こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「昭和50年代に建てた実家、耐震基準を満たしていないかもしれない」「旧耐震の家は売るときに不利になるのでは」——長崎市内で査定にお伺いすると、こうしたご不安をよく耳にします。今回は1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の家を売るときに知っておきたいポイントを、実務の視点からまとめます。

1. 「旧耐震基準」とは？新耐震との違いと調べ方

建築基準法の耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日に大きく改正されました。この日より前に建築確認を受けた建物が「旧耐震基準」、以降が「新耐震基準」です。旧耐震は震度5強程度の地震で倒壊しないことを目安にしていたのに対し、新耐震は震度6強〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないことを目安に強化されています。

ポイントは、「完成日」ではなく「建築確認を受けた日」で判定される点です。昭和56年中に完成した家でも、確認申請が56年5月以前であれば旧耐震にあたります。正確に知りたい場合は、建築確認済証の日付を確認するか、長崎市の建築指導課で建築計画概要書を閲覧する方法があります。書類が手元にない場合は、当社でも登記簿の新築年月日などから概算の確認をお手伝いしています。

2. 旧耐震の家は売却でどんな影響がある？

旧耐震だからといって売れないわけではありませんが、実務上は次のような影響が出やすくなります。

• 住宅ローン審査への影響：金融機関によっては担保評価を厳しめに見る、またはフラット35のように耐震基準適合証明書がないと利用できない商品がある
• 買主の心理的なハードル：「地震のときに心配」という理由で候補から外されたり、値引き交渉の材料にされたりしやすい
• 査定額への反映：立地や建物の傷み具合にもよりますが、同条件の新耐震物件と比べて査定が控えめに出る傾向があります

ただし、これらは「工夫のしようがない」ということではありません。次の章でご紹介する耐震基準適合証明書を取得することで、買主側の負担やハードルを下げられるケースが多くあります。

3. 「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン控除・登録免許税の軽減が使える

耐震基準適合証明書とは、建築士や指定確認検査機関が耐震診断を行い、現行の耐震基準に適合していることを証明する書類です。旧耐震の家であっても、この証明書を取得すれば買主側に次のようなメリットが生まれます。

• 買主が住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を利用できる
• 所有権移転登記の登録免許税が軽減される
• 不動産取得税の軽減措置の対象になりうる

耐震診断の費用は木造戸建てで15万〜30万円程度が目安で、そのうえで基準を満たすための補強工事が必要になる場合は別途費用がかかります。長崎市でも耐震診断や改修に対する補助制度が設けられていることがあるため、対象になるかどうかは長崎市の窓口へ事前にご確認いただくのが確実です。証明書の発行までは、診断の申込みから2週間〜1ヶ月程度を見ておくと安心です。

4. 売り方は3つ｜改修して売る・そのまま売る・更地にして売る

旧耐震の家の売却方法は、大きく3つに整理できます。それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

方法	メリット	デメリット
耐震診断・改修してから売る	住宅ローン控除等が使え買主が増える、高値が狙いやすい	診断・改修費用がかかる（数十万〜数百万円）
現状のまま売る	費用も手間もかからず早く動ける	買主が限定的になり価格交渉されやすい
解体して更地で売る	耐震リスクを気にせず土地として売れる	解体費用（目安100万〜200万円程度）、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性

どれが最適かは、立地・建物の傷み具合・ご予算感によって変わります。まずは無料査定で「改修した場合」「現状のまま」「更地」の3パターンの想定額を比べてみると、判断がしやすくなります。

5. 長崎特有｜坂・段差の多い土地の旧耐震住宅で気をつけたいこと

長崎市は斜面地に住宅が密集して建てられてきた歴史があり、旧耐震にあたる築40〜50年以上の家が坂や段差の多い土地に多く残っています。こうした立地ならではの注意点もあわせて押さえておきましょう。こうした坂道・段差の多い立地は長崎市内に限らず、諫早市や長与町の一部エリアでも共通する悩みです。当社はこれらのエリアでも売却実績があり、同じ視点でご相談に対応できます。

• 擁壁の状態も確認する：建物と同時期に作られた擁壁が古いままだと、別途調査や補強が必要になることがあります
• 接道状況も要チェック：旧耐震の建物は接道義務を満たさない「再建築不可」に該当していることもあり、その場合は建て替え自体ができません
• 調査には時間がかかる：耐震診断・擁壁調査・接道確認と、確認すべき項目が多くなりがちなので、売却を考え始めたら早めのご相談をおすすめします

よくある質問（FAQ）

Q. 昭和56年築ですが、新耐震か旧耐震かどう調べればいいですか？

A. 「完成日」ではなく「建築確認を受けた日」が1981年5月31日以前かどうかで判定します。確認済証が手元になければ、長崎市の建築指導課で建築計画概要書を閲覧する方法があります。

Q. 耐震基準適合証明書がないと売れませんか？

A. 証明書がなくても売却自体は可能です。ただし、証明書がないと買主が住宅ローン控除やフラット35などの利用条件で不利になることがあり、価格交渉の材料にされやすくなります。

Q. 耐震診断・証明書取得の費用はどのくらいかかりますか？

A. 木造戸建ての耐震診断で15万〜30万円程度が目安です。基準を満たすための補強工事が必要な場合は別途費用がかかります。長崎市の補助制度が使える場合もあるため、事前に窓口へご確認ください。

Q. そのままの状態でも住宅ローン控除は使えますか？

A. 耐震基準適合証明書などの要件を満たさない場合は、原則として住宅ローン控除の対象外になります。買主側で証明書を取得する、または売主側で事前に取得しておくといった対応が考えられます。

Q. 解体して更地にした方が高く売れますか？

A. 立地や建物の状態によります。再建築可能な土地であれば更地の方が需要が広がることもありますが、解体費用や固定資産税の変化も踏まえて総合的に比較する必要があります。まずは複数パターンの査定額を比べることをおすすめします。

Q. 長崎市以外（諫早市や長与町など）でも相談できますか？

A. もちろん対応可能です。当社は長崎市を中心に、諫早市（真崎町・白岩町・多良見町など）や長与町（吉無田郷・高田郷・まなび野など）でも売却実績があり、坂道や段差の多い土地の売却相談にも同じ視点で対応しています。

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