こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「登記簿を見たら、名義が曾祖父の代のままだった」——長崎市内でも、実家や山林を相続する際にこうした古い不動産に出会うご相談が少なくありません。結論から言うと、こうした不動産を「今までどおりそのまま」にしておくことは、法律上できなくなっています。この記事では、何十年も名義が変わっていない不動産で何が起きているのか、そして相続登記をどう進めればいいのかを、長崎の相続実務に携わってきた立場から解説します。

1. 「名義が大正時代のまま」その不動産に何が起きているか

不動産の名義が大正・昭和初期のまま変わっていないということは、その方が亡くなった後、一度も相続登記がされていないということです。つまり、その方の子・孫・ひ孫と、複数世代にわたって「相続はしているが、登記はしていない」状態が積み重なっている可能性が高いということになります。これを「数次相続（すうじそうぞく）」と呼び、放置された年数が長いほど、関わる相続人の数は雪だるま式に増えていきます。

2. なぜ何十年も登記が変わらず残るのか

2024年3月以前、相続登記に法律上の義務はありませんでした。特に田舎の山林・原野・共有名義の土地などでは、「登記をしなくても特に困らない」「費用や手間をかけてまで名義変更しなかった」という家庭が多く、結果として名義が何世代も前のまま放置されてきました。実際に使う分には大きな支障がなかったことも、先送りにされてきた一因です。

3. そのまま引き継いでいいのか？相続登記は「義務」です

2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました。不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。重要なのは、この義務化は2024年4月より前に発生した相続にも遡って適用されるという点です。大正・昭和の相続であっても対象外にはならず、その場合の登記期限は2027年3月31日とされています。「名義はそのままで大丈夫」という時代は、すでに終わっています。

4. 数次相続の相続登記、手続きの流れ

1. 最初の名義人から現在までの戸籍をすべて収集する：大正・明治生まれの方の戸籍は手書き・旧字体で読み取りが難しいこともある
2. 各段階の相続人を確定する：世代を追うごとに相続人が増えていくため、家系図のような整理が必要になる
3. 現在の相続人全員で遺産分割協議を行う：面識のない遠縁の親戚が含まれることも珍しくない
4. 必要書類を揃えて法務局に登記申請する：数次相続の場合は、通常より書類の種類・通数が多くなる

なお、2026年2月からは、被相続人名義の不動産を全国の法務局から一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」が始まります。「他にも把握していない不動産があるかもしれない」という不安を減らせる、心強い制度です。

5. 手続きが難航しやすいポイントと対処法

数次相続の登記では、相続人が数十人規模になることも珍しくありません。連絡先が分からない、海外在住、音信不通といった相続人がいる場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる必要が生じることもあります。遺産分割協議がどうしてもまとまらない場合は、家庭裁判所の調停を利用する方法もあります。放置していた年数が長いほど手続きは複雑になるため、早めに司法書士へ相談することが、結果的に時間と費用を抑えるポイントです。

6. どうしても引き継ぎたくない場合の選択肢

「相続放棄」は、自分が相続人だと知ってから3ヶ月以内に手続きすれば可能ですが、その不動産だけでなく他の財産もすべて相続できなくなります。もう一つの選択肢が、2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」です。建物がない、境界が明確、担保が設定されていないなど一定の要件を満たせば、負担金（原則一筆あたり20万円程度から、宅地・農地・森林は面積に応じて変動）を納めることで、土地を国に引き取ってもらうことができます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続登記をしないとどうなりますか？

正当な理由なく期限内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。また、放置するほど相続人が増え、将来の手続きがさらに難しくなります。

Q2. 何世代も前の相続人を今から探すのは可能ですか？

戸籍を順にたどることで可能です。手間はかかりますが、司法書士に依頼すれば戸籍収集から代行してもらえます。

Q3. 費用はどれくらいかかりますか？

相続人の人数や戸籍の収集範囲によって大きく変わります。まずは概算だけでも司法書士に確認することをおすすめします。

Q4. 相続放棄すればすべて解決しますか？

その不動産だけを放棄することはできず、他の財産もすべて相続できなくなります。期限（3ヶ月）もあるため、総合的な判断が必要です。

Q5. まず何をすればいいですか？

まずは登記簿謄本を取得し、現在の名義と最新の状況を確認することから始めましょう。当社でも司法書士と連携したご相談を承っています。

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