物、道路、公園があること

補助額は工事費の3分の1、上限200万円（1,000円未満切り捨て・消費税除く）です。対象は崖の災害対策工事（フェンス・ブロックを含む）で、張り出しスラブや応急処置のみの工事は対象外とされています。申請は事前調査申請→事前着手届→工事実施→完了報告→交付請求という流れで進みます。ご自身の擁壁が対象になりそうか気になる方は、長崎市の窓口へ早めに確認することをおすすめします。

6. 擁壁のある不動産を売却するときの注意点

擁壁にひび割れなど不安要素がある土地を売却する場合、その状態を買主にきちんと告知することが重要です。告知を怠り、引き渡し後に不具合が発覚すると契約不適合責任を問われるおそれがあります。また、金融機関によっては擁壁の状態を理由に住宅ローンの担保評価を厳しく見ることもあり、買主側の資金計画に影響することもあります。

「修繕してから売る」か「現況のまま価格調整して売る」かは、費用対効果や急ぎ度合いによって最適解が変わります。まずは現況を専門家に見てもらい、複数の選択肢を比較したうえで判断することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q. 擁壁の修繕は法律上の義務ですか？

A. 一律の修繕義務が定められているわけではありませんが、崩壊の危険がある状態を放置し他人に損害を与えた場合、民法717条により所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。危険な兆候があれば早めの対応をおすすめします。

Q. 隣の擁壁が崩れそうで怖いのですが、どうすればいいですか？

A. まずは隣地所有者に状況を伝え、補修を依頼するのが基本です。応じてもらえない場合や所有者が不明な場合は、弁護士や自治体の窓口にご相談ください。

Q. 擁壁がある土地は売れますか？

A. 売却は可能です。状態によっては価格調整が必要になることもありますが、長崎では擁壁を伴う土地自体は珍しくなく、現況を正しく伝えたうえで適正価格で売却することは十分できます。

Q. 長崎市の補助金制度は誰でも使えますか？

A. 崖の角度・高さや、周囲に他人所有の建物・道路などがあることなど一定の条件を満たす必要があります。詳しい要件や申請方法は長崎市の窓口で確認してください。

Q. 擁壁の点検は誰に依頼すればいいですか？

A. 擁壁の施工・診断を扱う建設業者や土木の専門業者への相談が基本です。売却をご検討の場合は、当社でも現況確認を含めたご相談を承っています。

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※本記事は一般的な解説です。個別の制度・費用・法的責任の判断は、専門家または当社へご確認ください。

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