不動産売却を始める前に、
基礎知識をしっかり身につけましょう

不動産売却は、人生の中でも重要な決断のひとつです。その成功には、信頼できる不動産会社の選定と、必要書類や発生する費用について事前に理解しておくことが大切です。本ページでは、不動産売却にふさわしい不動産会社を選ぶポイントや、売却時に必要な準備についてわかりやすくご紹介しています。長崎市・福岡市地域密着の住まい∞Labo（運営：株式会社Rich）は、各種士業とのネットワークも充実しており、複雑な事情を抱える売却にも柔軟に対応し、成功へと導きます。

不動産会社を正しく選ぶためには

不動産を初めて売却する際、不動産会社の選定が成功の鍵となります。その会社が得意とする分野やこれまでの実績をしっかりと調べ、大切な資産である不動産の売却を安心して任せられるかどうかを確認することが重要です。ここでは、不動産会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントをご紹介します。

不動産売却をスムーズに進めるための重要なポイント

信頼できる担当者を見つける

不動産を売却する際には、「大手か中小か」といった会社の規模よりも、担当者が誠実に対応してくれるかどうかを重視することが重要です。相談時には、担当者との対話をしっかり行い、気になる点があれば遠慮なく質問してみましょう。信頼できる担当者であれば、丁寧かつ分かりやすい説明で納得のいく対応をしてくれるはずです。

不動産会社の実績や専門性を事前に確認する

不動産には、戸建て・土地・マンションなどさまざまな種類があり、広さ・築年数・地域・物件の状態によって、適した売却方法は異なります。例えば「駅近物件は仲介売却に向いている」「築年数が古い場合は不動産買取のほうが早期売却につながる」といったように、不動産会社は物件の特性を見極めながら最適な売却方法を提案します。

不動産売却を成功させるためには、売却手法に精通し、豊富な実績と知識をもつ信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

媒介契約は慎重に検討してから依頼する

不動産を売却する際には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれかを不動産会社と締結する必要があります。専属専任媒介契約および専任媒介契約は1社とのみ契約できますが、一般媒介契約では複数の会社と同時に契約することが可能です。

しかしながら、複数の会社に依頼すれば必ずしも有利とは限りません。不動産情報が複数の媒体に掲載されすぎることで、「売れ残りでは？」という印象を与えてしまうリスクもあります。そのため、物件に適した戦略で売却活動を行ってくれる不動産会社を見極め、信頼できる1社に絞って契約することが大切です。

相場より高すぎる査定額には注意しましょう

高額な査定価格が提示された場合でも、必ずしもその価格で売却できるとは限りません。なかには契約を獲得するために、実際の市場相場より高めの査定を提示する不動産会社もあります。そのような価格をうのみにしてしまうと、なかなか買い手がつかず売却が長期化し、最終的には価格を下げざるを得ない状況に陥ることもあります。

無駄な時間や労力を避けるためにも、高額査定を受けた際には、その根拠を具体的に説明してもらうことが大切です。納得できる根拠のある査定かどうかを見極めることが、スムーズな売却への第一歩となります。

媒介契約の種類を正しく理解しよう

不動産を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことが必要です。この契約は、売却活動の進め方や取り決めを明確にするためのものです。媒介契約書には、「売却希望価格」「販売活動の期間」「仲介手数料」「契約の解約・解除に関する条件」などが記載されます。

媒介契約について

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※1 行政指導は3ヶ月以内
※2 契約している不動産会社を仲介人に

税金について知ろう

登録免許税

住宅ローンの残債がある不動産を売却する際には、抵当権を抹消する手続きが必要です。この手続きに伴い発生するのが「登録免許税」です。登録免許税は、不動産1筆につき1,000円が課されるため、土地と建物の両方を売却する場合は、合計で2,000円の納税が必要となります。

印紙税

不動産の取引に関連して作成される文書には、税金が課される場合があります。とくに売買契約書を作成する際には、所定の収入印紙を貼付することで「印紙税」を納める必要があります。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得とは、不動産を売却した際に得られる利益のことを指します。この利益には、所得税および住民税が課税されます。ただし、売却価格が購入価格を下回っている場合は、譲渡所得が発生しないため、これらの税金はかかりません。また、譲渡所得の計算にあたっては、購入時や売却時にかかった諸費用を差し引くことが可能です。

不動産査定で確認される主なチェックポイントとは

建物の状態

査定時に最初に確認されるのは、建物の状態です。具体的には、築年数や建物面積、構造、間取りといった項目がチェックされます。一般的に、築年数が古くなるほど査定価格は下がる傾向があるため、高値で売却したい場合は、早めに売却活動を始めることがポイントです。

また、耐震性・防火性に優れた構造や、使いやすい間取りなどはプラス評価につながるため、査定時にはこれらの特長をしっかり伝えることが大切です。

建物内部の状態

建物内部の状態が悪い場合、査定額が下がる傾向があります。たとえば、雨漏りがある、冷暖房設備が老朽化しているなどの不具合は、評価を下げる要因となります。反対に、内部構造に問題がなく、設備も新しい場合は、査定額が高くなる可能性が高いと言えるでしょう。

外装の状態

不動産査定では、「外壁の塗装が剥がれていないか」や「屋根に苔や汚れが見られないか」など、外装の状態もしっかりチェックされます。査定を受ける前には、可能な範囲で外回りを清掃しておくと、印象が良くなるでしょう。

所有者や境界線

不動産査定の際には、「現在の所有者と売主が同一かどうか」や「隣接する土地との境界線が明確か」といった点も確認されます。原則として、不動産を売却できるのはその所有者本人に限られるため、相続した物件を売却したい場合は、まず所有者の確認を行い、必要に応じて名義変更の手続きを済ませておく必要があります。

また、隣地との境界が曖昧な場合は、正確な土地面積を把握できず、査定や売却に支障が出る可能性があります。そのような場合には、専門の測量業者に依頼して境界を明確にすることをおすすめします。

立地条件・周辺環境

「駅から近い」「近くにスーパーやコンビニがある」など、立地や周辺環境の利便性は、査定額を上げる大きなポイントになります。自宅から徒歩10分以内に公共交通機関や生活施設がそろっている場合は、査定時にその利便性をしっかりアピールすることが大切です。

土地の状態

長方形や正方形の土地は建物を建てやすく、使い勝手も良いため、査定で高く評価される傾向があります。一方で、三角形や台形など形が不規則な土地は、建築の制約が多くなることから、査定額が低くなりやすいといえます。

日照条件・風通し

南向きの物件は日当たりが良好なため、一般的に高い評価を受けやすい傾向があります。また、風通しの良い住宅は湿気がこもりにくく、カビやダニの発生を抑えられる点でも評価の対象となります。

家を建てた建設会社

家を建てた建築会社が査定時のチェック項目となることもあります。なかでも、知名度のある建築会社は保証内容が手厚い傾向があり、「信頼性が高い」として評価されやすくなります。