こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。家を売るとき、売買契約の次に来るのが「決済・引き渡し」です。当日は残代金の受け取り、住宅ローンの完済、登記の申請、鍵の受け渡しまでを1〜2時間ほどで一度に行います。「何を持っていけばいい？」「当日いくらかかる？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産売却の決済・引き渡し当日の流れと売主の持ち物・費用、前日までにやっておきたい準備を、長崎で相続した実家を売る方の目線も交えて整理します。

1. 決済・引き渡しとは？いつ・どこで・誰が集まる？

「決済」は買主から残代金を受け取ること、「引き渡し」は家の所有権と鍵を買主に渡すことです。実務ではこの2つを同じ日・同じ場所で同時に行うのが一般的です。お金だけ先に受け取る、鍵だけ先に渡すといったズレをなくし、売主・買主の双方を守るためです。

項目	一般的なケース
時期	売買契約から1〜2か月後（買主の住宅ローン審査期間による）
曜日・時間	平日の午前中（銀行と法務局が開いている時間に手続きを終えるため）
場所	買主が住宅ローンを借りる金融機関の応接室など
参加者	売主・買主・仲介会社・司法書士（金融機関の担当者）
所要時間	1〜2時間程度

長崎市内の取引でも、買主の借入先が市内の銀行や信用金庫であれば、その支店で行うケースが多くなります。

2. 決済当日の流れ｜6つのステップ

1. 本人確認と登記書類の確認：司法書士が売主・買主の本人確認を行い、登記に必要な書類がそろっているかを確認します。ここで問題がなければ次に進みます。
2. 買主の住宅ローン実行：司法書士の確認を受けて、金融機関が買主に融資を実行します。
3. 残代金と精算金の受け取り：売買代金から手付金を差し引いた残代金と、固定資産税の日割り精算金（マンションなら管理費等の精算金も）を、売主の口座に振り込んでもらいます。着金を通帳やネットバンキングで確認します。
4. 売主の住宅ローン完済：ローンが残っている場合は、受け取った代金でその場で一括返済し、金融機関から抵当権抹消の書類を受け取ります。
5. 諸費用の支払い：仲介手数料の残額や司法書士の報酬・登録免許税を支払い、領収書を受け取ります。
6. 鍵と関係書類の引き渡し：鍵一式や設備の取扱説明書などを渡し、「引渡確認書（受領書）」に署名します。司法書士はその日のうちに法務局へ所有権移転と抵当権抹消の登記を申請します。

ローンの完済と抵当権の抹消は、決済でもっとも大切な手続きです。抵当権が付いたままでは買主に引き渡せないためです。仕組みは抵当権抹消登記の記事で詳しく解説しています。

3. 売主の持ち物チェックリスト

書類が1つ欠けるだけで決済が延期になることもあります。前日までに次のものをそろえておきましょう。

• 登記識別情報（または登記済権利証）：紛失している場合は司法書士による本人確認などの別手続きが必要になるため、早めに相談を。
• 実印と印鑑証明書：印鑑証明書は発行から3か月以内のもの。
• 本人確認書類：運転免許証・マイナンバーカードなど。
• 住民票など：登記簿の住所と今の住所が違う場合に必要（住所変更登記を同時に行います）。
• 鍵一式：玄関・勝手口・物置・郵便受けなど。合鍵の本数も伝えます。
• 振込先の通帳と、ローン返済用の通帳・返済予定表。
• 建物の関係書類：建築確認済証・検査済証・図面・設備の取扱説明書・保証書など（あるもの）。

売却全体で必要な書類は、不動産売却に必要な書類リストにまとめています。

4. 当日に売主が支払う費用・受け取るお金

区分	内容	目安・ポイント
受け取る	残代金	売買代金－手付金
受け取る	固定資産税等の精算金	引渡し日以降の分を日割りで
支払う	住宅ローンの残債	繰上返済手数料がかかる金融機関も
支払う	抵当権抹消の登録免許税	不動産1個につき1,000円（土地1筆＋建物1棟で2,000円）
支払う	司法書士報酬	抹消・住所変更登記の分。事務所により異なる
支払う	仲介手数料の残額	契約時と引渡し時に半額ずつが多い

買主名義にする所有権移転登記の費用は、通常は買主の負担です。どの費用を誰が持つかは契約書で決まるため、決済の数日前に仲介会社から届く「精算書（清算書）」で金額を確認しておくと、当日あわてずに済みます。この精算書は、翌年の確定申告でも使うので大切に保管しましょう。

5. 前日までにやっておきたい準備と注意点

住宅ローンの一括返済は早めに申し込む

一括返済は、金融機関によって「○日前までに申込み」といった期限があります。決済日が決まったら、1〜2週間前を目安に借入先へ連絡し、返済額と抹消書類の受け取り方法を確認しておきましょう。

引越し・残置物の撤去・公共料金の手続き

引き渡しは「空の状態」で行うのが原則です。契約で残すと決めたもの以外は前日までに片付けます。電気・水道・ガスは引き渡し日で精算・解約できるよう、各社へ連絡しておきます。

最終確認は前日か当日の朝に

買主と一緒に、設備の動作や境界標、契約時と状態が変わっていないかを確認するのがおすすめです。引き渡し後に見つかった不具合の扱いは契約不適合責任の取り決めによるので、気になる点は引き渡し前に伝えておきましょう。

6. 相続した実家を引き渡すときの注意点

• 相続登記は決済前に済ませる：亡くなった方の名義のままでは買主へ名義を移せません（相続登記の記事）。
• 共有名義なら全員の手続きが必要：相続人全員が売主になります。県外にお住まいで当日来られない方は、司法書士による事前の本人確認や委任状の準備が必要になるため、日程が決まる前から相談しておくと安心です。
• 鍵の本数を確認する：親族や近所の方に合鍵を預けていないか、事前に回収しておきます。

買主が決まって引き渡しを迎えるまで、空き家の状態をきれいに保っておくことも大切です。住まい∞Laboでは、長崎県内（平戸市・佐世保市・離島を除く）の空き家を月1回訪問し、室内外の確認・換気・通水・写真報告を行う長崎県の空き家管理サービスを月額4,000円（税込）から承っています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 決済日は売主が決められますか？

売主・買主・金融機関・司法書士の都合を合わせて決めます。売買契約書に「○月○日まで」と期限が書かれることが多いので、引越しの予定がある場合は契約前に伝えておきましょう。

Q2. 決済当日、売主が行けないときはどうなりますか？

委任状で代理人に任せたり、事前に司法書士の本人確認を受けて書類を預けたりする方法があります。対応できるかは司法書士の判断によるため、早めに仲介会社へ相談してください。

Q3. 住宅ローンが残っていても売れますか？

売却代金でローンを完済できれば、決済当日に返済と抵当権抹消を同時に行えます。代金だけで完済できない場合は、手持ち資金を足すか、金融機関と相談する必要があります。

Q4. 残代金を現金で受け取ることはできますか？

可能な場合もありますが、高額の現金は持ち運びのリスクがあるため、売主の口座への振込が一般的です。着金をその場で確認してから鍵を渡します。

Q5. 引き渡しが終わったら、売主がやることはありますか？

火災保険の解約（未経過分の返戻金が出ることがあります）と、売却した翌年の確定申告です。3,000万円の特別控除などの特例も、申告して初めて使えます。

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出典：不動産登記令第16条・第18条（印鑑証明書の有効期間）、登録免許税法 別表第一（抵当権抹消登記の税額）ほか。本記事は2026年時点の制度に基づく一般的な解説です。

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