こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。住宅金融支援機構の全期間固定金利住宅ローン「フラット35」の2026年8月適用金利が、最低金利で3.290%となり、現行制度がスタートした2017年10月以降で過去最高を更新したと日本経済新聞が報じました。8月3日には大手銀行5行の10年固定金利も上昇するなど、住宅ローンの固定金利が全般的に上がっています。今回は、フラット35の特徴と、変動・10年固定との違い、長崎で住宅ローンを選ぶときに押さえておきたいポイントを解説します。

1. フラット35とは？全期間固定という特徴

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンで、最大の特徴は借入時に決めた金利が完済まで変わらない「全期間固定金利型」である点です。変動金利のように市場金利の変化で返済額が上下する心配がなく、返済計画を早い段階で確定できることから、家計の見通しを立てやすいローンとして選ばれています。

取扱金融機関によって金利がわずかに異なり、毎月「最低金利」から「最高金利」までの幅で公表されるのが特徴です。物件の融資率（借入額が住宅価格に占める割合）や、機構の技術基準に適合する住宅かどうかによっても金利が変わります。

2. 2026年8月、最低金利3.290%は現行制度で過去最高

日本経済新聞によると、2026年8月適用のフラット35（買取型・返済期間21年以上35年以下）の最低金利は3.290%となりました。これは前月からの上昇であり、現行制度が始まった2017年10月以降で最も高い水準です。8月3日に大手銀行5行が10年固定金利を引き上げた（平均3.698%、前月比+0.198ポイント）のと同じ流れの中で、全期間固定であるフラット35の金利にも上昇圧力がかかっている形です。

項目	動き
フラット35（8月・最低金利）	3.290%（現行制度で過去最高）
大手5行10年固定（8月・最優遇平均）	3.698%（前月比+0.198pt）
日銀政策金利（7/31時点）	1.0%で据え置き（利上げ継続姿勢）

同じ「固定金利の上昇」というニュースでも、フラット35と大手行の10年固定は仕組みが異なる別々の商品です。「10年後にまた金利が変わる商品」と「35年間ずっと変わらない商品」のどちらの金利が動いているのかを区別して見ることが大切です。

3. なぜ上がっている？長期金利上昇という背景

フラット35や10年固定など固定金利型の住宅ローンは、主に長期金利（10年物国債利回りなど）の動きに連動して決まります。日銀は2026年7月30〜31日の金融政策決定会合で政策金利を1.0%に据え置きましたが、市場では原油高や円安を背景とした物価上昇を受け、今後も追加利上げが行われるとの見方が強まっています。この「将来の利上げ観測」が長期金利を押し上げ、フラット35のような全期間固定金利にも先取りする形で反映されているとみられます。

一方、変動金利は主に短期の政策金利に連動するため、今回のフラット35・10年固定の上昇の影響は限定的で、多くの金融機関で反映は9〜10月以降になる見込みとされています。

4. 変動金利・10年固定との違いを比較

変動金利

金利は低めに設定されやすい一方、将来の利上げで返済額が増えるリスクがあります。今回の上昇局面では反映がまだ先で、当面の適用金利への影響は小さめです。

10年固定

当初10年間は金利が固定されますが、11年目以降は再び変動金利や、その時点の固定金利に切り替わります。「しばらくは固定で安心したいが、将来の見直しも視野に入れたい」方向けです。

フラット35（全期間固定）

完済までずっと金利が変わりません。今回のように借入時点の金利は上がっていますが、「借りたあとに金利が上がる心配をしなくていい」という安心感が最大のメリットです。金利上昇局面では、早めに検討・実行するほど有利な金利を確保しやすくなります。

5. 長崎で住宅ローンを選ぶときに考えたい3つの視点

• ①返済期間の長さ：フラット35は最長35年など長期の借入に向いており、月々の返済額を抑えたい方に適します。
• ②将来の金利変動への不安の大きさ：「返済額が変わるとやりくりが不安」という方は、金利水準が今より高くても全期間固定を選ぶ価値があります。
• ③物件の技術基準への適合：フラット35は省エネ性能などの基準を満たすと金利優遇（フラット35S等）が受けられる場合があります。中古住宅の購入や住み替えを検討中の方は、対象物件かどうか事前に確認しておくと選択肢が広がります。

住まい∞Laboでは、長崎で住み替え・売却をご検討の方向けに、提携金融機関やファイナンシャルプランナーのご紹介も行っています。「今のタイミングで借り換えるべきか」「新居の資金計画をどう組むか」など、不動産の売却・購入とあわせてご相談いただけます。

6. よくある質問（FAQ）

Q1. フラット35は今から申し込んでも今回の金利が適用されますか？

A. フラット35の適用金利は、原則として金融機関へ融資を申し込んだ月ではなく、住宅の引き渡し（融資実行）月の金利が適用されます。申込時点と実行時点で金利が異なる可能性があるため、最新情報は取扱金融機関に確認しましょう。

Q2. 変動金利からフラット35への借り換えは今からでも遅くないですか？

A. 金利は日々変動するため一概には言えませんが、「将来の金利上昇が不安」という方にとっては、フラット35の金利が過去最高とはいえ、今後さらに上がる可能性を踏まえて早めに比較検討する価値はあります。諸費用も含めたシミュレーションをおすすめします。

Q3. フラット35と民間銀行の全期間固定はどちらがいいですか？

A. どちらも「借入時の金利がずっと変わらない」という点は共通ですが、審査基準（フラット35は物件の技術基準に重点、民間は個人の信用力に重点）や団体信用生命保険の内容などが異なります。ご自身の状況に合わせて複数の選択肢を比較することをおすすめします。

Q4. 今後、フラット35の金利はまだ上がりますか？

A. 長期金利や市場動向次第であり、断定はできません。ただし市場では日銀の追加利上げ観測が強まっているとされており、今後の金融政策や物価動向を注視する必要があります。最新情報は日本経済新聞など信頼できる報道でご確認ください。

Q5. 中古住宅の購入でもフラット35は使えますか？

A. 使えます。ただし住宅金融支援機構が定める技術基準への適合が条件となり、物件によっては適合証明が必要です。長崎で中古住宅の購入・住み替えをご検討の場合は、対象物件かどうかも含めてご相談ください。

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出典：日本経済新聞「フラット35、8月最低金利3.290%に上昇 現行制度で最高」

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