こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「兄弟で相続した実家が共有名義のままで、自分だけ先にお金にしたい」「共有者の一人と連絡が取れず、話が全く進まない」——長崎市でもこうしたご相談は少なくありません。実は共有持分は、他の共有者の同意がなくても、自分の持分だけを単独で売却できます。この記事では「持分売却」の仕組みと、通常の売却との違い・注意点を解説します。

1. 「共有持分」だけの売却とは？同意が不要な理由

兄弟で実家を相続した場合など、不動産を複数人で所有する状態を「共有」といい、各共有者が持つ権利の割合を「共有持分」と呼びます。不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分名義の持分だけを売却するのであれば、民法上、他の共有者の同意は不要です。自分の財産を自分の判断で処分する権利（処分権）が、各共有者に個別に認められているためです。「共有者の一人が売却に反対している」「連絡先が分からず話し合いができない」といった状況でも、自分の持分だけなら第三者に売却できる、というのがこの制度の特徴です。

2. どんな人が持分売却を検討する？よくあるケース

実際のご相談で多いのは、次のようなケースです。

• 相続した実家を兄弟で共有しているが、活用方針が合わない：一人は「貸したい」、もう一人は「売りたい」で話が進まない
• 離婚後、元配偶者と共有名義のままの不動産がある：連絡を取りたくない、または取れない状況
• 固定資産税や管理の負担だけ続いている：使っていない不動産の持分を早く手放したい
• 共有者の一人が認知症や行方不明で意思確認ができない：不動産全体の売却手続きが事実上止まっている

こうした「話し合いが進まない」状況を打開する手段として、持分だけを先に現金化するという選択肢が検討されます。

3. 持分売却の流れと相場（通常売却との違い）

持分売却の主な売却先は、一般の個人（マイホーム目的の買主）ではなく、共有持分を専門に扱う買取業者です。一般の買主は「他人と共有した状態で不動産を使う」ことを敬遠するため、通常の不動産仲介市場での買い手はほとんど見つかりません。流れとしては、①複数の買取業者・不動産会社に査定を依頼→②査定額・条件を比較→③売買契約→④持分移転登記、という手順が一般的です。売却価格は、不動産全体の評価額に持分割合を掛けた金額より低くなるのが通常で、目安として本来の評価額の5〜7割程度になるケースが多いとされています。これは、買主が共有関係のリスク（他の共有者との交渉や共有物分割訴訟の可能性）を織り込んで価格を設定するためです。

4. 持分売却のリスク・デメリット

持分売却には便利さの裏にリスクもあります。まず、売却額が本来の評価額より低くなりやすい点。急いで現金化したい場合でも、複数社から見積もりを取らずに1社だけで決めてしまうと、相場より大幅に安く買い叩かれる可能性があります。また、持分を買い取った第三者（多くは不動産買取業者）が、残りの共有者に対して自分の持分の買取や、不動産全体の分割（共有物分割請求）を求めてくるケースもあり、結果的に他の共有者とのトラブルの火種になることもあります。「自分は関係を清算できても、残された家族が困る」という事態は避けたいところです。

5. 後悔しないための進め方

持分売却は法的に可能ですが、まずは他の共有者と話し合い、不動産全体を通常の市場で売却する方法が取れないか検討するのが基本です。全体を売却できれば、市場価格に近い金額で、かつ共有者全員が納得しやすい形で解決できます。話し合いがどうしても進まない場合は、家庭裁判所の調停や「共有物分割請求訴訟」という選択肢もあり、これは裁判所の判断で共有関係そのものを解消する手続きです。持分だけの売却を検討する前に、当社のような不動産会社に相談いただければ、他の共有者との調整も含めた最適な進め方をご提案できます。急いで買取業者に持分を売る前に、一度専門家に相談することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 共有者に内緒で自分の持分だけ売ることはできますか？

法的には可能です。ただし、後々のトラブルを避けるためにも、事前に他の共有者へ事情を伝えておくことが望ましいです。

Q2. 持分だけ売ると価格はどのくらい下がりますか？

買主が共有関係のリスクを織り込むため、本来の評価額（持分割合分）の5〜7割程度になることが多いとされています。業者によって差が大きいため、複数社の査定比較が重要です。

Q3. 共有者の一人が認知症の場合、持分だけなら売れますか？

自分の持分であれば売却できますが、不動産全体を売却するには成年後見制度の利用など別の手続きが必要になります。個別の状況に応じたご相談をおすすめします。

Q4. 持分を買い取った業者が他の共有者に何か請求してくることはありますか？

あります。買取業者が残りの共有者に持分の買取や共有物分割請求を持ちかけるケースがあり、結果的に家族間のトラブルに発展することもあります。

Q5. 持分売却より先に検討すべきことはありますか？

まずは他の共有者との話し合いで不動産全体を通常売却できないか検討することをおすすめします。それが難しい場合の選択肢として持分売却や共有物分割請求があります。

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