こんにちは。住まい∞Labo（株式会社Rich）の那須井です。2026年8月29日、大手銀行5行が2026年9月適用の住宅ローン金利を発表しました。今回は10年固定型が5行そろって引き上げられただけでなく、これまで動きの少なかった変動金利まで三菱UFJ銀行・三井住友銀行の2行が引き上げた点が大きなニュースです。長崎で住み替えや売却のタイミングを考えている方に向けて、今回の金利動向と判断のポイントを整理します。

1. 【速報】9月の住宅ローン金利｜変動型も三菱UFJ・三井住友が引き上げ

大手銀行5行は8月29日、9月に適用する住宅ローン金利を発表しました。10年固定型の最優遇金利は5行すべてが引き上げ。さらに今回は、これまで据え置きが続いていた変動型でも三菱UFJ銀行・三井住友銀行の2行が0.250%引き上げを実施しました。

銀行	変動型最優遇金利（9月）	10年固定型
三菱UFJ銀行	1.195%（0.250%引き上げ）	引き上げ
三井住友銀行	1.525%（0.250%引き上げ）	引き上げ
みずほ・りそな・三井住友信託の3行	据え置き（0.950〜1.080%）	引き上げ

10年固定型の具体的な上げ幅は各行で異なりますが、8月分（大手5行平均3.698%）からさらに上昇傾向が続いていることになります。変動型は住宅ローン利用者の約8割が選ぶタイプだけに、今回2行が動いたことは注目に値します。

2. なぜ変動金利まで動いた？日銀6月の利上げとの関係

変動型住宅ローンの金利は、各銀行が定める「短期プライムレート」を基準に決まります。この短プラは日銀の政策金利の動きに連動しやすく、日銀が2026年6月に政策金利を31年ぶりの水準まで引き上げたことが、今回三菱UFJ銀行・三井住友銀行が金利を動かした背景にあります。

日銀は7月30〜31日の会合では政策金利を1.0%に据え置きましたが（詳しくは以前の記事で解説しています）、6月の利上げ分がここへきて各行の短プラ改定を通じて反映され始めた形です。銀行によって反映のタイミングが異なるため、今回みずほ・りそな・三井住友信託の3行は据え置きとなっていますが、今後追随する可能性もあります。

3. 変動金利で借りている方への影響｜月々の返済額はどう変わる？

変動金利は多くの銀行で半年に一度金利が見直され、返済額自体は5年間変わらない「5年ルール」や、増額幅を125%までに抑える「125%ルール」を採用しているケースが一般的です。そのため今回の0.250%の引き上げが、すぐに毎月の返済額へそのまま反映されるとは限りません。

目安として、借入3,000万円・返済期間35年・元利均等返済の場合、金利が0.25%上がると月々の返済額はおよそ3,500円前後増える計算になります（実際の増減幅は借入時期・金利タイプ・優遇幅により異なるため、あくまで目安としてお考えください）。ボーナス返済や他の借入との兼ね合いで、家計への影響が大きくなる方は、早めに借り換えを検討する価値があります。

4. 固定金利の上昇は「住み替え・買い替え」の判断にどう影響する？

10年固定型の金利上昇が続くと、これから住宅ローンを新規で組む買い手にとっては借入可能額（予算）が目減りします。同じ月々の返済額でも、金利が高いほど借りられる元本は少なくなるため、「もう少し良い物件を」と考えていた買い手が予算を見直し、購入をためらうケースが出てきます。

これは売却を検討している側にとっても無関係ではありません。買い手の予算感が下がれば、価格交渉が入りやすくなったり、成約までの期間が長引いたりする可能性があります。長崎市内でも、金利動向をにらみながら「今のうちに」と動き出す買い手・売り手の両方が増えている印象です。

5. 金利上昇局面で「売る」「借り換える」「様子を見る」をどう判断する？

今回のような金利上昇のニュースが出ると、「今すぐ動くべきか」と不安になる方も多いですが、状況によって取るべき選択肢は異なります。

• 住み替え・買い替えを検討中の方：固定金利がこれ以上上がる前に、早めに資金計画を固めておくと選択肢が広がります。
• 変動金利で返済中の方：今回の0.250%だけで慌てる必要は薄いですが、今後も上昇が続く前提で、固定金利への借り換えを一度シミュレーションしておくと安心です。
• 相続した実家や空き家の売却を迷っている方：買い手の予算感が変わりつつある今のタイミングで、一度査定額を確認しておくと判断材料になります。

6. 長崎で住み替え・売却を検討している方へ

長崎市内でも、住宅ローン金利のニュースをきっかけに「実家をどうするか」「住み替えるなら今か」というご相談をいただく機会が増えています。金利は今後も日銀の政策動向次第で変わる可能性があり、断定的な見通しをお伝えすることはできませんが、現在の資産状況や住宅ローンの残債を踏まえた個別のシミュレーションは可能です。

「金利が上がっているから売却を急ぐべきか」「借り換えと売却、どちらが得か」といったご相談も、無料査定・相談の中で承っています。

よくある質問（FAQ）

Q. 今回の金利引き上げは、すでに住宅ローンを借りている人にも影響しますか？

A. 変動金利で借りている方は影響を受ける可能性がありますが、多くの銀行では返済額の見直しが半年に一度、増額幅にも上限（125%ルールなど）が設けられているため、即座に大きく返済額が増えるわけではありません。固定金利で借りている方は、返済期間中の金利は変わりません。

Q. 変動金利と固定金利、これから借りるならどちらがいいですか？

A. 一概には言えません。変動金利は当初の返済額を抑えられる一方、将来の金利上昇リスクを負う形になります。固定金利は返済額が確定する安心感がある一方、現時点での金利は変動より高めです。ご自身の収入の見通しやリスク許容度に合わせて検討することをおすすめします。

Q. 今後も金利は上がり続けますか？

A. 日銀の政策金利や長期金利の動向次第であり、今後の見通しを断定することはできません。7月末の日銀会合では政策金利は据え置かれており、今後も金融政策の発表を注視する必要があります。

Q. 借り換えを検討する場合、何を基準にすればいいですか？

A. 一般的には「金利差1%以上」「残債1,000万円以上」「残り返済期間10年以上」が借り換えメリットが出やすい目安といわれます。諸費用も含めたシミュレーションが必要なため、金融機関や専門家に相談することをおすすめします。

Q. 金利が上がっている今、実家の売却は急いだ方がいいですか？

A. 金利上昇は買い手の予算感に影響するため、一つの判断材料にはなりますが、それだけで急ぐ・急がないを決める必要はありません。空き家の管理コストや相続税の申告期限なども踏まえ、総合的に判断することをおすすめします。まずは現在の査定額を確認してみるとよいでしょう。

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