こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。「親の不動産を、生前に贈与してもらうべきか、それとも相続まで待つべきか」——長崎市内でも、こうしたご相談を数多くいただきます。結論から言うと、生前贈与と相続、どちらが得かは、財産の額・家族構成・不動産の種類によって変わります。この記事では、生前贈与と相続、それぞれのメリット・デメリット、税金の仕組みの違い、判断のポイントを整理します。

1. 生前贈与と相続、基本的な違いとは

生前贈与は、財産を持つ人が生きているうちに、不動産や現金などを無償で譲り渡すことです。一方相続は、亡くなった後に財産が引き継がれることを指します。どちらも財産が次の世代に移る点は同じですが、かかる税金の種類（贈与税か相続税か）、税率や控除の仕組みが異なるため、同じ不動産を渡すにしても、選ぶタイミングによって手元に残る金額が変わってきます。

2. 生前贈与のメリット・デメリット

メリットは、財産を渡す相手やタイミングを自分で選べることです。将来値上がりが見込まれる不動産であれば、評価額が低いうちに贈与しておくことで、結果的に税負担を抑えられる可能性があります。一方デメリットとしては、贈与税は相続税に比べて税率が高くなりやすいこと、また不動産の名義変更にかかる登録免許税（2%）や不動産取得税が、相続の場合より重くなる点が挙げられます。

3. 相続まで待つメリット・デメリット

相続まで待つメリットは、要件を満たせば「小規模宅地等の特例」により、自宅の土地の評価額を最大80%減額できる可能性があることです（この特例は生前贈与では基本的に使えません）。また登録免許税も相続なら0.4%と、贈与の2%より軽減されます。デメリットは、親が認知症などで意思表示が難しくなると、生前の対策自体が取れなくなること、また相続発生後に相続人同士で話し合いがまとまらない「争族」リスクがあることです。

4. 不動産の生前贈与でかかる税金

不動産を生前贈与する場合、主に次の税金・費用がかかります。

項目	生前贈与	相続
かかる税金	贈与税（暦年課税 or 相続時精算課税）	相続税
登録免許税	固定資産税評価額の2%	固定資産税評価額の0.4%
不動産取得税	原則かかる	かからない
小規模宅地等の特例	原則使えない	要件を満たせば使える

贈与税には年110万円までの「暦年課税」の基礎控除や、累計2500万円まで贈与税がかからない「相続時精算課税制度」もありますが、後者は将来の相続財産に加算されるため、税負担そのものがゼロになるわけではない点に注意が必要です。

5. どちらが得か？判断のポイント

一概にどちらが得とは言えませんが、判断のヒントとして次の点を確認してみてください。

• その不動産は将来値上がりが見込まれるか（見込まれるなら早めの贈与が有利な場合も）
• 相続時に小規模宅地等の特例が使える見込みがあるか（使えるなら相続を待つほうが有利なことが多い）
• 親の認知症リスクや、家族間で意見がまとまりそうか

実際には財産全体の状況によってシミュレーション結果が変わるため、迷った場合は税理士や不動産の専門家に相談しながら決めることをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 生前贈与した不動産でも「小規模宅地等の特例」は使えますか？

原則として使えません。この特例は相続時にのみ適用される制度のため、生前贈与を選ぶ場合はこの特例のメリットを受けられなくなる点に注意が必要です。

Q2. 相続時精算課税制度を使えば、贈与税はかからないのですか？

累計2500万円までは贈与時に贈与税がかかりませんが、その贈与財産は将来の相続時に相続財産へ加算されて相続税が計算されます。税負担が完全になくなるわけではない点にご注意ください。

Q3. 生前贈与のほうが登録免許税・不動産取得税が高いのはなぜですか？

相続は「包括承継」として税負担が軽減されているのに対し、贈与は個別の取引とみなされるため、より高い税率・税負担が設定されているためです。

Q4. 結局どちらが得か、自分では判断できません。

財産の内容やご家族の状況によって最適な選択は変わります。まずは現状の財産状況を整理したうえで、専門家に相談しながら検討することをおすすめします。

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