こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「実家を売って現金にしたいけれど、住む場所がなくなるのは困る」「親には住み慣れた家に住み続けてほしいけれど、老後資金も心配」——長崎でご相談を受けていると、こうした売却と住み続けることを両立したいというお悩みによく出会います。この記事では、その両立を叶える代表的な2つの方法「リースバック」と「リバースモーゲージ」について、仕組みの違いとそれぞれの注意点を整理します。

1. 「売っても住み続けたい」というニーズが増えている理由

「実家を売る」というと、多くの方は「引っ越して手放す」ことをイメージします。しかし実際のご相談では、次のような事情から「売却して現金化はしたいが、住む場所は変えたくない」という声を多くいただきます。

• ご高齢のご両親が、慣れ親しんだ長崎の自宅で最後まで暮らしたいと希望している
• 老後資金や介護費用のために、自宅という資産をまとまった現金に変えたい
• 相続した実家に相続人自身が住んでいるが、他の相続人への代償金や納税資金が必要

こうしたニーズに応える代表的な仕組みが「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。どちらも「自宅を活用して資金を得ながら住み続ける」という点は共通していますが、仕組みはまったく異なります。順番に見ていきましょう。

2. リースバックとは？仕組みとメリット・デメリット

リースバックは、自宅を不動産会社や投資家に売却し、その後は買主と賃貸借契約を結んで家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。「売却」と「賃貸」がセットになった契約と考えると分かりやすいでしょう。

• メリット：売却代金をまとまった一時金として一括で受け取れる。引っ越しが不要。買い手が見つかりにくい古家・狭小地でも対象になりやすい。年齢制限が原則ない。
• デメリット：所有権は買主に移るため、毎月家賃の支払いが発生する。売却価格は市場価格より低めになりやすい。契約によっては将来の買い戻しができない、または買い戻し価格が割高になる場合がある。

「まとまった資金がすぐに必要」「持ち家を資産として現金化しつつ、当面は住み続けたい」という方に向いている仕組みです。

3. リバースモーゲージとは？仕組みとメリット・デメリット

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関からお金を借り入れ、借りたお金は生きている間は返済せず、契約者が亡くなった後、自宅の売却などによって元金を一括返済する仕組みです。所有権は借入期間中も本人に残ります。

• メリット：所有権を持ったまま資金を得られる。多くの商品で毎月の返済は利息のみ、または利息すら不要な設計もあり、月々の負担を抑えられる。
• デメリット：多くの金融機関で年齢（おおむね55歳〜60歳以上）や物件の立地・種別（戸建て中心、地方は対象エリア外のことがある）に条件がある。長生きするほど借入残高が増え、担保評価額を超えるリスク（金融機関によっては相続人に請求されない契約もある）がある。将来、相続人が自宅を引き継げない可能性がある。

「所有権は手放したくないが、毎月の生活費・介護費用の足しにしたい」という方に向いている仕組みですが、取扱金融機関が都市部中心で、地方の物件は対象外となるケースがある点には注意が必要です。

4. リースバック vs リバースモーゲージ、何が違う？比較表

項目	リースバック	リバースモーゲージ
所有権	買主に移転	本人のまま
資金の受取方	売却代金を一括受取	融資枠から一括・分割で借入
毎月の支払い	家賃	利息のみ、または不要な商品も
年齢条件	原則なし	55〜60歳以上が目安
対象エリア・物件	比較的広い（古家・狭小地も可のことあり）	都市部中心。地方は取扱金融機関が限られる
相続への影響	売却済みのため相続財産に含まれない	死亡後に自宅売却等で一括返済が必要

※商品ごとに条件は大きく異なります。上表は一般的な傾向であり、契約前に必ず個別の商品説明書・契約書で確認してください。

5. どんな人がどちらに向いている？ケース別の考え方

リースバックが向いているケース

まとまった資金がすぐに必要な方、将来的には施設入居や住み替えを見据えていて「いずれは手放す前提」の方、年齢や物件の立地によってリバースモーゲージの審査対象にならない方には、リースバックが選びやすい方法です。

リバースモーゲージが向いているケース

自宅を子や孫に将来引き継がせたい気持ちが強くない、かつ月々の生活費・介護費用を少しずつ補いたい方には、所有権を維持できるリバースモーゲージが選択肢になります。ただし前述のとおり、取扱金融機関や対象エリアの条件を先に確認しておく必要があります。

どちらも「一度契約すると後戻りしにくい」制度です。ご家族（特に将来相続人になる方）を交えて、事前によく話し合っておくことをおすすめします。

6. 長崎で検討するときに気をつけたいこと

• リバースモーゲージは取扱金融機関が限られる：長崎県内で取り扱う金融機関・提携先は都市部に比べて少ない傾向があります。まずは取引のある地元金融機関や信用金庫に取扱いの有無を確認しましょう。
• リースバックは売却価格の妥当性を必ず確認する：市場価格より大幅に低い査定を提示する業者もゼロではありません。複数社の査定を比較し、家賃設定や買い戻し条件も含めて総合的に判断することが大切です。
• 相続を控えている場合は他の相続人への説明も必要：どちらの制度も、将来の相続財産や相続人の選択肢に影響します。契約前に家族間で共有しておくと、後々のトラブルを避けられます。

よくある質問（FAQ）

Q1. リースバックとリバースモーゲージ、両方使うことはできますか？

A. 制度上は別物ですが、同じ家に対して両方を同時に利用することは基本的にできません（リースバックは所有権を手放すため）。どちらか一方を選ぶ前提で検討してください。

Q2. マンションでもリバースモーゲージは使えますか？

A. 商品によっては戸建てのみを対象とし、マンションは対象外としている金融機関もあります。事前に対象物件の条件を確認する必要があります。

Q3. リースバック後、家賃が払えなくなったらどうなりますか？

A. 一般的な賃貸借契約と同様、家賃滞納が続けば契約解除・退去を求められる可能性があります。契約前に、将来にわたって無理なく払える家賃水準かを確認することが重要です。

Q4. 実家に住む親のために、子どもがリースバックやリバースモーゲージを検討できますか？

A. 契約者はあくまで物件の所有者（多くの場合ご本人）になります。子どもが手続きを手伝うことはできますが、本人の意思確認・判断能力が前提となる点にご注意ください。判断能力に不安がある場合は、成年後見制度の利用も検討が必要です。

Q5. 長崎でリースバックを取り扱っている会社はどこに相談すればいいですか？

A. リースバックは不動産会社が窓口になることが多く、査定から契約条件の説明まで対応可能です。まずは複数社に相談し、売却価格・家賃・買い戻し条件を比較することをおすすめします。当社でも無料相談を承っています。

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※本記事は一般的な解説です。個別の制度・条件・契約内容は、各取扱会社・金融機関または当社へご確認ください。