こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。家を売るとき、その年の固定資産税は買主と「日割り」で精算するのが一般的です。ただ、「1月1日起算と4月1日起算で金額が違う」「受け取った精算金に税金がかかる」といった点は、意外と知られていません。

この記事では、固定資産税の精算のしくみと計算方法、売主が見落としやすい税務上の扱い、年末年始に引き渡すときの注意点を、長崎で相続した実家を売る方の目線で整理します。

1. 固定資産税は「1月1日の所有者」に1年分かかる

固定資産税（市街化区域では都市計画税も）は、毎年1月1日時点で登記簿上の所有者になっている人に、その年度の1年分が課税されます。年の途中で家を売っても、その年度の税金を市役所に納めるのは売主のままです。買主に納税通知書が届くのは翌年度からです。

そのため売主は、引渡し後の期間の分まで税金を負担することになります。この不公平をなくすため、引渡し日を境に日割りで分け、買主の負担分を売主が受け取るのが固定資産税の精算です。法律上の義務ではなく取引の慣行なので、精算の有無・方法は売買契約書で決めます。

2. 精算金はいくら？日割りの計算方法と計算例

計算式はシンプルです。

買主の負担額 ＝ 年税額（固定資産税＋都市計画税）× 引渡し日から年度末までの日数 ÷ 365日

年税額は、春ごろに届く納税通知書（課税明細書）で確認できます。たとえば年税額12万円の家を10月1日に引き渡す場合、起算日によって次のように変わります。

起算日	買主が負担する期間	買主の負担額（売主が受け取る額）
1月1日	10月1日〜12月31日（92日）	約30,246円
4月1日	10月1日〜翌年3月31日（182日）	約59,835円

※円未満切り捨てで計算。引渡し日をどちらの負担にするか、うるう年の日数、円未満の扱いは契約書の定めによります。

同じ家・同じ引渡し日でも、起算日が違うだけで約3万円の差が出ます。年税額の大きい土地や収益物件では、差はさらに広がります。

3. 起算日は1月1日と4月1日のどちら？違いと注意点

起算日は法律で決まっていません。課税の基準日に合わせる「1月1日」と、市町村の会計年度に合わせる「4月1日」の2通りがあります。全国的には1月1日起算が多く、関西圏などでは4月1日起算も見られるといわれます。長崎でも会社や契約によって異なるため、必ず契約書の条文で確認してください。

• 売主に有利になりやすいのは4月1日起算です（買主の負担期間が長くなるため）。
• 買主が4月1日起算に慣れている地域の方だと、交渉で話題になることもあります。どちらが正しいということはないので、契約前に合意しておくことが大切です。
• 都市計画税がかかる区域では、固定資産税と合わせて精算するのが一般的です。

4. 受け取った精算金は譲渡所得の「収入」に含まれる

売主がもっとも見落としやすいのがここです。精算金は「立て替えた税金が戻ってきただけ」と感じますが、税務上は売却代金の一部として扱われ、譲渡所得の計算で収入金額に含めます（国税庁タックスアンサーNo.3214）。

一方、売主が納めた固定資産税そのものは、譲渡所得の計算上の経費（譲渡費用）にはなりません。確定申告の際に精算金を書き漏らすと申告誤りになるため、売買代金とは別に精算金の額を控えておくことが大切です。決済時の精算書（清算書）に金額が載っているので、必要書類と一緒に保管しておきましょう。

金額としては小さくても、3,000万円の特別控除など特例を使う場合も含めて、申告の数字は精算金込みで組み立てます。詳しくは不動産売却後の確定申告の記事もご覧ください。

5. 年末年始・年度替わりに引き渡すときの注意点

12月の引渡しは「登記が年内に終わるか」

翌年度の固定資産税がだれにかかるかは、1月1日時点の登記名義で決まります。年内に所有権移転登記が申請されれば翌年度分は買主に、年明けにずれ込めば売主に納税通知書が届きます。法務局は12月29日〜1月3日が閉庁のため、年末ぎりぎりの決済は日程に余裕を持つことが大切です。

1月〜3月の引渡しは「今年度の税額がまだ分からない」

年明けに引き渡す場合、売主はその年度の納税義務者になりますが、新しい税額は春ごろの納税通知書が届くまで確定しません。そのため前年度の税額で精算し、後から差額は精算しないと取り決めるのが一般的です。評価替えの年（3年ごと）は税額が変わることがあるので、どう扱うかを契約前に確認しておくと安心です。

6. 相続した実家を売るときに確認しておきたいこと

相続した実家の売却では、次の点でつまずきやすくなります。

• 納税通知書がだれに届いているか：相続登記前は相続人代表者あてに届くことがあります。県外にお住まいの相続人が受け取っている場合、精算に使う課税明細書を早めに取り寄せておきましょう（相続した実家の固定資産税は誰が払う？）。
• 精算金の分け方：共有名義で売る場合、精算金も売却代金と同じく持分に応じて各相続人の収入になります。
• 未納の期がないか：分割納付の残りがあっても、精算とは別に売主側で納める必要があります。滞納があると売却手続きに支障が出ることもあります。

売るまでに時間がかかりそうなときは、その間の固定資産税や管理の手間も含めて考えることが大切です。住まい∞Laboでは、長崎県内（平戸市・佐世保市・離島を除く）の空き家を月1回訪問し、室内外の確認・換気・通水・写真報告を行う長崎県の空き家管理サービスを月額4,000円（税込）から承っています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 固定資産税の精算は必ずしなければいけませんか？

法律上の義務ではありませんが、不動産会社を通した売買ではほぼ必ず契約書に精算条項を入れます。個人間売買でも、トラブル防止のため取り決めておくのがおすすめです。

Q2. 精算金はいつ受け取りますか？

一般的には、残代金の決済（引渡し）の日に、売買代金と一緒に買主から受け取ります。金額は事前に精算書で確認します。

Q3. 精算金にも税金がかかるのですか？

精算金は譲渡所得の収入金額に含まれます。売却で利益が出る場合は、その分も含めて税額を計算します。3,000万円の特別控除などで税額がゼロになる場合でも、申告では精算金を含めて記載します。

Q4. 売った年の固定資産税の納税通知書は、引渡し後に誰が払いますか？

その年度分は、引渡し後に残っている期の分も含めて売主が市町村に納めます。買主の負担分は精算金としてすでに受け取っているため、二重払いにはなりません。

Q5. 起算日はこちらから指定できますか？

契約条件のひとつなので、買主との合意があれば決められます。仲介会社の契約書の雛形に入っていることが多いため、気になる場合は契約前に担当者へ確認しましょう。

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出典：国税庁 タックスアンサーNo.3214「土地や建物を売ったときの固定資産税等の精算金」ほか。本記事は2026年時点の制度に基づく一般的な解説です。

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