こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「相続税の申告は済ませたけれど、後から税務署の調査が来ないか心配」——長崎でご相談を受けていると、こうした税務調査への不安をよく伺います。実は、相続税の税務調査で特に争点になりやすいのが「不動産の評価」です。今回は、税務調査がなぜ・いつ来るのか、当日は何が行われるのか、そして事前にできる備えを整理します。

1. 相続税の税務調査とは？どのくらいの割合で来るのか

相続税の税務調査とは、提出した申告内容が正しいかどうかを税務署が確認する手続きです。すべての申告に来るわけではありませんが、国税庁が公表する統計では、実地調査が行われた申告のうち8割超で申告漏れなどの指摘があったとされる年が多く、調査対象に選ばれた場合の「的中率」はかなり高い水準です。

つまり、税務署は無作為に調査先を選んでいるのではなく、申告内容の中にあらかじめ疑わしい点を見つけたうえで調査に入るケースが大半だということです。

2. なぜ「不動産」の評価が狙われやすいのか

相続財産の中でも、預貯金や上場株式は残高や時価が明確なため、評価をめぐる争いはあまり起きません。一方で不動産（特に土地）は評価方法に一定の判断の幅があるため、税務調査での争点になりやすい財産です。

• 路線価の補正計算の適用漏れ：不整形地・がけ地・広大地など、本来なら評価を下げられる補正が使われていないケース
• 逆に、過度な評価減の適用：要件を満たさないのに小規模宅地等の特例などを適用しているケース
• 名義預金・使途不明金からの不動産取得：被相続人の預金の動きから、申告に含まれていない不動産や購入資金の存在が疑われるケース

当社にご相談いただく中でも、「評価額をどう出せばいいか分からず、とりあえず自己流で計算した」というケースは少なくありません。不動産の評価は、申告後のトラブルを避けるためにも慎重な確認が必要です。

3. 税務調査はいつ来る？申告後のタイムライン

相続税の税務調査は、申告期限（相続開始から10か月後）から1〜2年程度経ったタイミングで通知が来ることが多いとされています。税務署内部での申告内容の精査・資料収集に一定の期間がかかるためです。

「申告してからしばらく何もなかったから安心」と考えるのは早計で、時効（原則5年、悪質な場合は7年）が成立するまでは調査の可能性が残ります。

4. 実地調査の当日、何を聞かれる・何を見られるか

実地調査は多くの場合、被相続人が住んでいた自宅などで半日〜1日程度かけて行われます。主な内容は次のとおりです。

• 被相続人の経歴・職業・生活状況についてのヒアリング
• 預金通帳・印鑑・不動産の権利証など、現物資料の確認
• 相続人（特に配偶者）への、財産の管理状況に関する質問
• 不動産については、現地を実際に確認し申告内容と相違がないかチェックすることもある

質問に対して曖昧に答えたり、記憶違いのまま話してしまうと、かえって疑いを深める結果になりかねません。事前に税理士と想定問答を確認しておくことが推奨されます。

5. 申告漏れが見つかるとどうなる？追徴課税の種類

加算税の種類	かかる場面	税率の目安
過少申告加算税	申告額が少なかった場合	追加納税額の10〜15%程度
重加算税	財産の仮装・隠蔽があったと判断された場合	追加納税額の35〜40%程度
延滞税	納付が遅れた期間に応じて	日数に応じて加算

※税率は制度改正により変動することがあります。個別の金額は税理士にご確認ください。

6. 長崎で今からできる事前対策

• 不動産の評価根拠を書面で残しておく：路線価・補正計算・特例適用の根拠をまとめておくと、調査時にスムーズに説明できます。
• 申告前に不動産会社の査定も取っておく：税務上の評価額と実勢価格には差があるのが通常ですが、極端な乖離がないかを確認する材料になります。
• 相続税に強い税理士に依頼する：不動産の評価は専門性が高く、税理士によって評価額に差が出ることもあります。相続税申告の実績が豊富な税理士への依頼が安心です。

当社では、相続に精通した税理士のご紹介や、申告前の不動産査定のご相談も承っております。

よくある質問（FAQ）

Q1. 税務調査の通知は、いつ・どのように来ますか？

A. 顧問税理士がいる場合はまず税理士宛てに、いない場合は相続人代表宛てに、電話または書面で事前通知が来るのが一般的です。日程調整のうえ実地調査が行われます。

Q2. 税務調査の対象になりやすいのはどんなケースですか？

A. 財産総額が大きい、不動産の評価方法が複雑（不整形地・広大地など）、預金の動きに不自然な点がある、といったケースは対象になりやすいといわれています。

Q3. 申告時に間違いに気づいた場合、調査前に自主的に直せますか？

A. 可能です。「修正申告」により、調査の通知が来る前に自主的に是正すれば、加算税が軽減される仕組みがあります。気づいた時点で早めに税理士へご相談ください。

Q4. 不動産の評価を間違えていた場合、税務署はどうやって気づくのですか？

A. 税務署は路線価や固定資産税評価額などの公的データベースを保有しており、申告内容と照合することで乖離を把握できます。また、登記情報から申告漏れの不動産の有無も確認されます。

Q5. 税務調査が不安な場合、不動産会社に何を相談できますか？

A. 不動産の実勢価格の査定、評価に関する資料の整理、相続に強い税理士のご紹介などが可能です。税務判断そのものは税理士の専門領域ですが、不動産に関する一次情報の整理はお手伝いできます。

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