こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。

「空き家を持ち続けると年間いくらかかるの？」——相続した実家を手放すか残すか迷っている方から、よくいただく質問です。住んでいなくても固定資産税・火災保険・水道光熱費・管理費・修繕費と、年間で10万〜30万円ほどの費用が発生します。この記事では各項目の目安額を整理し、長崎での試算例とあわせて「持ち続けるか手放すか」を考える判断材料をお伝えします。

1. 空き家の年間維持費はざっくりいくら？

一般的な木造戸建て（土地100㎡前後・長崎市内）の空き家を想定した、主な費用の内訳です。

費用項目	年間の目安
固定資産税・都市計画税	約7万〜12万円
火災保険料	約2万〜5万円
水道・電気の基本料金	約2万〜3万円
管理費（代行利用の場合）	約5万〜6万円
修繕・草刈りなど	数万円〜（状態による）
合計	約15万〜30万円以上

使わない家でもこれだけの費用が毎年発生します。さらに「管理不全空き家」に指定されると固定資産税が跳ね上がるリスクも。次の章から項目ごとに詳しく見ていきましょう。

2. 固定資産税・都市計画税の目安

空き家でも土地と建物に固定資産税（税率1.4%）がかかります。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1に軽減されます。

長崎市での試算例

• 土地の固定資産税評価額：800万円 → 特例適用後 800万円×1/6×1.4%＝約1.9万円
• 建物の固定資産税評価額：300万円 → 300万円×1.4%＝約4.2万円
• 都市計画税（税率0.3%）：土地は1/3軽減 → 合計 約1.5万円
• 年間合計：約7.6万円

注意したいのは、2023年12月施行の改正空家法です。「管理不全空き家」として勧告を受けると住宅用地特例が外れ、土地の税額が最大で約4倍に跳ね上がります。上の例では土地だけで年間約7.5万円の増額になり、合計15万円を超える計算です。適切な管理を続けることが、税負担を抑えるうえでも重要です。

3. 火災保険料の目安と注意点

空き家でも火災保険への加入は欠かせません。人が住んでいない家は放火や漏電のリスクが高く、近隣への延焼で損害賠償の問題に発展することもあります。

目安は年間2万〜5万円。ただし空き家は「住宅物件」ではなく「一般物件」扱いになることが多く、通常の住宅より保険料が割高になったり、加入自体を断られるケースもあります。更新前に保険会社へ空き家であることを正しく告知しましょう。

4. 水道・電気の基本料金はいくら？

空き家の管理には月1回程度の換気・通水が必要です。そのため水道と電気は契約を残しておくのが一般的です。

• 電気（30A契約）：基本料金 月額 約900円 → 年間 約1.1万円
• 水道（長崎市・口径13mm）：基本料金 月額 約660円 → 年間 約0.8万円
• 合計：年間 約2万〜3万円

ガスは使わなければ閉栓して基本料金をゼロにできます。一方、水道を止めると排水トラップの封水が切れ、悪臭や害虫の原因になります。管理のために最低限の契約は残しておきましょう。

5. 管理費・修繕費の考え方

ご自身で管理する場合は、交通費と時間が主なコストです。長崎県内にお住まいなら月1回の見回りでガソリン代程度ですが、県外から帰省する場合は往復の交通費だけで数万円になることもあります。

管理代行サービスを利用する場合の相場は月額3,000〜10,000円（年間3.6万〜12万円）です。費用の比較と選び方はこちらの記事で詳しく解説しています。

修繕費は建物の状態によりますが、草刈り（年2〜3回）で1回1万〜3万円、屋根や外壁の部分補修で10万〜30万円など、予定外の出費にも備えが必要です。特に長崎は湿度が高く、雨漏りやカビが進行しやすい点に注意してください。

6. 持ち続けるか手放すか——3つの判断ポイント

空き家の維持費を踏まえ、次の3点で方向性を考えてみてください。

• 将来使う予定はあるか？——自分や家族が住む・賃貸に出す具体的な計画がなければ、維持費は「戻ってこないコスト」です。
• 建物の状態は？——築年数が古く修繕費がかさむ見込みなら、早めに売却したほうが手取りが多いケースがあります。
• 相続人の間で意見は一致しているか？——遺産分割が未了のまま放置すると、管理責任や費用負担でトラブルになりがちです。

「売るかどうか迷っている」段階でも、まずは査定で現在の価値を把握しておくと判断しやすくなります。

空き家の管理にお困りの方へ——住まい∞Laboでは、長崎県内（平戸市・佐世保市・離島を除く）の空き家を月1回訪問し、室内外の確認・換気・通水・写真報告を行う長崎県の空き家管理サービスを月額4,000円（税込）から承っています。

よくある質問（FAQ）

Q. 空き家の維持費が一番安くなるのはどんなケースですか？

近くに住んでいてご自身で管理でき、建物の状態が良好なケースです。管理代行費がかからず修繕も最小限で済むため、固定資産税と保険・光熱費の基本料だけで年間10万円前後に抑えられます。

Q. 管理不全空き家に指定されるとどうなりますか？

市から指導・勧告を受けると、住宅用地の固定資産税軽減特例が外れます。土地の税額が最大で約4倍になり、年間の維持費が大幅に増加します。詳しくは「管理不全空き家と固定資産税」をご覧ください。

Q. 空き家の維持費は確定申告で経費にできますか？

空き家を賃貸に出して家賃収入を得ている場合は、固定資産税・保険料・修繕費などを不動産所得の経費に算入できます。自己利用（空き家のまま保有）の場合は経費にできません。詳しくは税理士へご確認ください。

Q. 空き家を解体して更地にすれば維持費は下がりますか？

建物の火災保険や修繕費は不要になりますが、住宅用地の特例が外れるため土地の固定資産税は上がります。解体費用（木造で坪3万〜6万円が目安）もかかるため、解体前に売却査定と比較して判断するのがおすすめです。

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※本記事は2026年時点の制度・報道に基づく一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。