古い家は「解体して売る」「そのまま売る」どちらが得？【長崎】｜お知らせ

1. 古家付き土地のまま売るメリット・デメリット

「古家付き土地」とは、建物が古くて資産価値がほとんどない状態のまま、土地とセットで売却する方法です。

メリット

解体費用を売主が負担せずに済む（買主が必要に応じて解体する）
建物が残っているため、固定資産税の「住宅用地の特例」を売却時まで維持できる
古民家風の外観やリノベーション需要が見込めるエリアでは、そのままの方が評価されることもある

デメリット

買主側が「解体費用・測量費用」を見込んで指値をしてくることが多く、価格交渉で不利になりやすい
住宅ローンを使う個人の買主が付きにくく、投資家や不動産会社が主な買い手になりやすい
1981年（昭和56年）以前の「旧耐震基準」の建物は、住宅ローン控除など各種優遇の対象外になる場合がある

2. 解体してから売る（更地）メリット・デメリット

メリット

土地の状態がはっきり分かるため、購入希望者が「建てやすさ」をイメージしやすく、内覧から成約までがスムーズになりやすい
住宅ローンを使ってマイホームを建てたい個人の買主にも売りやすくなる
老朽化した建物の倒壊・雨漏り・害虫などのリスクがなくなり、近隣トラブルの心配も減る

デメリット

解体費用（数十万円〜100万円以上）を売主が先に負担する必要がある
建物を取り壊すと、翌年から固定資産税の「住宅用地の特例」が外れ、税額が上がる可能性がある（詳しくは後述）
解体後すぐに売れるとは限らず、更地の状態で保有する期間が長引くリスクがある

夕暮れに玄関灯がともる古い住宅の外観

3. 解体費用の相場と「解体しても得しない」ケース

木造戸建ての解体費用は、延床面積や立地条件によって幅がありますが、一般的な目安は以下のとおりです。

構造	30坪程度の目安費用
木造	約100万円〜150万円
鉄骨造	約130万円〜200万円
鉄筋コンクリート造	約150万円〜250万円

長崎市内は坂道・狭小路地のエリアが多く、重機が入れずに手作業が増える現場では、この目安より費用が上振れすることもあります。特に「土地が狭い」「接道条件が悪く再建築が難しい」「そもそも需要が少ないエリア」の場合、解体費用をかけても売却価格に転嫁できず、手取り額がかえって減ってしまうケースもあるため、解体前に必ず不動産会社へ相談することをおすすめします。

4. 解体すると固定資産税が上がる？「住宅用地の特例」に注意

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税の課税標準額が最大で6分の1（200㎡までの部分）に軽減されています。建物を解体して更地にすると、この特例の対象から外れ、翌年から固定資産税・都市計画税が数倍に跳ね上がる可能性があります。年内に売却できる見込みが立っているかどうかを踏まえたうえで、解体のタイミングを検討することが重要です。

5. どちらが得か？判断の3つのポイント

立地・需要：戸建て需要が強いエリアなら更地の方が早く高く売れやすい。逆に投資家・買取業者が中心のエリアなら古家付きのままの方が有利な場合もある
建物の状態：再利用・リノベーションできる状態か、倒壊リスクがあるほど老朽化しているかで判断が変わる
売却までの見込み期間：すぐに売れる見込みがあるかどうかで、固定資産税の負担増リスクの大きさが変わる

最も確実なのは、解体前に不動産会社へ「このまま売った場合」と「解体して売った場合」の想定価格を両方査定してもらい、諸費用まで含めて比較することです。

6. 長崎市で古い家を売るときの注意点

長崎市は坂道や階段の多いエリア、幅の狭い道路に接する敷地が多く、建築基準法上の「再建築不可」に該当する土地も少なくありません。再建築不可の土地は更地にしても新築が建てられないため、解体してもかえって売却しづらくなることがあります。まずは現地を知る不動産会社に、再建築の可否や接道状況を確認してもらうことが第一歩です。住まい∞Laboでは、長崎市内の坂道・狭小地の取引実績をもとに、それぞれのケースに合った売却方法をご提案しています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 古い家は解体してから売るのと、そのまま売るのとどちらが早く売れますか？

一般的には更地の方が、住宅ローンを使う個人の買主にも売りやすく、早く成約しやすい傾向があります。ただし再建築不可の土地など例外もあるため、事前の調査が欠かせません。

Q2. 解体費用は売主と買主のどちらが負担するのが一般的ですか？

古家付きのまま売る場合は買主負担、解体してから売る場合は売主負担が一般的です。売買契約時にどちらの想定かを明確にしておくことがトラブル防止につながります。

Q3. 解体すると固定資産税は必ず上がりますか？

建物がなくなると「住宅用地の特例」が外れ、翌年から税額が上がるのが一般的です。ただし年内に売却できれば実質的な負担は限定的になるため、解体と売却のタイミングをあわせて検討することが大切です。

Q4. 空き家のまま放置するのと、解体するのとではどちらがリスクが高いですか？

管理が行き届かない空き家は「管理不全空家」に指定されると固定資産税の優遇が外れることがあり、放置のリスクも小さくありません。解体・古家付き売却のいずれにしても、早めに方針を決めることが結果的に負担を抑えることにつながります。

Q5. 査定だけでも相談できますか？

はい。住まい∞Laboでは「解体した場合」「そのままの場合」双方の想定価格を無料で査定しています。まずは現状のままお気軽にご相談ください。

出典：解体無料見積ガイド「木造の解体費用相場」、HOME4U「30坪の家の解体費用」（2026年7月時点の情報）

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まとめ・無料相談のご案内

住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。

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※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。

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