こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。2024年4月の「相続登記の義務化」はご存知の方が増えてきましたが、2026年4月からは、所有者本人の「住所・氏名の変更登記」も義務化されたことはあまり知られていません。引っ越しや結婚で住所・氏名が変わったのに登記を放置していると、こちらも過料の対象になります。あわせて、相続人が全国の所有不動産を一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」も始まりました。この記事では、2つの新しいルールを長崎で相続手続きをお手伝いしてきた立場から分かりやすく整理します。

1. 相続登記の義務化、おさらい

2024年4月1日から、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務が課されています。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり、施行前に発生していた相続にも適用されるのが特徴です。相続登記そのものの必要書類・実費の目安、自分でやるか司法書士に頼むかの判断基準は相続登記の必要書類・費用まとめ｜自分でできる？司法書士に頼むべき？で詳しく解説していますので、今回はその延長線上にある「住所等変更登記」の義務化について解説します。

2. 2026年4月スタート「住所等変更登記」の義務化とは

相続登記の義務化とセットで進められてきた不動産登記法改正のもう一つの柱が、所有者の住所・氏名（法人の場合は本店・名称）に変更があった場合の変更登記の義務化です。2026年4月1日から施行されており、変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。これまでは住所や氏名が変わっても登記簿の記載を更新しないまま放置されるケースが多く、「登記簿の名義人と現在の連絡先が一致しない」ことが所有者不明土地問題の一因になっていました。今回の改正はこの問題に直接対応するものです。

3. 過料5万円の対象になるケース・ならないケース

状況	対応
引っ越しで住所が変わった	変更日から2年以内に住所変更登記が必要。放置すると正当な理由がない限り過料5万円以下の対象
結婚などで氏名が変わった	同様に2年以内の変更登記が必要
相続した不動産の名義がすでに古い住所のまま	相続登記の義務化とあわせて、被相続人・相続人双方の住所履歴を整理する必要がある
DV被害等で住所を公開したくない事情がある	支援措置により登記簿に代替の連絡先を記載できる制度が別途用意されている

なお、マイナンバーと登記情報を連携させることで、住所変更を自動的に登記に反映する仕組み（職権登記）も導入されており、対象者は原則として自分で申請する手間が省けます。ただし連携には本人の了承（検索用情報の申出）が前提となるため、心当たりのない方は法務局・司法書士に確認しておくと安心です。

4. 「所有不動産記録証明制度」で何が分かるのか

2026年2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」は、特定の人が登記簿上の名義人になっている不動産を、全国どこの法務局窓口でも一覧照会できる制度です。相続が発生した際、「亡くなった親がどこにどんな不動産を持っていたか把握できない」という悩みは非常に多く、これまでは名寄帳を市区町村ごとに取り寄せるなど手間のかかる調査が必要でした。この制度により、法務局（登記所）に請求すれば、氏名・住所などをもとに名義人になっている不動産の一覧証明書を取得できるようになり、相続財産の把握が格段に楽になります。

5. 相続の場面でどう使えばいいか

• 相続財産の全体像を早期に把握する：遺産分割協議の前に「所有不動産記録証明書」を取得すれば、見落としを防げる
• 遠方の不動産の見落としに気づける：県外・実家以外の土地を親が保有していたケースも把握しやすくなる
• 相続登記・住所変更登記をあわせて確認する：証明書で把握した不動産について、名義や住所が最新か確認し、必要な登記をまとめて進める

当社でも、相続不動産の調査から登記手続き（提携司法書士のご紹介）、その後の売却・活用まで一貫してサポートしています。「何から手をつければいいか分からない」という段階でのご相談も歓迎です。

よくある質問（FAQ）

Q1. すでに住所が変わっているのに登記していません。今すぐ過料になりますか？

施行日（2026年4月1日）から2年間の猶予があり、施行前からの変更についても同様に猶予期間内での対応が求められます。すぐに過料になるわけではありませんが、早めの手続きをおすすめします。

Q2. 所有不動産記録証明制度は誰でも使えますか？

請求できるのは名義人本人のほか、相続人など一定の利害関係人です。相続の場面では、戸籍謄本等で相続関係を証明することで請求が可能です。

Q3. 職権登記（マイナンバー連携）を利用すれば自分で手続きしなくていいのですか？

連携の申出をしている場合は住民基本台帳の情報をもとに法務局側で変更登記される仕組みですが、対象や運用には条件があります。心配な場合は司法書士や法務局に確認することをおすすめします。

Q4. 相続登記と住所変更登記、両方が必要な場合はどうすればいいですか？

状況によりまとめて手続きできる場合があります。提携する司法書士と連携してご案内できますので、まずはご相談ください。

Q5. 相続した不動産をこの機会に売却したい場合も相談できますか？

もちろんです。登記の手続きとあわせて、売却や活用のご相談も無料で承っております。

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※本記事は一般的な解説です。個別の制度・税額・手続きは、司法書士等の専門家または当社へご確認ください。

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