こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。2026年11月適用の住宅ローン金利が出そろいました。10年固定は大手5行のうち4行が引き下げ、フラット35も4カ月ぶりに低下しています。一方、日銀は10月の会合で政策金利1.25%を据え置き、12月の利上げを予想する声が多い状況です。「少し下がった今が動き時なのか」と迷っている長崎の方に向けて、今月の動きと判断のポイントを整理します。

1. 【速報】11月の住宅ローン金利はどうなった？3つのポイント

10月30日に大手銀行が、11月2日に住宅金融支援機構（フラット35）が、それぞれ11月の金利を公表しました。要点は次の3つです。

• 10年固定：大手5行のうち4行が引き下げ。5行の最優遇金利の平均は約3.9%で、前月より0.204%低下（平均の低下は4カ月ぶり）
• フラット35：最低金利が3.81%と、前月の3.83%から0.02%低下（4カ月ぶりの低下）
• 変動金利：新規借入向けの金利は大手5行とも据え置き

9月から10月にかけて上がり続けていた固定金利が、ひと息ついた形です。ただし、下がったとはいえ水準は1年前を大きく上回っています。「下落に転じた」と受け取るのは早いでしょう。

2. 10年固定金利は何%？大手5行の11月金利一覧

銀行	11月の10年固定（最優遇）	前月から
みずほ銀行	3.400%	引き下げ
三井住友銀行	3.700%	引き下げ
三菱UFJ銀行	3.890%	0.140%引き上げ
りそな銀行	4.065%	引き下げ
三井住友信託銀行	4.445%	引き下げ

引き下げた4行の下げ幅は0.140〜0.520%と報じられています。固定金利の目安になる長期金利（10年物国債の利回り）は、9月に3%を超えて約30年ぶりの高さになりました。その後、日米の株安で国債が買われ、2%台後半まで下がっています。今回の引き下げは、この長期金利の低下を反映したものとみられます。

表のとおり、同じ10年固定でも銀行によって約1%の差があります。3,000万円を借りると、この差だけで年間の利息に数十万円の違いが出ることもあります。1行だけで決めず、複数の金融機関を比べることをおすすめします。

※最優遇金利は審査結果・取引状況により異なります。長崎県内の地方銀行・信用金庫の金利は各金融機関にご確認ください。

3. フラット35の11月金利は3.81%｜それでも過去2番目の高さ

フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）の11月の最低金利は3.81%でした。わずかに下がったものの、2017年10月の制度改正以降では、10月の3.83%に次いで2番目に高い水準です。3%台は6カ月連続で、昨年末までは1%台だったことを考えると、この1年で返済の負担は大きく変わりました。

フラット35は前月の長期金利をもとに決まるため、12月の金利は11月の長期金利の動きに左右されます。

4. 日銀は1.25%据え置き｜12月利上げの可能性と変動金利への影響

日銀は10月29〜30日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25%程度に据え置きました。賛成8・反対1で、1.5%への利上げを提案した委員もいました。同時に公表した見通しでは、2027年度の物価上昇率を2.6%に引き上げています。会合前の民間エコノミスト調査では、次の利上げは「12月」を予想する声が大勢でした。

ここで注意したいのは、すでに変動金利で借りている方です。新規向けの変動金利は据え置かれましたが、9月の利上げを受けて、既存の借入の基準金利を見直す銀行があります。たとえば三菱UFJ銀行は12月1日を基準日として見直すと案内しています（実際に返済額へ反映される時期は、金利タイプや契約により異なります）。12月に追加の利上げがあれば、来年以降さらに上がる可能性もあります。

※返済額の見直しルール（5年ルール・125%ルールの有無など）は金融機関・契約により異なります。お手元の「ご返済のお知らせ」や金融機関でご確認ください。

5. 長崎で住み替え・売却を考えるときの注意点

これから買う・住み替える方

固定金利が少し下がった今月は、固定を選びたい方にとって比較的条件の良い月といえます。ただし、金利は申込時ではなく融資を実行する月の金利が適用されるのが一般的です。12月以降に引き渡しを迎える場合は、その月の金利で試算し直しておくと安心です。

今の家や相続した実家を売る方

買い手の多くは住宅ローンを使います。金利が高いと借りられる額が抑えられ、購入予算の上限が下がりやすくなります。長崎は坂や階段の多い住宅地も多く、もともと価格交渉が入りやすい物件が少なくありません。金利の動きだけで売り時を決めず、今の相場でいくらで売れるのかをまず確認しておくことが大切です。長崎の住宅地の基準地価は28年ぶりにプラスへ転じており、価格を支える材料もあります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅ローンの固定金利はこのまま下がっていきますか？

A. 断定はできません。今回の引き下げは長期金利の一時的な低下を受けたもので、日銀が利上げを続ければ再び上がる可能性があります。「下がるのを待つ」より、今の金利で無理なく返せるかを基準に考えるのが現実的です。

Q2. 11月の住宅ローン金利は、いつ申し込んだ人に適用されますか？

A. 多くの金融機関では、申込月ではなく融資を実行する月（引き渡し・決済の月）の金利が適用されます。11月中に決済する方が対象になるのが一般的です。詳しくは各金融機関にご確認ください。

Q3. 変動金利で借りています。今のうちに固定に変えるべきですか？

A. 固定金利は変動金利よりまだ高いため、切り替えると毎月の返済額が増えるケースが多いです。残りの借入額・残りの期間・家計の余力によって答えが変わるので、金融機関で両方の試算を出してもらい比べてみてください。

Q4. 金利が高いと家は売れにくくなりますか？

A. 買い手の借入額が抑えられるため、価格によっては検討者が減ることがあります。一方で、立地や状態が良い家は金利が高くても動いています。物件ごとに事情が違うため、まずは査定で相場を確認することをおすすめします。

Q5. 長崎で住み替えの相談はどこにすればいいですか？

A. 売却と購入の時期・資金計画をまとめて考える必要があるため、地域の相場に詳しい不動産会社と金融機関の両方に相談するのが確実です。当社でも、売却査定と住み替えのご相談を無料で承っています。

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出典：日本経済新聞（2026年10月30日）、共同通信（2026年10月30日）、朝日新聞（2026年11月2日）、三菱UFJ銀行「住宅ローン変動金利の基準金利見直し」ほか。本記事は2026年11月時点の報道・公表資料に基づく一般的な解説です。

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