こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。2026年6月の日本銀行金融政策決定会合で、政策金利が0.75％から1.00％へ引き上げられました。これは1995年以来、約31年ぶりの高い水準です。これを受けて、住宅ローンの変動金利は新規融資が2026年8月から、返済中の既存ローンも11月分から順次引き上げられる見通しとなっています。この記事では、今回の金利上昇がいつ・どのように反映されるのか、住み替えや売却を検討している方への影響、今からできる備えについて長崎の不動産・相続専門家の立場から解説します。

1. 日銀が政策金利を1.00％に引き上げ。何が起きた？

2026年6月15日・16日に開かれた日本銀行の金融政策決定会合で、政策金利が0.75％から0.25％引き上げられ、1.00％となりました。この決定を受け、大手銀行は住宅ローンの変動金利の基準となる短期プライムレートを0.25％引き上げています。市場では「年内の再利上げ」を予想する声もあり、次の利上げ時期を2026年12月とみて、年内に政策金利が1.25％に到達する可能性を指摘する見方も出ています。

2. 変動金利はいつから上がる？新規融資と返済中のローンの違い

変動金利型の住宅ローンは、基準金利の見直し時期が「これから借りる人」と「すでに返済中の人」で異なります。

対象	金利が反映される時期
これから新規で借りる方	2026年8月の新規融資分から順次反映
すでに返済中の方	2026年11月の返済分から順次反映（多くの銀行は年1回の見直し）

なお2026年7月時点では、固定金利は急騰が一服し、変動金利も全体としては「据え置き」の傾向が主流です。ただし一部のネット銀行が独自に先行して利上げに踏み切るなど、銀行によって対応にばらつきが出てきており、いずれ多くの銀行で反映が進むとみられます。

3. 変動金利が上がると月々の返済はどれくらい変わる？

多くの金融機関では「5年ルール」「125％ルール」により、金利が上がっても直ちに返済額が跳ね上がらない仕組みが設けられています。ただし、これらはあくまで毎月の返済額の急激な変動を抑える措置であり、金利上昇分の利息負担そのものがなくなるわけではありません。元金の減りが遅くなり、将来的にまとめて支払う「未払利息」が発生する可能性がある点には注意が必要です。借入額3,000万円・残期間30年のケースでは、金利が0.25％上がるだけでも、総返済額は数十万円単位で増えることがあります。

4. 「今のうちに売る・買う」は本当に得か？金利上昇局面での考え方

金利が上がる局面では「買主のローン返済負担が増える→購入希望価格が抑えられやすくなる」という流れが一般的です。住み替えで売却と購入を両方予定している方は、次のような視点で検討することをおすすめします。

• 売却を予定している方：買主の住宅ローン負担が増える前に、早めに売却活動を始めることで、より広い購買層に届けられる可能性がある
• 購入を予定している方：金利が上がる前に借入の事前審査だけでも進めておくと、実際に借りるタイミングでの選択肢を確保しやすい
• 売り先行・買い先行の判断：金利動向だけでなく、資金計画全体（つなぎ融資の要否など）とあわせて検討することが大切

5. 固定金利への借り換えは検討すべき？メリット・デメリット

メリット

• 今後の追加利上げの影響を受けず、返済額が確定して家計計画が立てやすくなる
• 「未払利息」が発生する心配がない

デメリット・注意点

• 2026年7月時点では10年・20年固定金利は銀行によって引き上げ・引き下げが分かれており、一律に「今が底値」とは言えない
• 借り換えには事務手数料・保証料など諸費用がかかるため、残期間や借入残高によっては効果が限定的な場合がある

借り換えが得かどうかは、残りの返済期間・借入残高・現在の金利差によって変わります。数年以内に売却を検討している場合は、借り換えよりも売却のタイミングを優先した方がよいケースもあるため、あわせて専門家に相談することをおすすめします。

6. 長崎で住み替え・売却を考えるなら

長崎市内でも、住宅ローンの金利動向を気にして「そろそろ動くべきか」と迷われる方が増えています。金利は今後もしばらく上昇局面が続くとみる市場の見方もあるため、売却・住み替えを検討している方は早めに情報収集を始めることが安心につながります。住まい∞Laboでは、金利動向を踏まえた資金計画のご相談から、査定・売却活動まで一貫してサポートしています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 変動金利は今すぐ上がりますか？

新規融資は2026年8月から、返済中のローンは多くの銀行で11月の返済分から順次反映される見通しです。ただし銀行ごとに見直し時期・対応が異なるため、契約中の金融機関に確認することをおすすめします。

Q2. 金利が上がると、今すぐ月々の返済額が増えますか？

多くの金融機関では「5年ルール」があり、返済額自体は5年間据え置かれるのが一般的です。ただし返済額に占める利息の割合が増え、元金が減りにくくなる点には注意が必要です。

Q3. 今のうちに家を売った方がいいですか？

一概には言えませんが、金利上昇で買主の購入余力が下がる前に売却活動を始めることには一定のメリットがあります。エリアの需要動向とあわせて、査定を受けたうえで判断することをおすすめします。

Q4. 固定金利に借り換えるべきですか？

残りの返済期間や借入残高、諸費用を踏まえて判断する必要があります。数年以内に売却の可能性がある場合は、借り換えより売却のタイミングを優先した方がよいこともあります。

Q5. 相談は無料ですか？

はい。住まい∞Laboでは資金計画のご相談・査定を無料で承っています。金利の動きを踏まえてどう動くべきか、お気軽にご相談ください。

出典：いえーる住宅研究所「【2026年7月】住宅ローン金利比較」、モゲチェック「住宅ローン金利2026年7月の最新動向」（2026年7月時点の情報）

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