こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。相続や住み替えで住まなくなった実家について、「空き家を貸す」という選択肢と「売却する」という選択肢のどちらがいいか、迷っている方から相談を受けることが増えています。結論から言うと、正解は一つではなく、築年数・立地・ご家族の今後の意向によって向き不向きがあります。この記事では、空き家を「貸す」場合と「売る」場合のメリット・デメリットを整理し、判断のポイントと賃貸に出す際の注意点を、長崎で実際の相談に携わってきた立場から解説します。

1. 空き家を「貸す」メリット・デメリット

メリット

• 毎月の家賃収入という継続的な資産になる
• 売却と違って所有権を手放さずに済み、将来自分や家族が住む選択肢を残せる
• 人が住み続けることで建物の傷みが進みにくく、管理不全空家の指定リスクを避けやすい

デメリット

• 入居前のリフォーム・修繕費用がかかる場合がある
• 借主が見つからない「空室リスク」や、家賃滞納・原状回復トラブルなど賃貸経営特有の手間が発生する
• 相続した空き家を賃貸に出すと、後述する「相続空き家の3000万円特別控除」が使えなくなる場合がある

2. 空き家を「売る」メリット・デメリット

メリット

• まとまった現金をすぐに手にでき、管理の手間や固定資産税の負担から解放される
• 相続空き家の3000万円特別控除など、税制上の優遇を活用できる可能性がある
• 空室リスクや将来の資産価値下落を心配する必要がなくなる

デメリット

• 一度売却すると、後から「やはり手元に残しておけばよかった」と思っても取り戻せない
• 継続的な収入は得られず、売却益に対して譲渡所得税がかかる場合がある

3. 「貸す」か「売る」か、判断の4つの基準

基準	「貸す」が向くケース	「売る」が向くケース
立地・賃貸需要	駅・学校・職場に近く入居者が見込める	賃貸需要が乏しいエリア
建物の状態	大きな修繕なしで貸し出せる	老朽化が進み修繕費用がかさむ
資金ニーズ	まとまった現金が今すぐ必要ではない	相続税の納税など、まとまった資金が必要
将来の利用予定	将来自分や家族が住む可能性がある	今後住む予定がまったくない

4. 貸す場合に必ず確認すべき注意点

1. リフォーム費用と回収期間のバランス：設備更新にかかる費用を家賃収入で何年で回収できるか、事前にシミュレーションする
2. 管理会社に委託するかどうか：入居者募集・家賃回収・トラブル対応を自分で行うか、管理会社に任せるかで手間と収益性が変わる
3. 旧耐震基準の建物に注意：1981年以前に建てられた建物は、耐震性やローン特約の面で借り手が見つかりにくくなることがある
4. 将来売る可能性も残しておくか：将来的に売却も検討するなら、定期借家契約にしておくと契約満了後に確実に明け渡しを受けられる

5. 相続空き家の3000万円特別控除との関係

相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例があります。この特例は「相続した空き家を人に貸さず、更地または耐震性のある状態で売却すること」などが条件になっており、一度賃貸に出してしまうと適用できなくなるケースがあります。「まず貸してみて、様子を見てから売る」という進め方をお考えの場合は、この特例の適用期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）も踏まえて、先に不動産会社や税理士へ相談することをおすすめします。

6. 長崎市で空き家を貸す場合の賃貸需要

長崎市内は、大学・専門学校周辺や市街地に近いエリアでは単身・ファミリー向けの賃貸需要が一定数あります。一方で、坂道・階段の多いエリアや郊外の一戸建ては、賃貸としての需要が限られる場合もあります。「貸せば必ず収益になる」とは限らないため、まずは周辺の賃貸相場と入居者の見込みを客観的に確認することが大切です。住まい∞Laboでは、売却査定だけでなく、賃貸に出した場合の想定収支もあわせてご相談いただけます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 空き家を貸すと固定資産税は変わりますか？

人が住み続けることで「住宅用地の特例」の対象であり続けるため、更地にするよりは税負担が抑えられます。ただし賃貸経営に伴う所得には別途所得税・住民税がかかります。

Q2. 相続した空き家の3000万円特別控除は、賃貸に出すと使えなくなりますか？

要件によっては使えなくなる場合があります。将来売却も視野に入れているなら、賃貸に出す前に必ず税理士または当社へご相談ください。

Q3. 賃貸に出す前にリフォームは必須ですか？

必須ではありませんが、水回りなど傷みが目立つ箇所を最低限整えるだけで、入居希望者の反応が大きく変わることが多いです。費用対効果を見ながら判断します。

Q4. 借主が見つからないリスクが心配です。

エリアの賃貸需要を事前に調べることでリスクは抑えられます。周辺の賃貸相場や成約実績を確認したうえで、貸すかどうかを判断することをおすすめします。

Q5. 一度貸してから、やっぱり売ることはできますか？

可能ですが、入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）は買い手が限られる場合があります。将来売る可能性が高い場合は、定期借家契約にしておくと選択肢を残しやすくなります。

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