こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「家を売りたいけれど、住宅ローンがまだこんなに残っている」——長崎市で売却のご相談を受けていると、査定額よりも住宅ローンの残債の方が多い「オーバーローン」の状態に悩まれている方によくお会いします。結論から言うと、オーバーローンでも売却する方法はいくつかあります。この記事では、その具体的な選択肢と進め方を解説します。

1. オーバーローンとは｜なぜ売却価格よりローンが多くなるのか

オーバーローンとは、不動産の売却価格（査定額）よりも、住宅ローンの残債の方が多い状態のことです。反対に、売却価格の方が残債より多い状態は「アンダーローン」と呼ばれます。オーバーローンになる主な原因は次のとおりです。

• 購入直後の売却：ローンを組んだばかりで元金がほとんど減っていない
• フルローン・オーバーローンで購入していた：頭金なし、または諸費用まで借り入れていた
• 地価や建物価値の下落：購入時より周辺相場が下がった
• 建物の経年劣化：木造住宅は特に価値が下がりやすい

オーバーローンだからといって売却をあきらめる必要はありません。まずは正確な状況を把握することが第一歩です。

2. 売却前にまずやるべきこと｜残債と査定額の確認

売却の方針を決める前に、次の2つの数字を正確に把握しましょう。

確認すること	確認方法
住宅ローンの残債（残っている借入額）	金融機関に「残高証明書」を発行してもらう、またはネット銀行なら明細で確認
不動産の売却査定額	不動産会社に無料査定を依頼（複数社に依頼して相場感をつかむのがおすすめ）
諸費用（仲介手数料・抵当権抹消費用など）	不動産会社に見積もりを依頼

「残債－査定額－諸費用」がプラスであれば、その差額をどう埋めるかが次のステップになります。差額が大きいほど選択肢は限られてくるため、早めに確認するほど対策の幅が広がります。

3. 差額を自己資金で埋めて売却する方法

住宅ローンには通常、不動産に設定された「抵当権」を、売却時に全額返済して抹消するという条件があります。そのため、貯蓄や退職金など自己資金で差額を埋めて完済できるのであれば、通常の「一般売却」として進められます。この場合、市場価格に近い金額で時間をかけて買主を探せるため、比較的高値での売却が期待できるのがメリットです。差額が数十万円〜100万円台程度であれば、自己資金での完済を検討される方が多い印象です。

4. 自己資金で埋められないときは「任意売却」

自己資金で差額を埋められない場合は、金融機関の同意を得て、残債が残ったまま抵当権を外してもらい売却する「任意売却」という方法があります。任意売却では、売却後に残った残債を分割返済していく形になり、金融機関との交渉が必要になるため、実績のある不動産会社のサポートが重要です。当社では任意売却についても個別にご相談を承っています。手続きの流れや金融機関との交渉の考え方は、以下の関連記事でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

5. 住み替えの場合は「住み替えローン」という選択肢も

「オーバーローンだが、家を売って住み替えたい」という場合は、住み替えローン（買い替えローン）という選択肢もあります。これは、売却時に残った旧居の住宅ローン残債を、新居の住宅ローンに上乗せして借り入れる仕組みです。新居のローンに旧居の残債分が加わるため月々の返済額は増えますが、自己資金がなくても住み替えを実現できる点がメリットです。ただし、金融機関の審査は通常の住宅ローンより厳しくなる傾向があり、取り扱う金融機関も限られます。長崎エリアでの取り扱い状況は金融機関によって異なるため、当社では提携する金融機関の情報もあわせてご案内しています。

よくある質問（FAQ）

Q1. オーバーローンかどうか、まず何を確認すればいいですか？

金融機関に住宅ローンの残高証明書を発行してもらい、不動産会社に無料査定を依頼して、残債と査定額を比較してください。

Q2. 自己資金がまったくない場合、売却はあきらめるしかないですか？

いいえ、金融機関の同意を得て残債付きのまま売却する「任意売却」という方法があります。まずは不動産会社にご相談ください。

Q3. 任意売却をすると信用情報に影響しますか？

任意売却は住宅ローンの返済が困難になった状況で行われることが多く、その経緯次第では信用情報に影響する場合があります。個別の状況によって異なるため、早めのご相談をおすすめします。

Q4. 住み替えローンを使うと、必ず借り入れできますか？

審査は通常のローンより厳しく、取扱金融機関も限られるため、必ず借りられるとは限りません。事前に金融機関への相談が必要です。

Q5. まず何から相談すればいいですか？

まずは無料査定で「今いくらで売れるか」を把握することから始めましょう。残債と照らし合わせたうえで、最適な進め方をご提案します。

関連記事

• 任意売却とは？住宅ローンが払えないときの選択肢【長崎】
• 住み替えで「売り先行」と「買い先行」どちらが安全？【長崎】
• 住宅ローンの「借り換え」はいつ検討すべきか【長崎】
• 売れない不動産には理由がある｜長く売れない家の特徴【長崎】
• 住宅ローン完済後の「抵当権抹消登記」を忘れていませんか？【長崎】

まとめ・無料相談のご案内

住まい∞Labo（株式会社Rich）は、長崎市を中心に「不動産売却」と「相続」のお悩みをワンストップでサポートする専門会社です。「何から始めればいいか分からない」「売るかどうか迷っている」——そんな段階のご相談こそ大歓迎です。査定・ご相談はすべて無料。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な選択をご提案します。

長崎で不動産・相続のことなら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

💬 LINEで簡単！4ステップで売却査定

📞 お電話：095-872-7872（営業時間 10:00〜18:00／定休日 火曜・水曜）

— 住まい∞Labo 株式会社Rich／那須井

※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。