親が認知症に｜成年後見と不動産売却の注意点【長崎】｜お知らせ

1. なぜ認知症になると不動産を売れなくなるのか

不動産の売買契約は、売主本人が「内容を理解し、判断したうえで署名・押印する」ことが前提の法律行為です。認知症が進み判断能力が十分でないと医師や公証人に判断されると、たとえ実の子どもであっても、代わりに実印を押して契約を結ぶことはできません。委任状を書いてもらおうとしても、本人に契約内容を理解する能力がなければ、その委任状自体が無効と判断されるおそれがあります。

結果として、実家が空き家のまま放置されたり、施設入居費用が必要なのに預金を動かせなかったりと、家族が身動きを取れなくなるケースが少なくありません。こうなってから使える手段が「成年後見制度」です。

2. 成年後見制度とは｜法定後見と任意後見の違い

成年後見制度には大きく2種類あります。

法定後見制度

すでに判断能力が低下した後に、家族などが家庭裁判所に申し立てて後見人を選んでもらう制度です。判断能力の程度に応じて「後見・保佐・補助」の3類型に分かれ、財産管理や契約行為を後見人が本人に代わって行います。認知症が進んでから利用するのは、基本的にこの法定後見です。

任意後見制度

本人がまだ元気なうちに、将来判断能力が落ちたときに備えて「誰に後見人を頼むか」をあらかじめ公正証書で契約しておく制度です。家族信託と並んで、事前に決めておける生前対策の一つですが、すでに認知症の症状が出てしまった後では利用できません。

つまり「今まさに親が認知症で困っている」というご相談の多くは、任意後見ではなく法定後見の話になります。

家庭裁判所など官公庁の建物イメージ

3. 「居住用不動産」の売却には家庭裁判所の許可が必要

法定後見人が選ばれても、それだけで自由に不動産を売却できるわけではありません。本人が住んでいた（または住んでいる）自宅は「居住用不動産」として特別に扱われ、売却・賃貸・抵当権設定などを行う前に家庭裁判所の許可が必須です（民法859条の3）。これは、後見人が本人の生活基盤を安易に処分してしまわないよう保護するための仕組みです。

手続きの大まかな流れ

家庭裁判所へ後見開始の審判を申し立てる（本人の判断能力の程度により後見・保佐・補助を判定）
後見人（家族または弁護士・司法書士等の専門職）が選任される
売却先・価格・売却理由（施設費用の捻出など）を明確にし、居住用不動産処分許可の申立てを行う
許可が下りて初めて、正式な売買契約・決済へ進める

申立てから後見人選任までは早くても1〜2ヶ月、居住用不動産の処分許可までさらに時間がかかることが一般的です。「急いで売りたい」というご事情がある場合は、逆算してできるだけ早く動き出す必要があります。

4. 成年後見制度のメリット・デメリット

項目	内容
メリット	本人の財産・生活を法的に守れる／不動産売却など法律行為が可能になる
デメリット	家庭裁判所への申立てや専門職後見人への報酬など費用がかかる／一度開始すると本人が亡くなるまで原則継続／家族の自由な財産管理はできなくなる

後見人には家族がなれることもありますが、財産状況によっては家庭裁判所の判断で弁護士や司法書士など専門職が選ばれ、その場合は月々の報酬が発生し続けます。「不動産を売ったらすぐ終わり」という制度ではない点も押さえておく必要があります。

5. 家族信託や生前贈与との違い・今からできる備え

今回のように認知症が進んでからでは、選べる対策は法定後見に限られます。逆に言えば、親がまだ元気なうちであれば、選択肢はもっと広がります。

家族信託：不動産の管理・処分権限をあらかじめ子どもなど信頼できる家族に託しておく契約。判断能力が落ちた後も、信託契約の範囲内で不動産の売却が可能
任意後見契約：将来の後見人をあらかじめ公正証書で決めておく
生前贈与や遺言書の作成：財産の行き先を早めに整理しておく

「まだ元気だから大丈夫」と思っているうちに判断能力が落ちてしまい、結果として法定後見しか選べなくなったというご家庭を、長崎でも数多く見てきました。親御さんが70代を迎えたタイミングは、不動産の将来について家族で話し合う一つの目安です。

よくある質問（FAQ）

Q. 家族が後見人になれば、すぐに実家を売れますか？

A. いいえ。後見人に選ばれても、居住用不動産の売却には別途、家庭裁判所の許可が必要です。売却理由・価格の妥当性などが審査されます。

Q. 施設に入居していて、もう住んでいない実家でも許可は必要ですか？

A. 必要です。「現在住んでいるか」だけでなく、過去に生活の本拠であった住宅や、将来住む可能性がある住宅も「居住用不動産」に含まれると判断される場合があります。個別の判断は専門職にご確認ください。

Q. 成年後見の申立てから売却完了までどのくらいかかりますか？

A. ケースによりますが、後見人選任までに1〜2ヶ月、その後の居住用不動産処分許可の申立てから許可が下りるまでさらに数週間〜1ヶ月程度かかることが一般的です。売却活動自体は許可後に本格化するため、全体では数ヶ月単位のスケジュールを見ておく必要があります。

Q. 後見人がついた状態でも不動産会社に相談できますか？

A. もちろん可能です。むしろ「家庭裁判所に提出する売却価格の妥当性」を示すためにも、早い段階で査定を取っておくことをおすすめします。当社でも後見人・専門職の方からのご相談に対応しています。

Q. 認知症の親の代わりに、子どもが実印で契約してしまってもよいですか？

A. 本人の判断能力が失われている状態での代筆・代理契約は無効となるリスクが高く、後のトラブルの原因になります。必ず正規の後見制度の手続きを踏んでください。

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※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、税理士等の専門家または当社へご確認ください。

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